Ритейл распределяет склады

"Дикси" ищет участок на Юге Санкт-Петербурга для возведения распределительного центра площадью около 50 тыс. кв. м. Завершить строительство в формате build-to-suit планируется к концу 2017 года. В тендере на реализацию проекта участвуют компании "Адамант" и "А Плюс Девелопмент". При этом остальные федеральные ритейлеры также активно занимаются развитием сетей РЦ, разогревая складской рынок. Развитие данной тенденции обсудили наши эксперты.

Какие районы в южной части города могут быть наиболее удачными для строительства РЦ с логистической точки зрения?

Алексей Пятков, старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге

Наиболее удачной локацией для размещения распределительного центра, на наш взгляд, является московское направление, а именно Московское шоссе и Софийская улица. В зависимости от спецификации объекта и количества мультитемпературного оборудования размер инвестиций может варьироваться в пределах 2-3 млрд рублей.

Андрей Амосов, глава офиса компании JLL в Санкт-Петербурге

В черте города вообще никакие районы не являются удачной локацией для строительства распредцентра с логистической точки зрения. Надо ориентироваться на расположение за КАД, где есть хорошие подъездные пути непосредственно к площадке. А вообще южная часть Ленинградской области на границе с Санкт-Петербургом исторически является наиболее качественным направлением с точки зрения размещения складских объектов.

Андрей Бойков, партнер Rusland SP

Я считаю, что это прилегающие к Пулковскому и Московскому шоссе территории, а также удобные развязки с КАД и прямые выезды на Московское направление и областные регионы. Размер инвестиций должен составить порядка 45-50 тыс. рублей за 1 кв. м возводимого объекта с учетом стоимости земельного участка.

Ирина Реут, директор по консалтингу NAI Becar

Южная часть Санкт-Петербурга занимает лидирующие позиции по объему складских помещений: около 65% от общегородского объема. В 2016 году на южном направлении запланированы к реализации еще порядка 200 тыс. кв. м складских помещений.

Михаил Тюнин, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank St Petersburg

Мы оцениваем, что наиболее удачные районы для строительства РЦ расположены вдоль КАД и на вылетных магистралях, главной из которых на сегодня является Московское шоссе. Однако на рынке есть и недооцененные места, например, север города, где расположены много хороших участков, на которых можно разместить любой РЦ.

Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости компании RRG

На наш взгляд, с точки зрения логистики, наиболее удачная локация для строительства распределительного центра в южной части Санкт-Петербурга - это территории вдоль Кольцевой автодороги, а также земли, расположенные на пересечении КАД с основными федеральными трассами Московским, Пулковским и Красносельским шоссе. Оценить объем инвестиций в строительство проекта без более подробных характеристик достаточно сложно. Необходимо учитывать, что это мультитемпературный складской комплекс, где, вероятно, будут как охлаждаемые помещения для хранения замороженных продуктов мяса и рыбы, так и обычные "сухие" склады. Стоимость возведения простых складских помещений с учетом подключения объекта к внешним инженерным сетям составляет около 40-45 тыс. за 1 кв. м. Однако инвестиции в строительство мультитемпературных складов, как правило, в два раза выше. Во-первых, из-за особенностей конструктива здания полы, потолки, и стены подобных помещений необходимо утеплять. Во-вторых, в данные склады устанавливают специальное холодильное оборудование, которое, как правило, импортное. Поэтому валютная составляющая при их строительстве достаточно велика. Стоимость строительства и оборудования низкотемпературных и охлаждающих складов сегодня составляет около 80 тыс. рублей за 1 кв. м.

Какой бизнес сейчас выступает наиболее активным драйвером рынка складской недвижимости?

Алексей Пятков

Помимо продовольственных ритейлеров, среди драйверов рынка складской недвижимости можно отметить представителей непродуктового ритейла, а также дистрибутивные и логистические компании.

Андрей Амосов

Наибольшую активность, по нашим данным, демонстрируют продуктовые ритейлеры и дистрибуторские компании. Логистические и 3pl-операторы, напротив, снизили свою активность.

Андрей Бойков

Это, прежде всего ритейлеры, специализирующиеся на масс-маркете и интернет-торговле, такие как "Юлмарт", а также строительные сетевые компании. Производственные компании, к сожалению, сейчас в разы снизили свою активность. Крупные ужимаются, а небольшие и средние производства предпочитают преимущественно искать уже готовые небольшие производственно-складские помещения в черте города.

Ирина Реут

Помимо продовольственных ритейлеров, которые занимают около 40% от заявленных к вводу складов в 2016 году, формат build-to-suit сегодня также интересен логистическим компаниям, интернет-ритейлерам и фармацевтическим компаниям.

Михаил Тюнин

Самые активные компании - это, как ни крути, ритейл (пищевой или непищевой). Вслед за ними идут их поставщики или дистрибьюторы.

Юрий Тараненко

Основной драйвер рынка складской недвижимости - это продуктовые ритейлеры, на них сейчас приходится около 50-60% спроса, а также крупные логистические компании. Представители данных сфер бизнеса практически не испытывают трудностей в условиях кризиса и, наоборот, продолжают активно развиваться. А вот ритейлеры в сфере fashion, бытовой техники и электроники из-за снижающихся продаж вынуждены были оптимизировать свои бюджеты и существенно сократили объемы арендуемых площадей.

Как изменилась структура складского рынка в вопросе соотношения формата build-to-suit и спекулятивных проектов?

Алексей Пятков

Если в 2015 году на долю built-to-suit складов пришлись 43% (около 72 тыс. кв. м), то в 2016 году за счет объектов built-to-suit произойдёт уже основной прирост рынка, в то время как новое спекулятивное предложение останется ограниченным. Число новых сделок в ближайшем будущем будет ниже показателей 2014-2015 годов: с одной стороны, основной спрос на них уже был удовлетворен за последние несколько лет, а с другой - экономика таких проектов претерпела изменения в связи с меняющимися условиями получения финансирования, а также удорожанием импортных материалов и оборудования.

Андрей Амосов

Тенденция по строительству объектов built-to-suit действительно преобладает над спекулятивными складами, поскольку спрос значительно снизился за последнее время.

Андрей Бойков

Для ритейла на сегодняшний день схема built-to-suite набирает обороты. Ритейлерам выгодно минимизировать административные и строительные риски и покупать уже построенный готовый продукт по договору.

Ирина Реут

До конца 2016 года планируется около 65% складов формата built-to-suit от общего объема ввода.

Михаил Тюнин

С учетом того, что спекулятивных складов сейчас не строится, можно сказать что build-to-suit - это основной формат сделок.

Юрий Тараненко

Доля спекулятивных складов по соотношению со складами формата build-to-suit на протяжении нескольких лет снижается, и на наш взгляд, данная тенденция будет продолжаться и в дальнейшем.