Красный Бор обрастает складами

Автотранспортная группа «Сотранс» планирует на собственной площадке в Красном Бору, Ленинградская область, реализовать проект по строительству нового складского комплекса, одна часть которого будет использоваться под собственные нужды компании, другая - сдаваться в аренду.

Так, «Сотрансу» принадлежит 20 гектаров в Красном Бору. Здесь компания планируют возвести складской комплекс общей площадью в 20 тысяч кв.м. При этом под собственные нужды «Сотрансу» нужно порядка 7 тысяч кв. м. На данной площадке компания планирует организовать склад запчастей для дальнейшей реализации.

Остальная часть, соответственно, будет сдаваться в аренду. Размер инвестиций в реализацию проекта оценивается в 75 миллионов долларов.

Михаил Тюнин, руководитель отдела складской, индустриальной недвижимости и земли Knight Frank St Petersburg, отмечает, что для строительства подобного склада необходимо около 4 га земли, участок размером 20 га и на нем скорее всего будет строиться еще и производство с новейшим оборудованием.

«Приведенный объем инвестиций (75 млн долл.), с нашей точки зрения, велик для реализации складского проекта в 20 000 кв. м. Если оценивать максимальную стоимость возведения 1 кв. м складского проекта (около 1600 долл/кв.м), то в среднем может потребоваться около 32 млн долларов. Исходя из приведенного объема инвестиций и текущих ставок аренды, окупаемость такого проекта составит более 30 лет» - подытожил эксперт.

Наталья Затейщикова, консультант отдела складских площадей Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, считает, что данный объект рассчитан, в первую очередь, на транспортно-логистические компании и дистрибуторов автокомпонентов, а также сопутствующих товаров. Вместе с тем он предоставляет возможности для успешного функционирования сервисных и дилерских центров для компаний, которые реализуют на российском рынке спец технику, автобусы, и проч.

«Оценить инвестиции необходимые и достаточные для реализации данного проекта достаточно сложно в связи с тем, что он является комплексным продуктом и включает в свою структуру множество дополнительных возможностей для потенциальных арендаторов (автомойка, ремонтная зона, шиномонтаж и проч.). Более того, необходимо учитывать, что участок земли уже находится в собственности у компании, а один из наиболее дорогостоящих этапов, включающий в себя комплекс подготовительных работ по присоединение сетей, уже выполнен. В связи с вышеизложенным сроки окупаемости также сложно предполагать, но можно отметить что срок окупаемости спекулятивного проекта класса А похожего объема может составить около 7 лет» - заключил эксперт.

Стоит отметить, что площадка под строительство складского комплекса компании «Сотранс» расположена к Юго-Востоку от Санкт-Петербурга в непосредственной близости от трассы М10, соединяющей Ленинградскую и Московскую области. По мнению Василия Григорьева, аналитика отдела исследований рынка CBRE, дополнительным плюсом «на перспективу» для данного расположения является тот факт, что рядом будет проходить новая скоростная автомобильная дорога Москва — Санкт-Петербург, строительство которой должно завершиться к 2018 году.

Екатерина Синицына, отдел складской и индустриальной недвижимости Cushman & Wakefield, говорит о том, что складской комплекс имеет хорошее расположение, вдоль трассы, по которой идет основной товаропоток. «Несмотря на то, что он находится дальше основных конкурентов, на фоне растущего дефицита складских помещений в Санкт-Петербурге, мы ожидаем, что объект будет востребован и сдан в аренду еще до окончания строительства. В первую очередь проект может оказаться интересным для производственных компаний» - отметила Екатерина Синицына.

Наталья Затейщикова также считате, что данная площадка будет наиболее востребована для компаний дилеров спецтхеники, автотранспортных предприятий, и других арендаторов чей бизнес связан с транспортной деятельностью и ее сопровождением. Кроме того, при правильно выстроенной ценовой политике данным объектом также могут заинтересоваться арендаторы, чья деятельность в основном направлена на Москву или чья складская детальность характеризуется низкой ротацией товаров на складе.