Валютный исход

Минпромторг подготовил поправки в Гражданский кодекс, запрещающие привязывать ставки аренды объектов недвижимости к валюте. Сейчас собственники крупных ТЦ и объектов стрит-ритейла, часто заключают договоры в валюте, перекладывая риски колебаний курсов на арендаторов, считают в ведомстве. Если поправки будут приняты, по мнению властей, все стороны окажутся в равной ситуации. Возможные последствия подобных нововведений обсудили наши эксперты.

К каким последствиям на рынке может привести принятие подобных поправок?

Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка CBRE

Для объектов торговли с высокой вакансией ситуацией принципиально не изменится: их собственники и так проявляют достаточную гибкость, чтобы арендаторы могли управлять рублевым эквивалентом арендной платы. Что касается востребованных торговых центров с относительно низкой вакансией, то там, вероятно, собственники предпримут попытки найти другие механизмы управления валютными рисками. Это может выразиться как в прямом росте рублевых ставок аренды или показателей для ежегодной индексации, так и в увеличении требуемого процента от оборота ритейлеров, использовании возможных лазеек в законодательстве. Кроме того, отдельной проблемой может стать переоформление текущих договоров под новые требования законодательства. В целом, полезность данной инициативы видится достаточно несущественной. Во-первых, рынок уже перестраивается под рублевые договоры аренды и без помощи законодателей. А во-вторых, в экономике страны есть существенно более серьезные проблемы для решения вместо того, чтобы мешать бизнесу договариваться самому.

Михаил Миндлин, партнер, руководитель отдела офисной недвижимости Cushman & Wakefield

Надо начать с того, на кого это повлияет. В первую очередь – перевод ставок из валютных в рублевые повлияет на тех, у кого есть действующие кредитные валютные обязательства. Преимущественно - это офисный сегмент класса А и крупные торговые объекты. Если этот процесс будет происходить одномоментно, и дальнейшей девальвации рубля не будет, или же она будет незначительной, то в принципе к особо негативным последствиям это привести не должно, но если будут серьезные изменения курса рубля и его волатильность, то риск по обеспечению этих кредитов существенно возрастает. В этом случае, если владельцы не смогут обеспечить свои обязательства, то эта недвижимость либо перейдет банку, либо будет приобретаться другими игроками, более успешными собственниками, что означает серьезный передел рынка. И без того рынок переживает сложные времена, подобная трансформация может быть крайне болезненной для всех, послужить дополнительным фактором усиления негативного воздействия на рынок. Если говорить об этой инициативе в целом, да, возможно, она положительна, но ее применение в текущих условиях вряд ли можно назвать разумным.

Михаил Рожко, директор департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге

Вряд ли это нововведение снизит ставки и обезопасит участников от валютных колебаний. Собственники недвижимости теперь будут индексировать ставки или учитывать в договоре возможность пересмотра ставки при колебании валютных курсов в определённых границах, обходя, таким образом, запрет на валютные ставки. Инициатива не кажется мне эффективной, так как сегодня арендатор и арендодатель могут самостоятельно решать какой договор, и в каком виде им подписывать. Вмешательство государства здесь излишне.

Андрей Ковалев, собственник ГК "Экоофис"

Что касается последствий, с одной стороны, мера действительно выглядит как способ защиты арендаторов в условиях жесткого ослабления рубля, с другой — кто мешает собственникам “привязать” ставку к валюте не напрямую, а опосредованно. В любом случае, рынок и так заставляет собственников коммерческих площадей переходить на рубли, и те из них, кто до сих пор этого не сделал, сделают, если заинтересованы в том, чтобы заполнить площади.

Екатерина Ковалева, старший юрист юридической компании Sirota & Partners

Данный законопроект предлагает кардинальным образом решить возникшую проблему роста арендных платежей, вызванную падением курса рубля. Указанная проблема стала особенно острой в 2014 – 2015гг. в связи с осложнившейся экономической ситуацией и падением курса рубля. Поскольку во многих случаях ставка арендной платы за аренду недвижимости зафиксирована в иностранной валюте (доллары, евро) и уплачивается в рублях по курсу ЦБ РФ на день платежа, падение рубля автоматически привело к существенному росту арендной платы. Фиксация арендной ставки в иностранной валюте является целесообразной и выгодной для арендодателя, поскольку страхует арендодателя (собственника) недвижимости от экономических рисков. Кроме того, многие владельцы недвижимости в г. Москве являются иностранными компаниями, в связи с чем привязка арендной ставки к их национальной валюте является вполне ожидаемым явлением, а использование рублевых ставок таким компания крайне невыгодно. С другой стороны, такая привязка возлагает все риски колебания валютных курсов на арендатора. В частности, в течение последнего года стоимость аренды недвижимости в г. Москве возросла в два раза, в связи с чем многие компании - арендаторы были вынуждены отказаться от действующей аренды и искать помещения дешевле, а многие объекты недвижимости премиум-класса пустуют.

На какие сегменты рынка более всего могут повлиять такие изменения?

Валентин Гаврилов

В конечном счете, необходимость в подобных изменениях может оказаться просто ненужной. С конца 2014 года во всех сегментах наметился переход к рублёвым договорам, либо с помощью фиксации курса, либо через использование валютного коридора. В офисной недвижимости на подобную схему перешло порядка 70% собственников объектов класса В, в складском сегменте еще с весны 2015 года практически не осталось валютных договоров, 2/3 договоров в торговых центрах также заключаются в рублях. Таким образом, рынок сам регулирует формат заключения договоров, без вмешательства государства. Соответственно, в рамках данной инициативы будут затронуты, преимущественно, офисы класса А с расположением в центре города и наиболее раскрученные торговые центры. При этом именно данные сегменты недвижимости являются наиболее востребованными у арендаторов. Соответственно, достаточно мало сомнений в том, что их собственникам удастся, так или иначе, сохранить механизмы управления валютными рисками.

Михаил Миндлин

Сейчас в наибольшей степени ставки в валюте действуют в офисном сегменте класса и в объектах торговой недвижимости премиального уровня.

Михаил Рожко

Прежде всего, на торговые центры, так как во многих крупных объектах ставки номинированы в валюте. Это объясняется, во-первых, желанием снизить валютные риски, во-вторых, многие торговые центры являются собственностью иностранных компаний и отчитываются перед своими акционерами в валюте. Введение рублевых ставок усложнит процедуру отчетности.

Андрей Ковалев

Если говорить о сегментах рынка коммерческой недвижимости, привязка ставок к валюте сохранилась сейчас в самом верхнем ценовом сегменте — это офисы класса А и А+, некоторые высококлассные торговые объекты. В массе рынок все-таки перешел на рубли, правда, часть рублевых договоров не рассчитана на длительный срок и подразумевает возможность возврата к валюте через некоторое время.

Екатерина Ковалева

К примеру, складской рынок сейчас уже в большей степени перешел на рублевые ставки без привязки к валюте.

Каким образом такие изменения затронут непосредственно арендаторов коммерческих площадей?

Валентин Гаврилов

Скорее всего, принятие поправок приведёт к усложнению структуры арендных договоров, а значит, увеличит срок их согласования, от которых понесут потери все стороны переговорного процесса. Прямой запрет на привязку арендной ставки к валютным курсам может спровоцировать появление дополнительных пунктов и платежей в договорах, изменение структуры арендных платежей и т.п. Некоторые группы арендаторов могут выиграть от данной ситуации, однако в данном случае ключевым является слово «некоторые», тогда как негативные эффекты проявятся для всего рынка.

Михаил Миндлин

Для арендаторов эта инициатива, безусловно, положительна т.к. все валютные риски уходят из их зоны ответственности. Но, к сожалению, однозначно, это не та ситуация которая будет работоспособна, т.к. в данном случае выиграет только одна сторона. Для того чтобы это работало для всех, если государственно императивным образом вводит изменения, то оно таким же образом должно «перенять» на себя валютные риски. Сегодня эта коррекция происходит естественными образом - за счет пересмотра ставки аренды обеими сторонами, т.е. рынок саморегулируется, а в случае, если рынок будет регулироваться искусственным образом, то последствия будут, скорее, негативными, и результаты инициативы могут из благого дела обернуться в ситуация, когда «хотели, как лучше, получилось – как всегда».

Михаил Рожко

Арендаторы смогут чуть более уверенно чувствовать себя в условиях колеблющегося рубля. При этом можно ожидать, что часть собственников попытается поднять ставки или ввести скрытую привязку к валюте, обозначив границы рублевых ставок с учетом доллара/евро, аналогично тому, как ежегодную индексацию изредка привязывают к уровню инфляции.

Андрей Ковалев

Затрудняюсь ответить.

Екатерина Ковалева

На настоящий момент ни действующее законодательство, ни судебная практика не дает эффективного решения проблемы существенного увеличения стоимости аренды, вызванной колебанием валютных курсов. Предложенный законопроект является первым заметным шагом, направленным на решение данной проблемы, и с этой точки зрения его следует оценивать позитивно. С другой стороны, законопроект предлагает отступить от общего правила, которое распространяется и на другие договоры гражданско-правового характера, и запретить установление арендных ставок в валюте для аренды недвижимости, что, на наш взгляд, не отвечает интересам нерезидентов. При этом в нынешней формулировке законопроект не дает экономическим субъектам какой-либо возможности обойти предложенный запрет. В связи с чем он может быть негативно воспринят иностранными инвесторами. Представляется, что проблему увеличения арендной платы, вызванного падением курса рубля, следует решать более сбалансированным способом, учитывающим интересы как арендодателя, так и арендатора, например, установить законодательный запрет на фактическое повышение арендной платы более чем на 20 %.