Инвестиции в складскую недвижимость России упали на 21 % с начала года

За январь — сентябрь 2026 года объем инвестиций в складскую недвижимость России составил 100,8 млрд рублей. Это на 21 % меньше, чем за аналогичный период 2025 года (127,3 млрд рублей), и почти вдвое ниже показателя девяти месяцев 2024 года (194,7 млрд рублей). Такими данными поделились аналитики CORE.XP.

При этом текущий результат превышает уровни 2021–2023 годов (56,2 млрд, 63,0 млрд и 93,4 млрд рублей соответственно). Доля складского сегмента в общем объеме инвестиций в недвижимость снизилась до 17 % (против 19 % годом ранее и 25 % в 2024 году). На офисы приходится 33 % инвестиционного объема, на торговую недвижимость — 15 %.

Внутри сегмента структура вложений меняется: 85 % объема инвестиций (85,9 млрд рублей) пришлось на объекты формата Big Box и производственные объекты — это ниже показателя прошлого года (113,0 млрд рублей). В то же время сегмент Light Industrial демонстрирует рост: инвестиции в него увеличились с 14,3 млрд до 14,9 млрд рублей, а доля выросла с 11 % до 15 %. Такой формат востребован у частных инвесторов из‑за более низкого порога входа и возможностей диверсификации.

Важную роль на рынке играют закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ): за девять месяцев 2026 года их вложения в недвижимость составили 140,2 млрд рублей (–20 % год к году), при этом доля складов в структуре их инвестиций достигла 44 % — это максимальный показатель среди всех сегментов.

Несмотря на снижение объемов, складская недвижимость остается привлекательной для долгосрочных вложений. По словам старшего директора, руководителя отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антона Алябьева, речь идет не об утрате интереса к сегменту, а о нормализации инвестиционной активности после высоких показателей прошлых лет. Фундаментальная привлекательность складов обусловлена устойчивым спросом со стороны бизнеса, долгосрочными арендными отношениями и стабильным денежным потоком.

Ставки капитализации для качественных объектов сейчас составляют 12–13 % как в Москве, так и в регионах. При этом итоговая доходность зависит от характеристик актива: локации, уровня вакантности, качества арендаторов, сроков договоров и условий индексации. Дополнительным преимуществом выступает устойчивость сегмента к колебаниям конъюнктуры: даже при росте доли свободных площадей (в Московском регионе по итогам III квартала 2026 года она составила 4,8 % с учетом субаренды, класс А) потребность в качественной логистической инфраструктуре сохраняется. За I–III кварталы 2026 года в Московском регионе было арендовано или куплено 1,6 млн кв. м складских площадей — это на 51 % больше, чем годом ранее.