Нерыночные рынки Москвы

Правительство Москвы выставило на аукцион «Коптевский рынок» и «Северный рынок» на севере столицы. Стартовая цена акций Коптевского рынка составляет 202,24 млн руб., Северного рынка — 171 млн руб. Торги планируется провести 23 декабря 2014 г. Ранее городские власти неоднократно пытались продать и другие столичные рынки, однако часто безуспешно. Причины низкого интереса инвесторов к данным активам обсудили наши эксперты.

Как вы оцениваете инвестиционную привлекательность и уровень локации данных двух рынков?

Марианна Романовская, директор департамента консалтинга GVA Sawyer

Как известно, переговоры с городом структур А. Новикова о заключении инвестконтракта на реализацию на указанных участках объектов по типу «Экобазара» не завершились успехом, поэтому рынки были оценены и выставляются на аукцион. Если оценить локацию без отрыва от запрашиваемой цены, то востребованность со стороны инвесторов на чисто рыночных условиях представляется проблематичной.

Мария Стольникова, директор по развитию отдела стратегического консалтинга CBRE

Коптевский и Северный рынки также как Лефортовский и Кунцевский располагаются непосредственно внутри жилых кварталов в исторически сложившихся местах и имеют районное значение. Никакими уникальными характеристиками по местоположению или формату от других объектов, ранее выставляемых на торгах, они не отличаются.

Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood

Коптевский и Северный рынки сложно оценить как однозначно привлекательные для инвесторов. Оба рынка характеризуются удаленностью от крупных транспортных магистралей, станций метро и значительных людских потоков. Тот же Даниловский рынок, напротив, расположен у метро, рядом есть остановки маршрутов наземного транспорта. Плюс он находится в пределах ТТК и довольно близко к центру города.

Сергей Богданчиков, управляющий директор ORIGIN CAPITAL

Коптевский и Северный рынки, как и любые подобные объекты, привлекают инвесторов тем, что это исторически сложившиеся места торговли, о котором знают все жители, здесь налажены подъездные пути и инженерные коммуникации.

Елена Земцова, управляющий партнер компании Delta estate

Еще в 2006 году правительство Москвы решило заняться вопросом о переустройстве столичных рынков, конечно же, за это время число рынков в столице снизилось, однако вопрос о реновации остался актуальным до сих пор. Так как в 2013 году торги переносились более 4-х раз, а инвесторы проявляли интерес только к трем рынкам (Коптевский, Северный, Люблинский), которые планируют перестроить в фермерские рынки под брендом «Экобазар», то можно сказать, что привлекательность данных рынков гораздо выше, чем привлекательность других объектов. Это связано с тем, что цены на другие объекты через чур завышены и подходят, скорее, под строительство торговых комплексов.

Алексей Филимонов, генеральный директор ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate

Затрудняюсь ответить.

С чем вы связываете проблемы с продажей данных активов и низкий интерес инвесторов?

Марианна Романовская

Основная проблема - завышенная запрашиваемая цена. Абстрагируясь от цены участки неплохие с поправкой, однако, на необходимость улучшения транспортной доступности в случае торгового использования.

Мария Стольникова

На сегодняшний день мало кто из профессиональных девелоперов и инвесторов обладает практическим опытом реализации и управления рынками. Это связано как с высокими инвестиционными затратами (строительство, отделка и закупка оборудования), так и сложным операционным управлением (непрофессиональные арендаторы, частая ротация арендаторов, краткосрочные договоры аренды, высокие затраты на эксплуатацию).

Александр Шибаев

На наш взгляд, основные трудности могут быть связаны с необходимостью привлечения достаточно большого объема денежных средств, а также с поиском "арендаторов" - т.е. качественным наполнением рынка. Этот сегмент торговли пока не сильно развит в Москве.

Сергей Богданчиков

Рынок - специфический бизнес, который не капитализируется. Если ТЦ можно заложить в банке, или продать, т.к. у объекта прогнозируемый уровень доходности из-за долгосрочных договоров аренды, то в случае с рынками этого нет.

Елена Земцова

Низкий интерес инвесторов связан в первую очередь с низкой окупаемостью объектов, низкой рентабельностью. Обычно срок окупаемости таких объектов более 15 лет. Цены на выставленные объекты скорее подходят под строительство торговых комплексов, а не рынков нового формата. Сейчас в целом падают цены на недвижимость, а сельскохозяйственный рынки, ранее выставленные на торги, снизились в цене на 30%, но, как и прежде, для инвесторов кажутся малопривлекательными и дорогими. К тому же, немаловажной проблемой является то, что еще в течение довольно продолжительного времени нет возможности сменить сферу деятельности рынков. Конечно же, в плане содержания, рынки более выгодны, чем торговые центры, но посещаемость ТЦ гораздо выше, что в результате приводит к более быстрой окупаемости.

Алексей Филимонов

Это сложный и низкомаржинальный бизнес, чем обусловлен слабый интерес инвесторов к подобным активам. В связи с низкой доходностью такого бизнеса, арендаторы не могут выдержать высокие ставки аренды и не готовы заключать долгосрочные договора. На сегодняшний день есть лишь несколько операторов, которые могут работать в таком формате. Ситуацию также осложняет необходимость сохранения профиля объекта.

Изменился ли, по-вашему, в связи с экономическими процессами в стране уровень привлекательности и перспективности для освоения бизнесом старых столичных рынков?

Марианна Романовская

Земля в рамках «старой Москвы» безусловно, привлекательна, да и идеи «органической продукции», «фреш» сохраняют популярность, главное, чтобы цена входа соответствовала ожиданиям инвесторов.

Мария Стольникова

Для того чтобы повысить интерес профессиональных игроков к проекту реконструкции столичных рынков, будущим инвесторам и девелоперам необходимо предоставлять возможность строительства дополнительных коммерческих площадей на рассматриваемых земельных участках, что позволит повысить доходность будущих объектов и сократить их сроки окупаемости.

Александр Шибаев

В целом фермерское сельское хозяйство пока находится только в зачаточной стадии развития. В Москве есть интернет-магазины (например, «Лавка-лавка») и сетевые магазины («Избенка», «Углече поле»), которые предлагают фермерскую продукцию. Но для того, чтобы наполнить подобными точками целый рынок, их, во-первых, мало, а во-вторых, неизбежно возникнут трудности с логистикой и хранением товара. С введением санкций в отношении европейских продуктов питания многие участники рынка ожидают, что это даст дополнительные стимулы для развития фермерских хозяйств внутри страны. Однако надо понимать, что на это могут уйти годы.

Сергей Богданчиков

Рынки по-прежнему остаются весьма привлекательными объектами для дальнейшей реновации в экобазар или строительства на их месте ТЦ. Во многих городах России успешные ТЦ прошли путь эволюции от обычных рынков.

Елена Земцова

В связи со сложной экономической ситуацией в России уровень привлекательности и перспективности столичных рынков не только не повысится, но даже снизится. Так как много объектов падают в цене и даже существенное снижение стоимости не повлияет на ситуацию.

Алексей Филимонов

Безусловно, на сегодняшний день гораздо проще работать с импортной продукцией, так как процесс организации взаимодействия с фермерами очень трудоемкий. Еще одна сложность, связанная с развитием подобного бизнеса, – его ярко выраженная сезонность. Однако, благодаря тому, что государство стало обращать внимание на продовольственную безопасность и оказывать фермерам поддержку, сегодня можно говорить о перспективах развития данного направления. За счет государственных средств в этом сегменте появятся крупные игроки, которые будут в состоянии работать на долгосрочной основе. В дальнейшем такая тенденция будет способствовать развитию фермеров как класса предпринимателей.