"Самолёт" приземляется в Мякинино

Компания "Самолет девелопмент" намерена возвести поблизости от деревни Мякинино в Одинцовском районе Подмосковья МФК "MOCity" суммарной площадью порядка 500 тыс. кв. м. Состав комплекса пока не определён, однако, скорее всего, основную часть проекта займут апартаменты и объекты инфраструктуры. При этом в части комплекса появятся офисы и торговля. Этот проект и последние тенденции развития сегмента МФК в столице обсудили наши эксперты.

Как вы оцениваете локацию проекта с точки зрения его предполагаемого формата и вектора развития рынка в этом районе?

Илья Кузнецов, старший директор отдела стратегического консалтинга Cushman & Wakefield

Локация, на мой взгляд, удачная – это центр деловой активности московской области. Здесь расположен Правительство Подмосковья, подмосковный суд, торговый центр и выставочный комплекс Crocus. Это своего рода сложившийся кластер деловой активности, поэтому здесь недвижимость разного вида может быть востребована. Но не думаю, что сотрудники упомянутых организаций будут готовы приобрести жилье в непосредственной близости к месту работы. Если бы этот фонд создавался как арендный, то он мог бы пользоваться спросом. С другой стороны, если власти этот проект согласовывают, они должны понимать, что появление большого количества постоянных жителей влечет необходимость создания социальной инфраструктуры. В данном случае - это полноценный жилой район, а полноценный жилой район около правительственного комплекса – это возможное, но не идеальное соседство. Что касается офисов – здесь уже есть проект Crocus, а также здания непосредственно напротив Дома Правительства. Соответственно, конкуренция высокая при, в целом, достаточно невысоком уровне спроса. Поэтому, 500 тыс. кв. м, на мой взгляд, для этого проекта слишком завышенная площадь.

Юлия Пронина, руководитель отдела консалтинга, Knight Frank

Локацию предполагаемого проекта можно охарактеризовать как очень удачную для жилой составляющей. Северо-запад – одно из самых востребованных направлений Москвы. Существующее предложение жилья в непосредственном окружении – это коттеджные поселки класса бизнес и выше. Станция метро "Мякинино" в 2-х км от предполагаемого участка застройки также увеличивает привлекательность для реализации объектов, как жилой, так и коммерческой недвижимости (в частности для офисов можно запустить шатлл-басы в случае, если их составляющая будет существенной).

Марина Гордеева, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Россия

Само по себе северо-западное направление является исторически престижным с точки зрения развития, как жилой, так и коммерческой, в частности офисной недвижимости. Однако реализация проекта может быть связана с рисками, обусловленными сильным конкурентным влиянием, например со стороны проекта "Рублево-Архангельское", в котором запланировано строительство около 4 млн. кв. м жилой и коммерческой недвижимости. Помимо этого есть еще ряд планируемых проектов меньшего масштаба в данной локации, в частности, "Японский квартал" компании "Мортон". Кроме этого, опасения вызывает значительный планируемый объем ввода офисных площадей в субрынке на фоне общего снижения спроса со стороны арендаторов, и, прежде всего, к децентрализованным локациям.

Александр Ошурко, заместитель генерального директора компании Praedium

Локация объекта весьма престижная и подходит для строительства жилого проекта бизнес-класса. Апартаменты в данном районе также будут востребованы: в округе – множество качественных бизнес-центров, офисов крупных международных компаний, сотрудники которых в перспективе могли бы жить в данном комплексе. Кроме того, на территории однозначно будут созданы офисные и торговые площади, что повысит престижность и класс объекта. Единственное, что вызывает сомнение – недостаточная социальная инфраструктура объекта и района в целом. Таким образом, вероятнее всего, семьям с детьми проект будет менее интересен, и привлечет больше внимания молодых людей, специалистов-экспатов.

Александр Самодуров, руководитель NAI Becar Apartments

Это большой проект с длительным сроком реализации, ему будет непросто конкурировать с другими масштабными проектами около и внутри МКАД.

Как вы оцениваете возможный размер инвестиций в строительство проекта?

Илья Кузнецов

Объем инвестиций в проект может составить порядка 35 млрд руб. Что касается цен на строительство, отдельные виды работ подорожали, а отдельные стали дешевле. Учитывая снизившуюся строительную активность, генподрядчики борются за клиентов, соответственно, стараются удерживать цены. Поэтому заметного удорожания цен на рынке строительных услуг нет.

Юлия Пронина

Стоимость строительных работ для рассматриваемого случая при первом рассмотрении может варьироваться от 70 до 90 тыс. руб. за 1 кв. м. По официальным данным, стоимость строительно-монтажных работ (СМР) увеличилась незначительно – на 10%. При этом для каждого застройщика ситуация может отличаться как в большую, так и в меньшую сторону, в зависимости от его бизнес-модели (свои заводы ЖБИ, взаимоотношения с поставщиками материалов и т.д.). Компании, диверсифицируя риски, ищут российских подрядчиков и материалы-заменители или питаются зафиксировать расходные статьи, привязанные к доллару, в рублях. Основной рост стоимости СМР происходит за счет увеличения расходов на оборудование и его эксплуатацию.

Марина Гордеева

Степень удорожания строительства напрямую зависит от классности жилья. Как правило, в более дешевых сегментах импортная составляющая имеет меньшую долю, следовательно, и удорожание меньше. В более высоких классах, где импортная составляющая в строительстве более значима (лифты и пр.), удорожание выш. В этом вопросе, все зависит от концепции проекта.

Александр Ошурко

Себестоимость строительства данного проекта мы оцениваем в районе 75 тыс. руб./кв.м. Стоимость строительных материалов, действительно, возросла из-за курсовой разницы. Однако в то же время снизилась стоимость услуг подрядчиков, поэтому рост в отрасли не оказался радикальным.

Александр Самодуров

СМР по проекту при таком объеме могут варьироваться от 50 до 60 т.р. за 1 кв.м. Здесь речь идет об эконом или комфорт классе, строительство подорожало на 10-20%.

Существуют ли сейчас на рынке какие-либо общие тенденции по выбору концепций и составов крупных МФК?

Илья Кузнецов

Как таковую тенденцию обозначить сложно, все зависит от того, что указано в ГПЗУ конкретного проекта, часто концепция разрабатывается, когда ГПЗУ уже получен. В этом вся суть МФК, в каждом проекте в зависимости от локации своя особенность, свои пропорции и комбинации видов использования.

Юлия Пронина

Выбор концепции всегда обусловлен общей ситуацией на рынке, местоположением и размерами участка. Из последних тенденций, вызванных изменениями конъюнктуры рынка коммерческой и жилой недвижимости, можно указать снижение доли офисных площадей в связи с дисбалансом предложения и спроса в сегменте. Жилье, по-прежнему, остается самым интересным с точки зрения инвестирования для девелопера. При этом если речь идет о масштабных проектах, занимающих микрорайоны, их инфраструктура должна быть полноценной – со всем спектром услуг, необходимых для жителей. Тенденция создания полноформатной инфраструктурной составляющей в проектах с жилой доминантой также является относительно новой для рынка недвижимости.

Марина Гордеева

Снижение деловой и потребительской активности привело к значительному падению спроса на коммерческую недвижимость. Больше всех пострадал офисный сегмент. Таким образом, практически единственная возможность улучшить финансовые показатели проектов- включать в них максимально возможный объем жилья. В большей степени это относится к децентрализованным локациям, где коммерческая инфраструктура чаще имеет сопутствующий характер, в меньшей степени к центральным локациям, где в составе МФК может быть более значительная доля коммерческой недвижимости.

Александр Ошурко

Основной тренд, которому следуют застройщики МФК с апартаментами – это возможность быстрой диверсификации проекта (расширение или сужение составляющих проекта – к примеру, следуя запросам рынка, в ходе создания проекта увеличить долю апартаментов, уменьшив офисную). В остальном каждый девелопер старается придать проекту максимальную индивидуальность, наполнить его различными «фишками», выгодно сыграть на местоположении и хорошей транспортной доступности, что очень важно для проектов бизнес-класса.

Александр Самодуров

Многие девелоперы сейчас планируют в составе проекта апарт-отель с моделью buy-to-let для повышения привлекательности проекта за счет гостиничного сервиса, как для инвесторов, так и для владельцев жилых апартаментов.