Частичная "Эволюция"

"Транснефть" закрыла сделку по приобретению многофункциональной башни Evolution Tower, расположенной на территории ММДЦ "Москва-Сити". При этом продавец здания пока еще не исполнил все свои обязательства перед сырьевой компанией: на объекте необходимо завершить внутренние работы, а также провести вентиляционные системы. Таким образом, "Транснефть" сможет переехать в здание только к концу 2017 года.

Snegiri Development Александра Чигиринского, которая занималась возведением небоскреба, начала работы по сооружению здания в 2012 году, а завершила строительство в 2015 году. Объект суммарной площадью в 154 тыс. кв. м расположен на втором и третьем участках в "Москва-Сити". Примерно 79 тыс. кв. м в здании займут офисы, а на остальных площадях будет размещена парковка и торговые площади. Сейчас на объекте идут внутренние отделочные работы.

По словам Юлии Богомол, старшего директора отдела исследований Cushman & Wakefield, несмотря на то, что есть мнение о невостребованности офисов на территории ММДЦ, а некоторые даже оправдывают высокий процент вакансий в Москве сложной ситуацией там, на самом деле это не совсем так. "Компании достаточно активно рассматривают "Сити" для размещения офиса, и сделки проходят во всех маркетируемых объектах. Снизившиеся ставки аренды также подогревают интерес компаний к этому району. Недавние сделки понизили уровень вакансий в среднем по "Сити" до примерно 30% - это уже средний показатель для класса А в Москве", - уверена специалист.

При этом нефтяная компания довольно продолжительное время занималась поиском подходящего объекта для консолидированного размещения своих структур. Сначала "Транснефть" намеревалась приобрести у "Стройгазконсалтинга" President Plaza рядом с Кутузовским проспектом, затем бизнес-центр "Оружейный" (находится в собственности в равных долях "Сбербанка" и "Мегафона") рядом со станцией метро "Маяковская", а после - "Аквамарин III" в районе Озерковской набережной (AFI Development). На данный момент департаменты "Транснефти" функционируют в различных объектах, расположенных по всей столице. Главный офис компании расположен на Большой Полянке, несколько департаментов - на улицах Добролюбова и Радио.

Осенью 2014 года сырьевая компания договорилась о покупке Evolution Tower. Приобретатель оплатил часть сделки, заморозив часть суммы до того момента, как продавец завершит все работы внутри небоскреба. Таким образом "Транснефть" выплатила порядка 80% стоимости актива, из оставшейся суммы примерно 5% будут переведены после того, как завершаться отделочные и инженерные работы.

По мнению Елены Денисовой, старшего директора отдела офисных помещений CBRE, потенциал стоимости также управляется наличием конкурентной среды и альтернативы даже в текущем рынке. "Качественный продукт традиционно ограничен, для пользователей сверхбольшого объема особенно. Это имело место в данном случае, когда актив приобретался исключительно для собственного размещения беспрецедентно крупного объема и высокого качество, что сократило альтернативы до абсолютного минимума, так как на рынке подобных объектов единицы. Элемент субъективного (эмоционального) выбора также повышает рыночную стоимость до верхней границы диапазона", - добавила Денисова.

При этом торговые площади здания останутся в собственности у застройщика объекта - компании Snegiri Development.

Роман Щербак, директор департамента офисной недвижимости компании Praedium, говорит о том, что средняя стоимость 1 кв. м офисных площадей в данной башне лежит в диапазоне 250-320 тыс. рублей за 1 кв. м. "Однако при приобретении офисных площадей столь большими объемами можно говорить о существенном дисконте от цены экспонирования", - отметил эксперт.

Александр Самодуров, руководитель NAI Becar Apartments, указывает на то, что при таком объеме цену 1 кв. м полезной площади можно оценить в 250-280 тыс. рублей. При более благоприятной рыночной ситуации 1 кв. м можно было бы продать дороже 300 тыс." рублей", - заключил он.