Консенсус-прогноз: итоги конца прошлого года

В четвертом квартале 2015 года многие показатели рынка коммерческой недвижимости Москвы продолжили оставаться за рамками экспертных прогнозов. Основной причиной отличия прогнозов ведущих экспертов рынка от фактических значений показателей является существенные изменения в макроэкономике, вызванные, в частности, снижением с конца 2014 цен на нефть.

Проект "Консенсус-прогноз" продолжается. В рамках исследования динамики ключевых экономических показателей и показателей рынка недвижимости Москвы специалисты компании RRG подвели итоги четвертого квартала 2015 года. Для сравнения с прогнозом были использованы фактические данные мониторинга RRG, а также компании Cushman & Wakefield.

Максимальное отличие между прогнозом и фактическими значениями (42%) наблюдалась по показателю курса доллара: по мнению экспертов, высказанному на момент старта проекта, курс доллара к концу 2015 года должен был вырасти на 38,4%, фактический же рост составил 66,1%. Самый точный прогноз был дан по средней ставке аренды на офисную недвижимость в центре, погрешность составила менее 1% (28,2 тыс. рублей за 1 кв. м в год прогнозное и 28 тыс. рублей за 1 кв. м в год - фактическое значение).

В целом по коммерческой недвижимости отклонение прогноза от фактических показателей составило 30% по средневзвешенной цене на рынке купли-продажи (соответственно 170,3 тыс. рублей за 1 кв. м и 242,1 тыс. рублей за 1 кв. м) и 4% - по средней ставке аренды (22,6 тыс. и 21,6 тыс. рублей за 1 кв. м в год).

Прогноз по ставке аренды недвижимости формата street-retail в центре Москвы оказался на 36% выше фактического значения. Эксперты ожидали, что средние ставки в этом сегменте в конце 2015 года окажутся на уровне 85 тыс. рублей за 1 кв. м в год. Однако, цена предложения вакантных площадей оказалась лишь 62,3 тыс. рублей за 1 кв. м в год. В сегменте купли-продажи помещений street-retail прогноз экспертов оказался более точным: разница между фактическим (734,6 тыс. рублей за 1 кв. м) и прогнозным (973,6 тыс. рублей за 1 кв. м) показателями составила 25%.

Что касается торговой недвижимости в целом, то прогнозное значение средневзвешенной цены 248,3 тыс. рублей за 1 кв. м оказалось ниже фактического 280,6 тыс. рублей за 1 кв. м на 12%, а прогноз по ставке аренды - напротив - оказался оптимистичнее реальности: соответственно 37,9 тыс. и 35,4 тыс. рублей за 1 кв. м в год (отклонение 7%).

В офисном сегменте превышение прогнозных значений цен предложения на продажу и арендных ставок над фактическими показателями оказалось менее существенным: как по помещениям в целом (30 и 3%, соответственно), так и по помещениям в центре (29 и 0%, соответственно). Стоимость офисной недвижимости в целом составила: 247,6 тыс. рублей за 1 кв. м на рынке продажи и 20,3 тыс. рублей за 1 кв. м в год на рынке аренды, а стоимость офисной недвижимость в центре - 428,4 тыс. рублей за 1 кв. м на рынке продажи и 28 тыс. рублей за 1 кв. м в год на рынке аренды.

Средняя ставка аренды на офисы класса А была спрогнозирована с отклонением в 22%, а на офисы класса B - с отклонением 3%. Фактические значения составили, соответственно, 36,2 тыс. 18,6 тыс. рублей за 1 кв. м в год. Прогноз уровня вакантных площадей оказался на 36% ниже по офисным объектам класса А (20,3% - прогноз и 32% - факт) и на 20% - по офисным помещениям класса В (11,5% - прогноз и 14,4% - факт).

Среди участников эксперимента по итогам четвертого квартала наиболее точный прогноз оказался у Светланы Красачиковой (отклонение - 20%), на втором месте - Сергей Павлов (отклонение - 20,3%) и на третьем - Антон Коротаев (отклонение - 20,6%).

По количеству наиболее точных прогнозов в отдельных сегментах лучший результат с семью наиболее точно спрогнозированными показателями показал Антон Шилов, второе место с двумя показателями разделили: Светлана Красавчикова, Сергей Павлов, Юрий Тараненко и Валентин Парийский.