Скромная подстанция на Фонтанке может превратиться в апарт-отель

Федеральная антимонопольная служба предварительно одобрила процедуру покупки «группой ЛСР» 100% долей ООО «Ройял гарденс отель». На данный момент в портфолио компании значится только один проект — реконструкция под гостиницу бывшей тяговой подстанции на набережной реки Фонтанки, 3А, недалеко от с Большого государственного цирка. Данное сооружение находится вблизи от Невского проспекта и Михайловского замка.

ООО «Ройял гарденс отель» является инвестиционным партнером ГУП «Горэлектротранс». В 2009 г. администрация Северной столицы выдала ГУП постановление о создании проекта и реконструкции под отель строения на участке общей площадью 1871 кв. м на набережной реки Фонтанки, 3А. Исходя из их договорённостей с «Горэлектротрансом», ООО «Ройял гарденс отель» обязан реконструировать три тяговые подстанции, а также проложить и заменить 20 км кабельных инженерных сетей.

Исполнение всех условий для реализации проекта будет стоить инвестору примерно 400 млн руб., часть работ уже завершена, а полностью закончить их планируется в декабре текущего года. Сам отель обещают возвести к 2016 году. Данные условия соглашения, прежде всего, удобны для «Горэлектротранса», так как для ремонта объектов хозяйства ГУП требуются немалые вложения.

Исходя из информации «СПАРК-Интерфакса», совладельцем «Ройял гарденс отель», является Николай Сергеенко, бывший глава «Корпорации С» Василия Сопромадзе, которая, являлась собственником нескольких премиальных проектов в центре Санкт-Петербурга. На данный момент работы по возведению гостиницы ещё не стартовали.

Дэвид Дженкинс, Руководитель отдела гостиничного бизнеса компании Jones Lang LaSalle, считает, что если это будет формат апарт-отеля, то следует иметь в виду высокую насыщенность гостиничного рынка Санкт-Петербурга существующую конкуренцию - проекту нужно найти собственную нишу в этом бизнесе, отличающимся сезонным характером. «Значительный объем инвестиций, требуемый для реализации проекта, будет стимулировать инвестора позиционировать его в высоком ценовом сегменте, однако такой продукт на петербургском рынке следует очень тщательно протестировать прежде, чем принять финальное решение о его воплощении», - отметил эксперт.

Проект сооружения апарт-отеля на набережной реки Фонтанки, 3, подразумевает возведение гостиничного объекта совокупной площадью 8700 кв. м, из которых 4600 кв. м будут выделены на оборудование 25 апартаментов, 1430 кв. м предназначены для создания подземного паркинга на 45 машино-мест. Также известно, что 700 кв. м отведено под офисные площади.

По словам Андрея Бойкова, директора департамента инвестиционных продаж NAI Becar, в Санкт-Петербурге объект находится в историческом центре города на набережной Фонтанки, обладает хорошей транспортной доступностью и отличными видовыми характеристиками. «В связи с этим в данной локации следует возводить объект элит-класса. Действительно, инвестиционные условия достаточно обременительны, однако частично они уже выполнены. В любом случае, выручка от реализации будущих площадей покроет все издержки, связанные с выполнением инвестусловий и со строительством самого объекта. В противном случае компания ЛСР не стала бы входить в данный проект», - подчеркнул эксперт.

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg, также считает, что проект перспективный, т.к. расположен в «Золотом треугольнике», где сейчас нет нового строительства. «Это большой плюс. Что касается формата объекта (апарт-отель), то других альтернатив не было, т.к. по градостроительной документации это нежилой проект. Выбор такого формата для премиальных проектов сейчас – явление частое и не является критичным с точки зрения спроса на объект», - подчеркнул Пашков.

Первоначально инвестиции в проект оценивалась в 50 млн долларов с учетом реализации всех инвестусловий и возведения самого отеля и его составляющих.

По мнению Ирины Медведь, старшего консультанта практики «Девелопмент» консалтинговой группы «НЭО Центр», заявленные 37 млн долларов без учета инвестиционных условий (около 1,1 млрд руб.), формируют себестоимость в размере 127 тыс. руб. за 1 кв. м общей площади, что выглядит на 20-25% выше среднерыночных показателей по строительству гостиниц аналогичного класса. «А наличие текущих инвестиционных условий в размере 400 млн рублей еще увеличивают себестоимость на 35% (до 170 тыс. руб. за 1 кв. м), что ставит под сомнение уровень рентабельности данного проекта, при сохранении затрат на заявленном уровне», - добавила специалист.

Сергей Михайлов