Кто в выигрыше?

Владельцу девелоперской корпорации Mirax Group Сергею Полонскому удалось договориться с Альфа-банком о рассрочке долга в 250 млн. долларов. Неизвестно, каким чудом банк согласился пойти навстречу бизнесмену, быть может, трогательное сообщение в блоге Полонского о то, что «за год не удалось привлечь ни одного банковского кредита на стройку, а за последний месяц – продать ни одного квадратного метра недвижимости. Данная ситуация делает невозможным дальнейшее финансирование строек», помогло, но помимо реструктуризации долга, сумма задолженности сократилась на 80 млн. В обмен на это Полонский обязался выкупить обратно заложенное имущество.

Полонский обязался через полтора года вернуть банку 250 млн. долларов долга, при этом оплатить 50% принадлежащей Mirax Group недвижимостью в «Москва-Сити». Речь идет об офисных площадях в башне «Федерация». Часть долга - $81 млн. списали (весь долг составлял $331 млн.).

«Альфа-групп» выкупила с дисконтом более 60% просроченный долг Mirax в размере $241 млн. (в том числе основной долг $226,5 млн. и проценты и неустойка более $15 млн.) у Credit Suisse в июле и стала крупнейшим кредитором девелопера, который и до этого был должен ей $90 млн. Владелец Mirax Group вначале собирался оспорить законность заключенной между банками сделки по продаже долга, мотивируя это тем, что он не был поставлен о ней в известность. Альфа-банк подал иск в Арбитражный суд Москвы на «дочек» девелопера: компании «Международный центр» и «Миракс-Сити» – с требованием ареста их имущества, а именно башни «Федерация» и бизнес-центра «Миракс Плаза». На сегодняшний день это имущество находится под арестом.

В корпорации Mirax Group информационному порталу Арендатор.ру пояснили, что в соглашении также указывается право обратного выкупа компании Mirax этих площадей, но по рыночной цене на момент продажи.

Полонский предлагал Альфа-банку снизить сумму задолженности почти в два раза – с 265 млн. долларов до 120 млн. «Остаток» – примерно половину – девелопер был готов возместить сразу, а другую часть оплатить в рассрочку. Однако Альфа-банк посчитал такую схему «чересчур либеральной».

Напомним, что буквально через несколько дней после ареста имущества Mirax Group международное агентство Fitch понизило рейтинг девелопера до уровня ограниченного дефолта «RD» с уровня «C» и отозвало рейтинги. Это был первый случай практически официального признания корпорации банкротом.

Теперь у Сергея Полонского два пути - либо он сам будет финансировать достройку своих офисов в «Москва-Сити», либо ему придется взять новый кредит. Однако, судя по информации о ходе переговорного процесса между девелопером и Альфа-банком, банк не исключает возможности предоставить еще один кредит на окончание работ в башне «Федерация».

По разным оценкам, общий долг Mirax Group оценивается сегодня примерно в 700–800 млн. долларов. В самой компании называют сумму $600 млн.

Эксперты считают, что в этой ситуации в выигрыше оказался, безусловно, банк. «На мой взгляд, очевидным фаворитом в данной ситуации окажется Альфа-Банк. В первую очередь, в силу огромного опыта при работе с предприятиями, оказавшимися в сложном положении, финансовых ресурсов и административных возможностей. Приобретение же долга Mirax Group является всего лишь очередной выгодной сделкой для Альфа-Банка. Как мне кажется, господину Полонскому будет довольно затруднительно выполнить свои обязательства, но, тем не менее, достигнутая договоренность является своеобразным последним шансом для спасения компании, в надежде на скорое восстановление рынка», - отмечает директор компании BLUESTONE GROUP Кирилл Зайцев порталу Арендатор.ру.

По его словам, «в настоящий момент, рынок недвижимости представляет собой подобие магазина распродаж». «Финансовые схемы девелоперских компаний, фактически загнавшие их в кабальные и порой безвыходные условия перед кредиторами, открывают простор для действий финансовых структур, обладающих некой дальновидностью и достаточным капиталом. На протяжении последних месяцев мы регулярно наблюдаем ту или иную схему смены владельца бизнеса, не без участия банков. К примеру, стоит вспомнить ГК ПИК и сенатора Сулеймана Керимова», - поясняет Зайцев.

По его мнению, в течение ближайшего года еще несколько известных компаний сменят владельцев, а затем начнется долгий период восстановления, который, в итоге, принесет новые перемены. «Единственное, на что хочется надеяться, то что в итоге, рынок получит более профессиональных и наученных горьким опытом игроков, приобретет необходимую транспарентность, что пойдет на пользу восстановления отрасли строительства в сегменте коммерческой недвижимости», - заключил эксперт.

Анастасия Кременчук