"Лето" уходит в июле

"Галс-девелопмент" вновь приблизился к возможности продажи торгово-развлекательного центра "Лето" в Санкт-Петербурге. Покупателем актива может стать Российский фонд прямых инвестиций, который готов заплатить за объект 10 млрд рублей. При этом другие потенциальные покупатели предлагали за ТК не более 9 млрд рублей. Данная сделка может быть закрыта еще до конца июля.

Суммарная площадь ТРЦ "Лето" на Пулковском шоссе составляет 116 тыс. кв. м Объект был возведен в 2011 году. Первоначально партнером "Галс-девелопмента" по проекту являлась французская Apsys Group, однако в 2012 году российская компания приобрела долю французского инвестора в активе, а затем выставила ТЦ на продажу.

На торговый комплекс в разное время претендовали сразу несколько потенциальных покупателей. В 2015 году переговоры о его покупке вела Meridian Capital, однако сделка в итоге не состоялась. На данный момент интерес к объекту сохраняют Abu Dhabi Investment Authority, девелоперская компания Fort Group, а также "Росевродевелопмент".

По словам Игоря Кокорева, руководителя отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg, выход на рынок новых крупноформатных торговых центров существенно замедлился в связи с целым комплексом факторов, в первую очередь, из-за насыщения рынка объектами такого типа. "Поэтому существенного роста конкуренции для объекта в среднесрочной перспективе не ожидается. При этом в связи с развитием крупных территорий на Пулковском, Московском и Петербургском шоссе, которые планируется застроить преимущественно жильем, потенциал роста локального спроса достаточно высокий", - заключил Кокорев.

РФПИ уже предпринимал попытки приобрести "Лето", однако в прошлом году переговоры по сделке зашли в тупик. Партнером российского инвестфонда по покупке объекта на тот момент должна была выступить арабская Mubadala Development Company. Участвует ли эта компания в текущих переговорах, неизвестно.

По словам партнера Rusland SP Романа Евстратова, на рынке Санкт-Петербурга есть объекты, которые предлагаются с большей доходностью. "Однако в большинстве случаев подготовка к инвестиционной продаже крупному институциональному инвестору, которым, несомненно, является РФПИ, оставляет желать лучшего. Для продажи фонду объект должен иметь профессиональную независимую от текущего собственника управляющую компанию, длинные договоры с арендаторами, прозрачную структуру доходов и расходов, заполняемость от 70% желательно с наличием международных и федеральных торговых сетей, успешно работающие на рынке от двух-трех лет. На наш взгляд, декларируемая цена на 12-15% выше, чем у сопоставимых объектов, но это вполне адекватная наценка за высокое качество инвестиционного продукта", - отметил эксперт.

Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами и инвестициями (Asset Management) NAI Becar, напротив, считает, что в выгоде сделкам многое зависит от того, за какую сумму будет продан объект. "Инвестиции должны окупаться в прогнозируемый период времени, если срок окупаемости составляет более 20 лет, то инвестиционного потенциала почти нет. Объект не удается продать именно потому, что цена слишком высока, и потенциальный покупатель не видит для себя инвестиционного потенциала актива", - подчеркнула Шарыгина.

Приобретение "Лета" может стать первой сделкой фонда на рынке торговой недвижимости. В 2016 году РФПИ совместно с ближневосточными партнерами выкупил у группы PNK 200 тыс. кв. м в складских комплексах "PNK-Чехов-3" и "PNK-Северное Шереметьево".

Глава РФПИ Кирилл Дмитриев на тот момент заявлял, что партнеры могут еще самостоятельно возвести 250 тыс. кв. м складских площадей. В мае 2016 года заместитель Дмитриева Тагир Ситдеков сообщал, что фонд может расширить свой портфель в индустриальной недвижимости до 1 млн кв. м. Помимо этого, РФПИ совместно с Korea Investment Corporation планировал купить, находящееся в собственности у фонда Heitman офисное здание в рамках МФК "Метрополис", а совместно с Mubadala Development Company – бизнес-центр "Алкон" (100 тыс. кв. м) рядом со станцией метро "Сокол".