Не торговаться в ГУМе!

Правительство Москвы может передать в аренду на 49 лет 75 тысяч кв.м. здания ГУМа ОАО «Торговый дом ГУМ». Соответствующий проект уже подготовлен Минэкономразвития и в настоящий момент поступил на рассмотрение. Особый интерес к сделке вызывает момент отсутствия торгов. При всем при этом, странности добавляет и тот факт, что здание уже арендовано. Первый договор был заключен в далеком 92-м, однако, после признания здания объектом культурного наследия федерального значения структуры Куснировича - ОАО «ТД ГУМ», которая принадлежит группе Bosco di Ciliegi, заключили договор об аренде ГУМа с Москомнаследием в 2004 году. А спустя 5 лет был заключен новый договор, но уже с Росимуществом, причем, по некоторым сведениям, согласование договора заняло полтора года.

По словам Алексея Никитина, старшего юриста юридической фирмы Борениус, основания для заключения нового договора аренды в данной ситуации, к тому же, без торгов, совсем не очевидны. «При наличии действующего договора аренды на 49 лет, для того чтобы заключить новый договор (на торгах или без них), в любом случае необходимо расторгнуть предыдущий договор аренды. Расторжение договора возможно либо по соглашению сторон (что не очень логично выглядит в данной ситуации, так как стороны договора аренды те же самые), либо основанием для расторжения могут служить нарушения арендатором условий действующего договора аренды (однако, в этом случае, по общему правилу, арендодатель должен обратиться в суд и получить судебный акт, вступивший в законную силу о расторжении договора). Однако в этой ситуации решение заключить новый договор аренды без торгов с тем же самым арендодателем выглядит странно» - замечает Никитин.

Возникает предположение, что причиной является желание или необходимость изменить условия аренды и увеличить ее срок. Однако и это не может быть достаточным для заключения нового договора при действии старого. По мнению юриста, стоит так же рассмотреть версию уникального статуса здания - Государственный универсальный магазин – объект, находящийся в государственной собственности, к тому же, это памятник федерального значения - возможно, это является мотивом для передачи его в аренду без торгов, учитывая, что компания-арендатор работает там уже более 20 лет и, вероятнее всего, предпринимает меры по сохранению здания.

Спорный момент возникает и с наличием претендентов на роль УК. Земцова Елена, управляющий партнер Delta estate, полагает, что при наличии других компаний, заинтересованных в аренде, они бы уже давно попали в поле зрения Минэкономразвития. Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка CBRE, считает, что ГУМ является премиальным объектом недвижимости, расположенным в «сердце» города. «В случае открытого конкурса можно ожидать очень высокой конкуренции за право аренды / владения данным комплексом» - заявляет эксперт.

Константин Лебедев, руководитель отдела оценки Cushman & Wakefield, предполагает, что данная ситуация, фактически является продажей объекта, но де-юре считается арендой. Так же спикер отмечает, что на столь длительный срок недвижимость сдают в исключительных случаях, когда исторический объект находится в плачевном состоянии и новый владелец должен восстановить его. При этом по оценке CBRE, средняя арендная ставка в ГУМе может превышать 2 000 долларов за 1 кв. м.

Некоторые представители рынка высказали мнение, что западные компании при проведении торгов могли бы составить конкуренцию российским, а к тому же принести большую прибыль государству. Валентин Гаврилов считает, что открытый аукцион является общеизвестным механизмом добиться максимально высокой цены за объект. «Кто станет автором этой наиболее высокой цены – иностранная или отечественная компания – представляется непринципиальным до тех пор, пока новый арендатор или собственник будет выполнять все условия договора. С точки зрения готовности платить вероятность того, что победителем оказалась бы российская компания» - комментирует спикер. Этого мнения придерживает и Земцова Елена, говоря о том, что ГУМ является не только магазином, но и памятником целой эпохи, которую адекватно передать сможет только человек, «пропитанный» Россией.

Еще одной причиной, по которой ГУМ может перейти в сдачу без торгов, является гарант для Куснировича и определенная подстраховка. При этом возможен обмен на обязательства по реконструкции здания и другие выгоды для государства. Однако в случае заключения нового договора аренды без торгов, это может послужить основанием для подачи Федеральной антимонопольной службой РФ (или прокуратурой) иска о признании заключенного договора аренды недействительным по причине нарушения процедуры передачи государственного имущества в аренду, установленной законодательством РФ, отмечает Никитин.

Антон Мошкин