Юсси Куутса: "Рынку недвижимости предстоит пройти непростые фазы"

Считается, что в период экономических трудностей локальные игроки рынка лучше понимают положение дел и чувствуют себя более уверенно. Но в нынешней ситуации степень неопределенности ставит всех практически в равные условия. Иностранные игроки, работающие на российском рынке не первый год, с готовностью адаптируются к новым условиям и не планируют снижать свою активность. Каким видится состояние отечественного рынка недвижимости иностранным компаниям, как западный опыт помогает преодолевать негативные последствия нестабильной экономической ситуации и сохранять спокойствие, рассказывает региональный директор концерна SRV в России Юсси Куутса.

Как Вы оцениваете текущую ситуацию на российском рынке коммерческой недвижимости и рынке Санкт-Петербурга в частности?

Для девелоперов, работающих в России, наступили непростые, но интересные времена. Получить достаточное проектное финансирование значительно труднее, чем раньше. Рынок претерпевает серьезные изменения из-за падения экономических показателей и снижения потребительского спроса. В такой ситуации банки начинают пересматривать условия по уже имеющимся кредитным линиям, а девелоперы вынуждены вносить изменения в свои расчеты и продумывать развитие событий по нескольким сценариям. Значительное ухудшение ситуации с кредитами стало очевидным еще около года назад, заемные средства стали более дорогими, а изменение соотношения кредита к стоимости поставило девелопера в жесткие условия. Взрывной рост ставки кредитования и падение стоимости объектов сыграли ключевую роль.

В своих российских проектах мы выступаем в качестве девелопера и инвестора. При этом мы не являемся 100%-м владельцем, участвуя в них вместе с партнерами. Это позволяет оптимизировать использование собственных средств и диверсифицировать риски. Мы стремимся работать с финансовыми институтами, которым интересна долгосрочная перспектива. Совмещение роли девелопера и инвестора также повышает доверие внешних инвесторов.

С какими проблемами Вам уже пришлось столкнуться как иностранному девелоперу?

Концерн SRV является финской компанией, но действует в российских реалиях наравне с местными игроками рынка. Особенность бизнеса в России - необходимость эффективно и быстро адаптироваться к постоянно меняющимся условиям. В сегодняшней ситуации приходится считать и экономить, но в Финляндии мы занимаемся этим последние шесть лет, с тех пор как начался период стагнации. Этот опыт помог нам минимизировать негативные последствия текущей экономической ситуации в России.

Нынешний экономический кризис отличается от пережитых ранее высокой степенью неопределенности. Мы полностью лишены возможности прогнозировать развитие ситуации. Если раньше правила игры диктовала экономика, и все решение принимались, исходя из экономической выгоды, то сейчас в процессы вмешалась и геополитика. Похоже, именно она имеет приоритет.

Во всех своих российских проектах мы выступаем девелопером полного цикла. Наша конечная цель - продажа актива инвестору. В Санкт-Петербурге у нас есть действующий объект - торговый центр "Жемчужная Плаза". Изначально мы планировали выйти из проекта спустя 5 лет после начала его реализации, то есть в этом году, но были вынуждены пересмотреть планы. Продавать объект в то время, когда иностранные инвесторы покидают российский рынок недвижимости, нецелесообразно.

В то же время этап эксплуатации объекта демонстрирует позитивные результаты даже сейчас. В прошлом году "Жемчужную Плазу" посетило 7 млн. человек. Это превысило запланированные нами показатели. Более того, в январе 2015 года трафик посетителей вырос на 40% по сравнению с предыдущим годом. Это доказывает, что грамотно локализованный и управляемый проект даже в текущих рыночных условиях может быть успешным с точки зрения коммерческих показателей.

Применяете ли Вы альтернативные решения в своей строительной деятельности?

При реализации проекта мы ориентируемся на широкое применение распространенных в Европе стандартов эко-девелопмента. Уже сейчас мы получаем от этого свои преимущества. К примеру, "Жемчужная Плаза" была построена с использованием энергоэффективных технологий. И сейчас на стадии эксплуатации мы экономим 35-40% затрат на кондиционирование и отопление. Строящийся ТРЦ "Охта Молл" также будет сертифицирован по международному эко-стандарту LEED Gold. Наш опыт показывает, что каждый дополнительный доллар, потраченный на мероприятия по энергоэффективности даже в сложные времена, приносит полдоллара экономии в год при эксплуатации и добавляет пять долларов к стоимости объекта при его продаже. А в ситуации, когда владение объектом затягивается на неопределенный срок, оптимизация расходов особенно важна.

В чем Вы видите главный рецепт успешного торгового девелопмента в нынешних рыночных условиях? Каковы его перспективы?

Экономическая ситуация ставит перед девелоперами торговой недвижимости особые задачи, их выполнение может стать в нынешних условиях вопросом выживания. В первую очередь необходимо поддерживать высокий уровень заполняемости торгового центра, никому не интересен пустующий объект. Все бизнес-процессы должны быть максимально оптимизированы. И еще одна ключевая задача - обеспечение растущего потока покупателей. Для этих целей необходима активная маркетинговая деятельность, программы лояльности, тесное взаимодействие девелопера и ритейлера. Несмотря на неопределенность ситуации и сложность прогнозов, важную роль играет планирование, как краткосрочное, так и на год, три и пять лет.

Последние годы на рынке Санкт-Петербурга мы наблюдали глобализацию объектов торговой недвижимости, когда крупные региональные ТРЦ концентрировали на себе покупательские потоки, в том числе в ущерб посещению районных комплексов. Сейчас повысится востребованность небольших ТЦ в формате "магазин у дома", где покупатель может удовлетворить свои повседневные потребности, не покидая района проживания.

Что вы можете сказать о качественном уровне развития рынка профессиональной торговой недвижимости в Санкт-Петербурге?

Сейчас в городе функционируют около 60 торговых центров. Из них текущим требованиям покупателей отвечает только каждый пятый. Все остальные можно в принципе строить заново. Рынок торговой недвижимости динамично развивается во всем мире. За 10 лет объект успевает устареть. В США, где качественный ритейл существует в формате торговых комплексов более 30 лет, есть много заброшенных торговых комплексов, закрытых много лет назад. Российский рынок торговой недвижимости гораздо моложе, но и ему предстоит пройти эти фазы развития.

В ближайшие годы мы будем наблюдать растущую вакансию в торговых комплексах. Не исключено, что на некоторых объектах она достигнет 30%, таким образом, каждый третий магазин в ТЦ будет пустовать. При этом в первую очередь рискуют объекты со слабой концепцией, построенные давно, либо испытывающие высокую конкуренцию соседних объектов. Это может привести к закрытию ряда объектов, прежде всего устаревшего формата, которые были открыты еще в начале 2000-х. Это одна из стадий естественного развития рынка.

Как избежать оттока операторов и опустения объектов? На какие компромиссные решения уже сейчас идут участники рынка, чтобы не лишиться прибыли и арендаторов?

Ставки аренды корректируются с учетом уменьшения спроса, но их изменение происходит в обе стороны: при благоприятных экономических условиях ставки растут, при ухудшении ситуации - падают. Последние полгода ставки снижаются, но они остаются выше, чем в европейских торговых центрах.

Веским поводом для изменения коммерческих условий является объективное ухудшение результатов работы ритейлера. Если показатели оборота демонстрируют заметное ухудшение, тогда есть смысл обсуждать корректировку имеющихся договоренностей. Чаще всего переговоры касаются фиксации коридора валютного курса, в период сильных колебаний стоимости валют оговаривается не только верхняя, но и нижняя граница курса. Еще одна из распространенных мер - переход на процент с оборота, как вариант, с минимальной фиксированной ставкой или cap по максимальной величине платежа в абсолютной форме, либо как доля от товарооборота.

Универсальный подход в этом вопросе невозможен, адекватное решение возникает в процессе переговоров и носит во многом индивидуальный характер. Необходимо искать общий язык, идти друг другу навстречу. Есть мнение, что если продавец и покупатель договорились, и при этом оба недовольны, тогда это успешная, крепкая сделка. В случае с нами арендатор может быть уверен, что управленцы - профессиональны.

В последние месяцы мы наблюдаем постепенное сворачивание развития зарубежных ритейлеров на российском рынке. Как вы оцениваете, будем ли мы наблюдать это и дальше?

Сохранится ли тенденция сокращения присутствия иностранных ритейлеров, будет зависеть от развития ситуации, но в ближайшей перспективе отток, вероятно, продолжится. В первую очередь в зоне риска находятся франчайзи зарубежных торговых марок, а также в целом зарубежные торговые марки сегмента fashion, товаров для дома. Но даже в сегодняшних условиях наряду с уходом отдельных ритейлеров можно наблюдать хотя и незначительный, но приток операторов, некоторые из них активизировали переговорные процессы. Эти компании рассматривают сложившиеся условия как удачное время, чтобы занять свое место на рынке в условиях снизившейся конкуренции, получить более выгодные условия аренды площадей для открытия новых магазинов. Правда, в большинстве случаев для снижения риска зарубежные торговые марки предпочитают открываться через российских партнеров и перекладывать часть бремени по отделочным работам на собственника помещений.

Каким образом сейчас строятся отношения с арендаторами "Жемчужной Плазы", получается ли находить компромиссные решения?

В ТЦ "Жемчужная Плаза" переговоры по изменению условий аренды по инициативе арендаторов прошли практически со всеми операторами. В большинстве случаев условия были пересмотрены. При этом в базовые договоры, заключенные до лета 2014 года, изменения не вносились, обозначенные в них ставки остались прежними. Переговоры ведутся по поводу краткосрочных скидок и льгот, срок действия, как правило, не превышает трех месяцев. Сейчас в ротации находятся около 5% помещений, причем по части магазинов это не вопрос коммерческих условий, а связано с общей стратегией развития конкретных торговых операторов.

Формировать пул арендаторов для строящегося ТРЦ "Охта Молл" приходится в непростых условиях. Сказалось ли это на планах по его развитию?

Изменения условий рынка мы, безусловно, учитываем при ведении переговоров с арендаторами, но планы по открытию ТРЦ "Охта Молл" остаются прежними - ввод объекта намечен на первую половину 2016 года. За счет своего местоположения торговый комплекс рассчитан на широкую аудиторию, в первую очередь жителей центральных и восточных районов города. Пул арендаторов ТРЦ "Охта Молл" включает множество международных и федеральных операторов, работающих в среднем ценовом сегменте. В число якорных арендаторов нам удалось привлечь крупного шведского ретейлера H&M, также подписаны договоры с гипермаркетом спортивных товаров Decathlon, фитнес-оператором Sculptors, детским гипермаркетом "Мама Детям" и другими.

Сроки открытия торгового центра в Мытищах также остались без изменений?

Да, мы по-прежнему планируем открыть его в первой половине 2016 года. Это торговый объект другого формата - районный ТЦ, рассчитанный на жителей домов, расположенных в пешеходной и ближайшей транспортной доступности. Уже разработана маркетинговая концепция и название торгового центра, он будет носить имя Daily. Это отражает его ориентированность на удовлетворение повседневных потребностей жителей района. Состав арендаторов Daily позволит им получать широкий комплекс услуг и совершать ежедневные покупки, не покидая своего района проживания. На сегодняшний день на более чем половину площадей договоры аренды уже заключены или находятся на финальной стадии подписания, это операторы ценового сегмента средний и средний минус.

Рассматриваете ли вы сейчас возможности развивать новые торговые проекты в регионах?

Пока вхождение в новые проекты в регионах России в качестве девелопера или инвестора мы не рассматриваем. В текущих условиях нам достаточно тех проектов, что уже есть в портфеле компании. Они обеспечивают нам занятость 24/7. В то же время мы заинтересованы в наращивании числа объектов, находящихся в управлении. Специально созданное подразделение концерна - SRV 360 участвует сразу в нескольких тендерах по объектам в Москве и Санкт-Петербурге. На сегодня в управлении компании более 400 тыс. кв. м коммерческих площадей, в том числе в Санкт-Петербурге - ТЦ "Жемчужная Плаза", ТРЦ "Охта Молл", БЦ "Базен", БЦ "Аврора Сити" и БЦ Eightedges.

Основной интерес компании сосредоточен на качественных торговых комплексах регионального и суперрегионального формата, бизнес-центрах классов "А", "В+" и "В", а также многофункциональных комплексах и объектах складской недвижимости. В Москве привлеченные УК оказывают услуги property management не более чем на 10% объектов коммерческой недвижимости, в Санкт-Петербурге цифра еще меньше - около 1%. Мы видим в этом потенциал для развития данного направления и готовы использовать международный опыт для выведения российского рынка услуг управления на новый уровень.

Беседу вёл Сергей Михайлов