Формула доступного ритейла за вычетом ларьков

Московские чиновники намерены составить интерактивную карту уровня обеспеченности районов  столицы магазинами. Исходя из недавнего опроса жителей города, выяснилось, что более 80% москвичей высказываются за то, чтобы освободить городское пространство от торговых палаток, разместив вместо них сетевые магазинов шаговой доступности и мобильные формами торговли. Проблемы развития ритейла шаговой доступности в Москве обсудили наши эксперты.

Как вы оцениваете текущий уровень развития формата «магазин у дома» в Москве?

Анна Хлызова, директор по развитию отдела торговых помещений CBRE

С одной стороны в формате «магазин у дома» в Москве работает порядка 10 тыс объектов, среди которых есть как известные ритейлеры (X5 RetailGroup, Магнит, Дикси,  Азбука Вкуса), так и множество несетевых игроков. Но с другой стороны, Москва все же испытывает дефицит в подобном формате, поскольку технические требования современных ритейлеров к форматам помещений разнятся с действующими предложениями на рынке.В первую очередь это связано с особенностями застройки города, при которой  ранее не предусматривалось создание больших коммерческих площадей на первых этажах домов. К этому же блоку проблем относятся сложности по подъезду к магазину и разгрузки товаров, неподходящие планировочные решения большинства помещений и несоответствие другим техническим требованиям. Требование оставлять первые этажи жилых домов под коммерческие и общественные площади стимулировало развитие ритейла лишь в новых районах Москвы. Другая причина, по которой в Москве не хватает торговых площадей в формате «магазин у дома» состоит в достаточно высоких арендных ставках на помещения стрит ритейла, особенно в центральной части Москвы.

Марина Маркова, партнер, руководитель направления Street retail компании МАГАЗИН МАГАЗИНОВ

В Москве в таком формате работают как сетевые ритейлеры (Диски, Пятерочка, Фасоль, Магнолия и др), так и несетевые игроки (ИП в основном), но несмотря на относительно хорошее количество игроков,  дефицит пока существенный.

Елена Земцова, управляющий партнер компании Delta estate

Конечно, ситуация постепенно улучшается. Если провести сравнительный анализ с тем, что было, например, два года назад, то можно смело утверждать, что магазинов стало намного больше. Разумеется, их пока недостаточно, но планомерные работу по увеличению объемов подобного рода объектов уже в течении 1,5 лет могут стабилизировать ситуацию.  

Светлана Ярова, начальник отдела стрит-ритейла компании JLL

В целом обеспеченность Москвы торговыми площадями находится на достаточно высоком уровне, если говорить именно о формате магазинов «у дома» - обеспеченность ими мы оцениваем как среднюю, при этом ситуация очень разнится от района к району. Поэтому, на наш взгляд, городу следует уделить внимание не столько составлению интерактивной карты, сколько изучению реальной ситуации на рынке: хватает ли в конкретном районе/микрорайоне в принципе помещений под ритейл или, возможно, в нем наблюдается недостаток площадок с определенными характеристиками. Нужно анализировать не обеспеченность, а реальные нужды данной локации, чего в ней недостает

Олег Рыжов, генеральный директор RossGroup

 В столице до сих пор формат «магазина около дома» развит недостаточно хорошо. На мой взгляд, по двум причинам. Во-первых, стоимость аренды в Москве очень высока и небольшому частному бизнесу для того, чтобы окупить затраты на нее, необходимо серьезно повышать цены и, как следствие, проигрывать конкуренцию как крупным сетевым брендам, так и различным временным торговым проектам, вроде «ярмарок выходного дня». Крупный ритейл и платит меньше и окупает себя за счет объемов.  Во-вторых, существует серьезная проблема с парковкой. Каким бы небольшим не был магазин шаговой доступности, ему требуются подъездные пути для грузового транспорта и минимальная парковочная зона для покупателей. А найти таковые в зоне плотной жилой застройки на сегодня практически невозможно.

Какие районы, по-вашему, наиболее дефицитны по этому показателю?

Анна Хлызова

Во многих спальных районах Москвы сейчас существует дефицит торговых объектов шаговой доступности. Наиболее остро он ощущается в Восточном и Юго-Западном АО. Это проявляется не только в сегменте магазинов у дома, но и качественных торговых центров – обеспеченность качественными торговыми площадями в этих округах составляет соответственно 152 и 238 кв.м / 1000 жителей.Основные сложности с развитием этой сферы будут связаны с уже существующими проблемами – соответствия технических требований торгового помещения  для потенциальных арендаторов и уровнем арендных ставок. В случае, если властям удастся реализовать программу с учетом этих факторов, т.е. проработать технические особенности помещений и сдавать их по льготным арендным ставкам, то это позволит увеличить обеспеченность москвичей магазинами шаговой доступности.

Марина Маркова

Про конкретные районы - или в данном случае правильнее рассматривать микрорайоны или еще уже, сложно сказать, но думаю, что в каждом есть такая проблема, чем дальше от основных дорог района и глубже в жилую застройку, тем проблематичнее. Сложности связаны с отсутствием качественных объектов/помещений, подходящих под данный формат. А также с высокими арендными ставками.

Елена Земцова

Скорее всего, это новые районы, которые только недавно застроили, где еще не совсем развита инфраструктура. Хотя уже и в обжитых, сложившихся  районах массовой застройки, тоже вполне вероятно встретить такую проблему. Данная программа, несомненно, интересна, но опять же есть возможность столкнуться с рядом проблем, например, извечный вопрос финансовой составляющей или же правового регулирования. Но поскольку данная программа хорошо прорабатывается, то, скорее всего проблем возникнуть не должно. Но в любом случае время покажет.

Светлана Ярова

Наиболее тяжелая ситуация с точки зрения развития магазинов шаговой доступности в старых районах со сложившейся застройкой, где нет активного нового девелопмента, нет движения и фактически нет возможности вписать новые магазины. Возможность организации магазинов зависит от типа домов: если проект не предусматривал размещения торговли на первых этажах, сетевым операторам будет сложно (а скорее – невозможно) вписаться в эти площади. К примеру, в районах строительства новых станций метро сразу возникает спрос на ритейл, но то, с чем сталкиваемся мы, - это недостаток качественных площадок. Если нет подходящих помещений, под магазины обычно «идут» бывшие квартиры, которые, как правило, имеют определенные ограничения, а именно: потолки ниже 3 метров, дверь не на уровне пола, жилую планировку, которая малопригодна для ритейла. Поэтому получается, что помещения в принципе есть, другое дело, что сетевые арендаторы не могут их занять по ряду факторов.

Олег Рыжов

Могу сказать, что сейчас в некоторых районах Москвы в качестве магазинов шаговой доступности выступают лишь супермаркеты премиум-класса – «Азбука Вкуса» и «Зеленый Перекресток».

Стоит ли, по-вашему, полностью избавляться от нестационарной торговли в Москве уже сейчас или в ближайшем будущем?

Анна Хлызова

В данном вопросе необходимо принимать сбалансированное решение, поскольку в ряде районов (особенно в пределах Садового) зачастую физически отсутствует возможность развития торговли кроме как в формате ларьков и небольших киосков, подвальных магазинчиков. Такой формат так же имеет право на существование, если он не будет портить облик Москвы и предлагать качественный набор товаров по доступным ценам.

Марина Маркова

Нестационарная торговля бывает разной, а ларек ларьку рознь. Нужно избавляться не от нестационарной торговли, в целом,  а от треша – и по виду, и, по сути. Необходимо мониторить качество продаваемого товара, соблюдения закона и внешний вид, в том числе. Во-вторых, чтобы избавиться от нестационарной торговли, должна быть альтернатива, а вот здесь и проблема, альтернативы зачастую нет. Нет помещений соответствующих. Избавляться  от ларьков и павильонов, однозначно, рано. Если говорить о ярмарках выходного дня, фруктовых и молочных лавках, то тоже считаю что должно быть им место в городе. Это разнообразие для горожан, во-первых, стереотип и привычка, а во-вторых.

Елена Земцова

Не думаю, что получится избавиться от нестандартной торговли полностью, поскольку такие объекты все еще пользуются большой популярностью у населения, особенно если они работают 24 часа, поскольку круглосуточных магазинов все-таки не хватает.

Светлана Ярова

Не стоит. Такой тип торговли рассчитан на определенный вид клиентов. У них своя психология: покупка по дороге в киоске и покупка целенаправленная в магазине – это разный вид шопинга, у каждого есть целевая аудитория. Москва – «многопластовый» город, сочетающий в себе разные национальности, возрасты и доходы. Каждому нужен свой формат шопинга, и власти должны учитывать это. Но, безусловно, такая нестационарная торговля должна быть органично вписана в городскую среду.

Олег Рыжов

Что касается нестационарной торговли, то, на мой взгляд, ее стоит даже развивать, ужесточив при этом контроль за качеством и постаравшись максимально сократить деятельность перекупщиков. Во-первых, далеко не все фермерские хозяйства имеют возможность организовать сбыт своей продукции через сетевые магазины и для них нужен свой рынок сбыта. Нельзя забывать и о продаже сезонной продукции. Кроме того, цены на подобных «ярмарках» обычно существенно ниже цен в супермаркетах, а качество продукции как минимум не уступает.