"Око" государства

Столичные власти закрыли сделку по приобретению у Capital Group 55 тыс. кв. м в небоскребе "Око", расположенном в деловом квартале "Москва-Сити". Мэрия купила практически в два раза больше площадей для размещения чиновников, чем планировала изначально. Еще в начале года город планировал занять лишь 30 тыс. кв. м для перевода туда трех городских департаментов.

Представители властей отмечают, что изменение объемов покупки было техническим, и такая возможность заранее предусматривалась условиями сделки, сообщает "Коммерсантъ".

Ранее осенью прошлого года московские чиновники заявили о планах приобрести офисные площади в башне "Око". Власти пошли на этот шаг с целью развития программы оптимизации расходов на размещение своих структур в городе. По мнению представителей столичной администрации, при переезде департамента экономической политики, департамента имущества и тендерного комитета, которые сейчас располагаются в общей сложности на 50 тыс. кв. м, освободились бы восемь строений, а расходы на размещение этих ведомств уменьшились бы на 54 млн рублей в год.

По мнению Андрея Ковалева, собственника ГК "Экоофис", офисные центры в "Москва-Сити" - это хороший вариант для размещения в них различных государственных структур. "Во-первых, они имеют удачную локацию, поскольку находятся в деловом центре города, и хорошую транспортную доступность. На территории "Москва-Сити" расположены две станции метро, а вскоре откроется еще и станция МКЖД, в непосредственной близости расположено ТТК, а на территории предусмотрено большое количество парковочных мест. Также стоит отметить, что размещение трех городских департаментов в одном офисном центре может быть удобно и с точки зрения их взаимодействия друг с другом. Что касается альтернативных вариантов, которые могли бы удовлетворить запросы властей по необходимому метражу, локации и классу объекта, то на сегодняшний день их не так много. Даже при текущем уровне вакансии в сегменте офисов класса А на уровне порядка 35% немногие бизнес-центры имеют необходимый объем свободных площадей", - заключил Ковалев.

Старые административные сооружения, где сейчас функционируют указанные департаменты, названы чиновниками ценными объектами градостроительства, в которых необходимо проведение дорогостоящих ремонтных работ. В частности, известно, что только эксплуатация этих зданий обходится в 125 млн рублей в год. Когда структуры власти покинут данные площади, здания будет возможно реализовать на аукционах и покрыть расходы на новые офисы.

Старший директор, руководитель направления продаж и приобретений офисной недвижимости Cushman&Wakefield Романа Тихомирнова считает, что в связи с привлекательным месторасположением инвестиционная привлекательность освобождаемого имущества является весьма высокой. "Однако в вопросе продажи этих активов очень многое будет зависеть от того, с каким назначением дальнейшего использования будут выставлены на торги освобожденные объекты", - подчеркнул эксперт.

По оценке властей, в Центральном административном округе столицы стоимость коммерческих нежилых помещений составляет порядка 550 тыс. рублей за 1 кв. м. Это в два раза больше, чем стоимость, которую получил город на покупку площадей в башне "Око". Ранее ДГИ заявлял, что речь идет о 260 тыс. рублей за 1 кв. м. Таким образом, сделка может обойтись в 14,3 млрд рублей.

Возведением МФК "Око" суммарной площадью в 110 тыс. кв. м занималась Capital Group Владислава Доронина, Павла Те и Эдуарда Бермана.

По словам Кермена Мастиева, директора отдела продаж офисной недвижимости Colliers International, сейчас активность на рынке продаж офисных площадей в "Москва-Сити" можно оценить как умеренную. "Если исключить "непрямые" (не связанные с продажей объекта внешнему покупателю) транзакции, например, смену владельца башни "Евразия", активность соответствует общей ситуации на рынке Москвы", - отметил специалист.

Александр Морозов, директор департамента консалтинга, исследований и оценки S.A. Ricci, указывает на то, что на столичном рынке офисной недвижимости остаются вакантными 2,9 млн офисных помещений, что составляет 19% от совокупного предложения. Вакантность в классе А снизилась за первое полугодие с 24,3% до 24,2% (1,3 млн кв. м). "В зоне ММДЦ свободны 24,7% офисных площадей, что на 0,7% ниже, чем в конце 2015 года. Высокая вакантность заставляет собственников быть более гибкими, снижать ставки аренды. Запрашиваемые ставки аренды на офисные помещения в Москве за первую половину 2016 года показали снижение: средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на офисные помещения класса А в конце двух кварталов установилась на уровне 24,4 тыс. рублей за 1 кв. м в год, снизившись на 1,2% с начала года", - анализирует Морозов.