Экономический отлив на берегах Невы

Хоть исторически и визуально Санкт-Петербург резко отличается от большинства российских городов, но также абсолютно на равных условиях вынужден встречать экономические трудности, возникшие на горизонте наступающего 2015 года. При этом концентрация ритейла, которому сейчас особенно тяжело, в городе одна из самых высоких в России, а Ленинградская область в целом более других регионов страны зависит от европейских партнёров в различных сферах бизнеса.

Потускневший Петербург

Ни для кого не секрет, что текущий год перекрасил немало голов коммерсантов в седые оттенки. Трудно приходится всем, и все готовятся к дальнейшим трудностям. Петербург здесь - не исключение. Все те же тенденции, что наблюдаются на рынке коммерческой недвижимости страны, проявляются в той или иной степени и в Северной столице.

Основные веяния были схожи в определенной степени с общероссийскими и московскими, однако присутствовала и своя специфика. Можно отметить как результат текущего года – высокий объем ввода складских и офисных площадей – эти показатели превысили результаты 2013 года. Что касается торговой недвижимости, здесь ситуация с новыми объектами оказалась прямо противоположная московской – как 2014 год, так и в будущем 2015-2016 годы будут демонстрировать низкие объёмы нового ввода – число проектов, реализуемых за год ограничено 3-4. Говоря об арендных ставках стоит отметить, что Петербургский рынок в плане поведения здесь отличался от московского, так как, например, офисный сегмент работает в рублях уже довольно давно, и, соответственно, существенных изменений мы не наблюдали. Что касается складского и торгового сегментов, то здесь налицо ситуация аналогичная московской – снижение долларовых ставок из-за валютных колебаний и увеличение числа собственников, готовых работать с рублем (в складах).

При этом город и его агломерация являются туристическим центром России, куда ежегодно, прибывают миллионы людей из-за рубежа и регионов РФ. Исходя их этого, здесь бурно развивался потребительский сектор и сфера услуг. Многие федеральные ритейл-операторы и ресторанные бренды начали свой бизнес-путь в Петербурге и сейчас вполне естественно готовятся к экономическому давлению на рынок.

Некоторые fashion-операторы уже объявили о закрытии своих брендов. Из-за значительных убытков, в связи с колебаниями обменного курса, финская сеть универмагов и магазинов модной одежды Stockmann group решила закрыть оставшиеся магазины под маркой Seppala. Крупный игрок на рынке "Маратекс" закрывает бренды River Island, OVS, Esprit, а бренд New Look решил полностью уйти с российского рынка. Стоит отметить, что эти компании заявили о планах реструктуризации бизнеса еще в начале года, когда обесценивание валюты не было столь существенным. На фоне слабого рубля, снижения покупательской способности и изменения предпочтений потребителями будет логичным видеть дальнейший пересмотр портфеля брендов, особенно работающих по франшизе. И этот список, похоже, будет только обновляться и расширяться. Помимо этого часть операторов решили пересмотреть свои планы на развитие в краткосрочной перспективе. В 2014-2015 годах компания Adidas намерена уменьшить количество планируемых к открытию магазинов в два раза.

За год на рынок вышло всего 2 крупных торговых центра: "ТРК "Европолис", девелопером которого выступила компания FORTGROUP, и ТРЦ Монпансье, девелопером которого является компания СУ-1, входящая в ГК «СП Фоника».

Едим дома

Непросто приходится и ресторанному рынку города, который в последние годы бурно развивался в особенности в исторической части города. К примеру, в Санкт-Петербурге до конца года закроет свои двери единственный в России ресторан Алена Дюкасса, который считается одним из наиболее влиятельных людей в этом виде бизнеса во всей Европе. Ресторан "miX" в отеле "W St. Petersburg" на Исаакиевской площади прекращает работу после четырёх лет пребывания в городе. Холдинг "Евразия", которому принадлежит сеть одноименных суши-баров, уходит с рынка. В Москве и Петербурге было закрыто 25 ресторанов.

В целом по прогнозам бизнесменов, в 2015 году ресторанный рынок Санкт-Петербурга может сократиться на 25-30%. При этом сохранить своё положение смогут лишь те игроки рынка, которые будут работать над совершенствованием концепций своих ресторанов и разработкой эффективных антикризисных стратегий.

В 2014 году было открыто 6 заведений с уровнем среднего чека свыше 2000 рублей, 176 – с уровнем среднего чека до 1 000 рублей и 167 заведений – с чеком от 1 000 до 2000 рублей. Прогнозы по следующему году таковы: увеличение доли ресторанов эконом сегмента. Если говорить о географии открытия новых ресторанов, то в 2014 году прослеживалась чёткая тенденция увеличения новых проектов в спальных районах. На данный момент в центральных районах города сосредоточено 52% ресторанов, в спальных районах – уже 42%, остальные 6% сосредоточились в ближайших пригородах Петербурга (Курортный район, Пушкин и т.д.). При этом в центре города многие рестораторы вынуждены закрывать свои проекты из-за несоответствия доходности и арендной нагрузки.

Рестораторы назвали повышение цен в массовом сегменте утопией – первое, на чем люди экономят в кризис, это рестораны. Игроки отметили, что средний счет упал в среднем на 25%. По прогнозам Алексея Фурсова, владельца Холдинга "Евразия" 30% петербургских заведений общепита не переживут зиму.

При этом колебания валютного курса сказываются не только на увеличении издержек на приобретение импортных продуктов. Профессиональное ресторанное оборудование также закупается за границей. По словам Владислава Иванова, акционера холдинга Amrest, подорожание в сегменте фаст-фуда в большей степени определяется именно увеличением стоимости оборудования.

Туристические фобии

Далее стоит взглянуть на то, как прошёл год у ещё одного из важнейших сегментов рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга - гостиничного. Эта сфера бизнеса особенно восприимчива к колебаниям как внутреннего, так и внешнего спроса. А спрос этот в текущем году пострадал как со стороны граждан РФ, так и со стороны иностранцев. В первом случае можно констатировать, что спрос снижается в связи тем, что уменьшается потребительская активность россиян. Во втором же случае, на спрос влияет субъективный политический фактор. Сейчас гражданам Евросоюза как никогда ранее выгодно приезжать в Россию, но многие, начитавшись западной прессы, просто боятся пересекать границу нашей страны. При этом сильнее всего страдают люксовые отели. Дэвид Дженкинс, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL, говорит о том, что доходность на номер в отелях люксового и верхнего предела верхнего сегментов снизилась на 8% и 7% соответственно.

По словам губернатора Петербурга Георгия Полтавченко, поток туристов в город снизился незначительно. Количество туристов в текущем году составит 6,1 млн человек. В 2013 году город посетили 6,3 млн туристов. Однако официальные оценки часто выглядят несколько оптимистичнее на фоне других аналитических данных.

Наталия Киреева, руководитель отдела исследований рынка компании Maris в ассоциации с CBRE, напоминает о том, что зафиксировано снижение туристического потока со стороны иностранных туристов. "Прежде всего, это касается стран Европы и США. Главные причины отказа – военно-политическая ситуация на нестабильной Украине и страх перед возможностью вооруженного противостояния. Меньшая часть туристов отказывается от поездки в Санкт-Петербург по идеологическим причинам. Вместе с тем несколько увеличилось количество россиян, желающих ознакомиться с достопримечательностями Петербурга. Таким образом, рост внутреннего туризма частично компенсирует снижение интереса к городу среди иностранных туристов", - заключила Киреева.

Альберт Харченко, генеральный директор EastReal, отмечает, что Петербург всё также остаётся городом "белых ночей" и сильно зависит от сезонности. "При этом в ближайшей перспективе не стоит ожидать серьезных изменений по уровню заполняемости в "низкий" сезон. Проблема зимнего туризма по-прежнему остается открытой. Решение вопроса может быть выработано с помощью реализации крупных мероприятий и форумов, но для этого важно участие Администрации Петербурга. Сейчас главные мероприятия проводятся именно в первом полугодии", - добавил Харченко.

От дефицита к вакансии

Другим не прямым, но крайне важным для индустрии потребления сектором рынка является складской. Этот бизнес тесно связан со всеми видами и форматами ритейла и логистических услуг и является своеобразным индикатором состояния товарной и сервисной экономики. Складской рынок Санкт-Петербурга в этом году стал рекордным по многим параметрам: объём ввода превысил прошлогодние показатели более чем в два раза; объём сделок на рынке вырос на 30%. Неизменным пока остаётся доминирование торговых сетей и торгово-дистрибуционных компаний в перечне арендаторов. Доля таких арендаторов по итогам 2014 года составила 68% (годом ранее их доля составляла около 53%). Последние события на валютном рынке привели к тому, что большинство игроков складского рынка перешли на расчеты рублевых ставок либо только планируют это сделать.

Вероника Лежнева, директор департамента исследований компании Colliers International в Санкт-Петербурге, говорит о том, что в рублёвом эквиваленте ставки в течение года не снизились. "Что касается следующего года, мы не ожидаем аналогичного объёма ввода, особенно спекулятивных проектов – существенная часть придётся на склады, реализуемые по схеме built-to-suit (2014 году доля таких сделок составила 45%). Однако объемы свободных площадей, сформировавшиеся под конец года из-за открытия новых складов, вероятно, смогут удовлетворить спрос арендаторов, которые не планируют аренду или покупку складов по схеме built-to-suit", - заключила эксперт.

Здесь также важно отметить, что если в прошлом году мы наблюдали рост дефицита складских площадей в регионе, то теперь в связи с рекордными объёмами ввода новых объектов и снижением спроса на качественные логистические площади, на рынке стоит ожидать уже увеличения вакансии. Не стоит также забывать, что Ленинградская область является важным транспортным узлом, связывающим Россию со многими экспортёрами из разных стран. Сейчас, в связи с обоюдными санкциями России и ЕС, многие логистические цепочки нарушены, что весомо влияет на складской рынок.

По мнению Георгия Рыкова, генерального директора "БестЪ. Коммерческая недвижимость", сейчас сложно делать прогнозы на 2015 год, поскольку развитие рынка коммерческой недвижимости, как и других сегментов экономики напрямую зависят от макроэкономической ситуации и её изменения. "Можно однозначно сказать, что год будет сложным, рынок будет пребывать в состоянии неопределенности. Основной целью будет – выживание, а стратегиями – консолидация и оптимизация ресурсов – как трудовых, так и денежных. Работать будем ещё больше. Основные риски - сохранение ситуации изоляции и конфронтации. Что приведет к тому, что большинство бизнес-процессов будут вообще бессмысленны, и мы можем оказаться в ситуации, похожей на ту, что сейчас  в Северной Корее. Бизнес-сообщество готово трудиться, двигаться вперёд, создавать общественные ценности, но, к сожалению, тренды и направление движения в стране определяют не бизнесмены, а офицеры. Не исключено, что всем придется в следующем году маршировать дружными рядами", - подытожил Рыков.

Конечно, на рынке коммерческой недвижимости существуют и другие важные элементы, такие как офисный сегмент. Он также не смог избежать негативных последствий в экономике. Как и на складском рынке города, в текущем году зафиксирован рекордный ввод качественных офисных площадей. При этом спрос, в особенности на объекты класса А, неуклонно падает, что ведёт к стрессовому сужению арендного рынка. Однако всё вышеописанное в целом можно отнести ко всем городам России, поэтому, подводя итоги года, мы решили заострить внимание на наиболее важных для Петербурга сферах бизнеса.

Становится понято, что такого разнообразия потребительской и сервисной сферы бизнеса, к которому все уже привыкли, мы в следующем году не увидим. И всё же Петербург оставался и остаётся одним из важнейших экономических, культурных, финансовых и промышленных центров России. А это означает, что отлив капиталов и спроса с берегов Финского залива сменится новым наводнением инвестиций и идей.