Склады загрузили налогами и ценами

В Новой Москве введен новый складской комплекс. Несмотря на небольшую площадь объекта (всего 4 тыс. кв. м), в московской администрации его открытие считают знаковым событием, и заявляют об активной поддержке девелоперов. По мнению властей, строительство коммерческой недвижимости позволяет создавать рабочие места на новых территориях. Эксперты считают данное направление удобным для арендаторов. Однако говорят о негативном влиянии административного фактора: присоединение земель к Москве вызвало повышение цен и налогов.   

В Новой Москве появился новый складской комплекс. Объект, площадью 4 тыс. кв. м расположился в поселении Сосенское около деревни Николо-Хованское. Глава Департамента развития новых территорий Владимир Жидкин назвал ввод комплекса знаковым событием, отметив при этом, что склад позволит создать в ТиНАО новые рабочие места.  По его словам, девелоперы все более активно участвуют в организации точек приложения труда. Уже имеются интересные проекты по созданию на инвесторских земельных участках производственных и логистических кластеров. «Все уже понимают, что только офисными центрами проблему рабочих мест в ТиНАО не решить», – заявил чиновник.

Директор департамента складской и индустриальной недвижимости S. A. Ricci Дмитрий Герастовский считает ТиНАО перспективным районом для складской застройки. Это, в первую очередь, обусловлено хорошей транспортной доступностью. Партнер и руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости Cushman & Wakefield Егор Дорофеев в качестве наиболее заинтересованных арендаторов выделяет операторов розничной и интернет-торговли, которым, в силу специфики их деятельности, особенно важна близость к «старой» Москве. Кроме того, данная локация на расстоянии 4-5 км от МКАД будет выгодна курьерским компаниям и фулфилмент операторам, говорит заместитель директора отдела исследований рынка CBRE Василий Григорьев. 

При этом арендные ставки могут быть немного завышены, и доходить до 4 тыс. руб. за 1 кв. м в год без учета НДС и операционных расходов, считает Егор Дорофеев. «Ставки аренды в данной области значительно различаются – в зависимости от конкретного места, удаленности от МКАД и конкурентного окружения они варьируются от 5,2 до 6 тыс. руб. за 1 кв. м в год с учетом ОПЕКС и НДС», – комментирует Дмитрий Герастовский.

По словам Егора Дорофеева, в целом складской сегмент недвижимости на новомосковских территориях развивается примерно такими же темпами, как и в Подмосковье. Важнейшим для него в Новой Москве является Киевское шоссе. Но стоит отметить, что традиционно этот рынок более всего развит на юге и севере Подмосковья. Юго-запад в этом плане несколько отстает. «Складских комплексов на территории Новой Москвы существенно меньше, чем например на юге Подмосковья», – подтверждает Василий Григорьев. 

Впрочем, несмотря на все удобство юго-западных локаций, реализации потенциала складского девелопмента мешает административная специфика.

«С момента присоединения все согласования на строительство надо получать у столичной администрации, – напоминает Егор Дорофеев. – Да и налоговые платежи тут выше. Так что какой-то прорыв в складском строительстве маловероятен». С изменением границ Москвы выросли налоги на землю и строящуюся на ней недвижимость, солидарен Дмитрий Герастовский. Нередко случается, что девелоперы и собственники складов даже судятся, чтобы уменьшить кадастровую стоимость. Все это делает цену аренды и продажи новых объектов не слишком гуманной. В итоге склады хоть и строятся, но их не так много: ввод объектов за последние 2-3 года не превышает общей площади в 120-140 тыс. кв. м, что составляет только около 10% от общего ввода площадей на складском рынке за аналогичный период (1 240 000 кв. м). По словам Василия Григорьева, с 2015 по 2018 год на территории Новой Москвы и в непосредственной близости от ее границ было построено всего 11.7% от всех введенных в эксплуатацию новых складских площадей класса А в Московской области.

Все это делает ТиНАО не очень выгодным районом из-за высоких цен на земельные участки, стоимость которых становится серьезной статьей расходов в финансовой модели складского проекта. «Можно отметить, что строительство профессиональными девелоперами ведется на участках, выкупленных еще до расширения границ Москвы. Высокие цены на ЗУ обусловлены тем, что данные локации больше рассматриваются под коттеджную застройку, чем под склады», – говорит эксперт компании S. A. Ricci. «Арендаторам безразличны административные границы. Им важны исключительно практические показатели, такие, как близость и удобство расположения, уровень арендных ставок, и т. д», – подчеркивает Егор Дорофеев.

Александр Ковалевский