О бедных рестораторах замолвите слово

Как стало недавно известно, столичная администрация стала всерьёз  заниматься разработкой программы по снижению налогового бремени для владельцев помещений, находящихся на первой линии пешеходных маршрутов на главных торговых коридорах города. Подразумевается, что это улучшит положение собственников ресторанов и продовольственных магазинов, открытых в границах указанных зон. Сегодня, в связи со сложной обстановкой с перепадами курса рубля и нестабильностью рынка вызванного международной политикой, многие представители данного сегмента бизнеса уже ощущают заметные трудности с рентабельностью своих предприятий. А некоторые и вовсе подумывают о закрытии точек, содержание которых становится невыгодным. Насколько даже в действительности печальна эта ситуация и к каким результатам могут привести законодательные усилия столичных властей?

Новые приоритеты

Чиновники отметили, что воспользоваться новыми льготами получат право владельцы, сдающие в аренду площади для  открытия в них объектов общепита и розничных магазинов. По плану концепции программы, планируется, что собственникам указанных площадей нужно будет выплачивать уплачивать налоговый имущественный взнос,  исходя их расчета кадастровой, а не балансовой стоимости объектов. При этом с начала текущего года, налог на имущество по кадастровой стоимости в столице рассчитывается для помещений совокупной площадью более 5 тыс. кв. м. Сегодня такая ставка равна 0,9%, а к 2018 году достигнет 2%.  Собственники помещений, не достигающих площади в 5 тыс. кв. м получат право добровольно произвести подобный переход, подав соответствующие документы в Росреестр.

Власти уверены, что данная инициатива приведет всех собственников помещений к  равноправным условиям существования на рынке. После же этой процедуры владельцы смогут претендовать  на льготы и субсидий по оплате налога на недвижимость. Сейчас же на рынке уже давно наблюдался рост конкуренции, и текущая ситуация только ужесточила ее.

Светлана Ярова, начальник отдела стрит-ритейла компании JLL, считает, что наиболее уязвимыми в ситуации роста курса валют являются специфичные, не очень знакомые ресторанные концепции. «Бизнес с низкой маржой (например, если говорить о дорогом ресторане, затраты на персонал, сервис, продукты в нем высоки, тогда как поток, а значит обороты, сравнительные небольшие) острее реагирует на колебания арендных ставок, чем массовые заведения. Помимо этого, те заведения общепита и магазины, которые до сих пор выживали за счет невысокой ставки аренды  и удачной локации, сейчас, скорее всего, будут вынуждены или пересматривать концепцию (например, на месте «нецивилизованного» продуктового магазина сделать качественный), или закрывать точки», - добавила эксперт.

Марина Маркова, ведущий консультант компании МАГАЗИН МАГАЗИНОВ, считает, что на самом деле, этот закон - ухудшение ситуации для собственников помещений. «Раньше налог рассчитывался по балансовой стоимости (соответственно, помещение в старом здании на Тверской по балансу было с высоким процентом износа, и был низкий налог, хотя помещение сдавалось дорого), а теперь будет по кадастровой – т.е. по результатам экспертизы. То есть, тем собственникам, у которых помещения на центральных и пешеходных улицах дают льготы, но все равно они будут налог больше платить, чем раньше», - подчеркнула Маркова.

Тернистый ресторанный путь

Стоит отметить, что сегодня основные трудности при открытии  ресторанных объектов возникают с техническими параметрами помещений, которые не всегда соответствуют условиям, необходимым рестораторам. Не всегда в помещении есть необходимые мощности (электроэнергия и проч.) для работы, не каждый ресторатор готов инвестировать средства в создание дополнительных мощностей.  Не всегда в помещении можно сделать вытяжку. Существуют и проблемы другого рода, не связанные с технической эксплуатацией помещения. Так, например, не всегда жильцы домов, расположенных в центре,  радостно воспринимают известие о том, что в их доме будет ресторан. Урегулировать эту проблему  часто намного сложнее, чем решить вопрос с дополнительными мощностями. Следует сказать, что рестораторы стараются проанализировать все возможные трудности еще на входе, до подписания договора аренды. Если какую-то проблему решить сложно, от объекта просто отказываются.

Уже после открытия ресторана основная проблема состоит в поддержании качества обслуживания и продуктов. В России, к сожалению, нередко мы видим, как открывшись с очень хорошими отзывами, ресторан постепенно теряет в уровне сервиса и кухни.  Особенно эта тенденция ускоряется во временно возникновения трудностей в макроэкономическом пространстве

По словам Максима Палта, аналитика отдела исследований рынка CBRE, безусловно, рост курса валют негативно сказывается на бизнесе многих операторов кафе и ресторанов, что ведет к попыткам пересмотра заключенных с собственниками договоров. «Но речи о массовом закрытии операторов общественного питания сейчас не идет, поскольку это – наиболее успешный сегмент стрит ритейла на сегодняшний день. Доля кафе и ресторанов на основных торговых коридорах Москвы сегодня составляет, в среднем, 25%, в зависимости от локации и типа улицы. Пострадать могут, в первую очередь, небольшие сети общественного питания, у которых менее выгодная локация (расположены в стороне от основных пешеходных потоков и станций метро) и, соответственно, трафик посетителей», - уверен специалист.

Благодаря и вопреки

Если говорить о том, насколько на твёрдых ногах сегодня стоит стрит ритейл в центре Москвы, то складывается не такая уж и безрадостная картина. На таких улицах как Большая Дмитровка, Кузнецкий Мост,  Климентовский и Камергерский переулки доля кафе и ресторанов превышает 35%, в то время как на основных торговых коридорах данный показатель, в среднем, составляет порядка 25%. К тому же, на фоне снижающегося интереса международных брендов к формату уличной торговли, сети кафе и ресторанов чаще других предпочитают открывать свои первые точки в формате стрит ритейл. 

Важен и тот факт, что из 33 новых брендов, вышедших на рынок Москвы в 2013 году, лишь 9 сделали это через стрит-ритейл, при этом 5 брендов были именно сети кафе и ресторанов. При этом следует отметить весомо ощущаемый даже на обывательском уровне  дефицит небольших продовольственных магазинов и лавок в центре города, который ведет как к относительно высоким ценам, так и к принципиальной сложности для жителей центра купить продукты на ужин по дороге домой.

Ставки же аренды в стрит-ритейле Москвы значительно разнятся в зависимости от улицы, от самих помещений, внешнего вида, площади, конфигурации, этажности, и многих других факторов.

Мария Вакурова, старший консультант департамента торговой недвижимости S.A. Ricci, говорит о том, что на данный момент стандартно высокие арендные ставки сформированы на улицах: Тверская ( от 2 до 5 тыс долларов), Столешников переулок, Кузнецкий мост, Петровка, Кутузовский проспект(от  1, 5 до 3 тыс. долларов). «Это центральные торговые коридоры испокон  веков отличались самыми высокими ставками, ничего удивительного в этом нет: если существуют высокие ставки, значит, есть арендаторы, готовые платить такие суммы. Если желающих платить столь высокие ставки нет, собственники будут вынуждены снижать ставки. Так, сейчас рынок стрит-ритейла находится как раз в таком состоянии, когда не наблюдается  арендаторов, готовых поддерживать эти высокие ставки», - считает Вакурова.

В заключении хотелось бы отметить, что  весь ресторанный бизнес, а в особенности в центре города, очень  плотно связан с комфортным  пребыванием на улицах горожан и гостей Москвы.  Структура общественного питания вместе с  грамотным  благоустройством  тротуаров, развитыми  пешеходными зонами и  уровнем транспортной доступности и создают урбанистический имидж города.  При этом, используя за основу, к примеру, парижский опыт стоит заметить, что формирование сплошных пешеходных зон не в каждом случае является правильным подходом. Также было бы логично пытаться изменить культуру потребительских предпочтений относительно транспорта, сделав акцент на стимулирование владения небольшими автомобилями.

Перспектив развития общественных пространств, а вместе с тем и ресторанной индустрии в Москве очень разнообразны. Тут и  многие неосвоенные центральные улицы города и  пока ещё плохо благоустроенные берега Москвы-реки и многое другое. И во всех этих случаях не нужно бросать бизнес на произвол судьбы. При грамотном сотрудничестве  и взаимных уступках и согласовании действий при формировании комфортной городской среды выиграют и власти, и бизнес, и рядовые москвичи.

Сергей Михайлов