В "Сити" похолодало

"Мосинжпроект" отложит строительство масштабного МФК в деловом квартале "Москва-Сити". Ранее структура, находящаяся в собственности у города, планировала возвести на одном из участков в ММДЦ офисно-гостиничный центр стоимостью в 500 млн долларов. Однако сложная экономическая обстановка вынудила компанию заморозить проект на неопределённое время. Общее положение дел в "Москва-Сити" проанализировали наши эксперты.

Как вы оцениваете принятое компанией решение по переносу строительства?

Владислав Николаев, региональный директор департамента стратегического консалтинга Colliers International Россия

С учетом того, что строительство объекта ещё не начиналось, а конкуренция в зоне ММДЦ остается высокой, такое решение выглядит вполне логичным. Кроме того, при существующей стоимости проекта и на фоне ограниченного доступа к дешевому или хотя бы недорогому банковскому финансированию, решение отложить проект также выглядит своевременным. Возвращение к реализации проекта будет иметь смысл при восстановлении спроса на офисные площади в требуемом объеме и с учетом того, что ряд проектов ещё будет достраиваться в ближайшие несколько лет и соответственно будет составлять конкуренцию на офисном рынке.

Нелля Имаметдинова, заместитель директора департамента коммерческой недвижимости компании Praedium

Решение о приостановке проекта в сегодняшних условиях, безусловно, верное. В ближайшие два-четыре года восстановления ждать не приходится, и рынку предстоит поглощать уже построенные бизнес-центры еще длительное время. На наш взгляд, к проекту можно будет вернуться года через два-три, когда станут понятны основные экономические и политические тренды. В нынешней ситуации затевать столь долгосрочный и сложный проект, к тому же, в районе "Москва-Сити" - значит обрекать себя на большие риски и чрезмерно длительную окупаемость проекта.

Юлия Богомол, старший директор отдела исследований Cushman & Wakefield

В сегодняшней рыночной ситуации такое решение абсолютно оправдано - спрос значительно отстает от уже существующего предложения, а сделок предварительной аренды практически нет уже несколько лет. В этих условиях срок ввода большинства проектов откладывается, а бумажные проекты либо переносятся, либо вообще пересматриваются на предмет изменения функционала.

Полина Жилкина, директор отдела стратегического консалтинга CBRE

На мой взгляд, решение разумное и своевременное. Пока мы наблюдаем достаточно высокий уровень вакантных офисных площадей в "Москва-Сити", реализацию новых проектов стоит отложить, как минимум, на полтора-два года

Александр Морозов, директор департамента консалтинга и оценки S.A. Ricci

Экономика страны и вместе с ней рынок коммерческой недвижимости, к сожалению, сейчас находятся на спаде, а диапазон колебания курса рубля чрезвычайно высок, что затрудняет инвестиционное моделирование, прогнозирование и принятие адекватных решений. Уровень вакантных офисных площадей в ММДЦ превышает 30%. Взять паузу и сделать ревизию проекта - это, безусловно, правильное решение. Однако важно отслеживать ситуацию и возобновить проект, возможно, с внесенными коррективами, на момент выхода со дна кризиса - тогда есть шанс быть одними из первых на стадии активного роста.

Как вы оцениваете ситуацию с уровнем баланса спроса и предложения на коммерческие площади в ММДЦ "Москва-Сити"?

Владислав Николаев

Самый высокий уровень вакантности (31%) по итогам 2015 года наблюдается в ММДЦ "Москва-Сити", однако на протяжении года зона "Сити" характеризовалась сравнительно активным спросом (только за четвертый квартал 2015 года были заключены две сделки по аренде площадей размером порядка 5 тыс. кв. м каждая, а всего за год были сданы и проданы 62 тыс. кв. м офисов). Ставки снизились по сравнению с прошлогодними показателям, что в свою очередь, простимулировало спрос на данные помещения, за счет этого уровень свободного предложения снизился (43% - в 2014 году). Также не стоит забывать о том, что для ММДЦ "Москва-Сити" на сегодняшний день характерны одни из самых высоких темпов ввода нового предложения - 20% от совокупного объема ввода на рынке. Такая доля была обеспечена вводом офисных помещений в составе башни "Эволюция". В 2016 году девелоперы, реализующие проекты на территории ММДЦ "Москва-Сити", анонсируют ввод около 190 тыс. кв. м, при этом более половины из них уже сданы или выкуплены.

Нелля Имаметдинова

Спрос в "Москва-Сити" держится на стабильно низком уровне уже несколько лет. Если не считать крупную сделку по приобретению башни "Эволюция", то остальные сделки по аренде и продаже офисов в районе окажутся фактически штучными. Существенным плюсом стал переход нескольких башен в 2015 году на рублевые ставки аренды: это может помочь быстрее заполнить пустующие площади. Однако стоит учитывать то, что сейчас офисы сдаются по ставкам значительно ниже закладываемых девелопером в изначальные расчеты, и это подрывает сроки окупаемости проекта. Процент вакансии в комплексе растет за счет постепенного ввода новых башен ММДЦ, выход которых невозможно приостановить, так как проекты находятся уже на финальных стадиях реализации. Однако у застройщика всегда есть шанс перепрофилировать офисные части проекта в апартаменты, чтобы как-то ускорить реализацию, чем и занимаются многие девелоперы столицы сейчас. С перенасыщением в офисном сегменте нужно справляться постепенно, снижая офисную долю в проекте, и отдавая большую часть площадей под апартаменты и сопутствующий ритейл.

Юлия Богомол

Затрудняюсь ответить.

Полина Жилкина

Сейчас в деловом квартале пустует много офисных площадей, а некоторые стройки заморожены. Общая вакансия на сегодняшний день составляет 29%. В 2016 году ждем ввода в эксплуатацию еще двух комплексов - IQ-квартала и башни "Федерация Восток". Хотя, не исключено, что сроки сдачи этих объектов могут сдвинуться. При этом в сегменте ритейла ситуация немного иная. Сопутствующая инфраструктура в "Сити" всегда будет востребована сотрудниками офисов и посетителями. В торговом центре "Афимолл", в целом, ситуация не хуже, чем у других крупных профессиональных ТЦ Москвы, а в чем-то даже и лучше.

Александр Морозов

Перенасыщение на сегодняшний день наблюдается в офисном сегменте. В ММДЦ представлены офисные площади класса А. Вакансия составляет 32%, в то время как среднее значение по рынку - 24%. Однако ситуация меняется, вакантные площади в премиальных БЦ с хорошим местоположением вымываются с рынка, поэтому через некоторое время о перенасыщении сегмента говорить уже не придется.

Насколько исчерпан девелоперский потенциал ММДЦ для развития дальнейших крупных проектов?

Владислав Николаев

Уникальность такого продукта, как ММДЦ "Москва-Сити" на рынке коммерческой недвижимости России мало у кого вызывает сомнения. Этот факт подтверждается не только из-за архитектурной концепции, а во многом именно за счет сформированной локальной инфраструктуры, объединяющей зоны бизнес активности, апартаменты, гостиницы, торгово-развлекательные центры и объекты культуры. Кроме того, это единственный в своем роде проект в нашей стране, где на относительно небольшом участке земли, помимо возведенного объема коммерческой недвижимости, активно развивается дорожно-транспортная инфраструктура: запушено три станции метро, завершено строительство подъезда к ММДЦ с Третьего транспортного кольца, запланировано строительство ТПУ и железнодорожных веток трех направлений. Все эти факторы дают синергетический эффект и создают высокую добавленную стоимость. В связи со всем этим потенциал развития "Москва-Сити" огромен. В более долгосрочной перспективе дополнительными факторами, влияющими на привлекательность делового района и развитие его инвестиционного климата станут улучшение дорожно-транспортной инфраструктуры, строительство ТПУ, благоустройству территории, создание новых форматов общественных и досуговых пространств и прочее. По нашим оценкам, с большой вероятностью можно говорить о завершении большей части проекта ММДЦ "Москва-Сити" в срок до конца 2019 года, с учетом тех объектов, которые сейчас находятся на начальной стадии возведения. Это, в частности, такие проекты, как Renaissance Moscow Towers и Grand Tower. Стоит отметить, что существенная доля отложенного спроса при этом вернется на рынок к концу 2017-середине 2018 годов, а значит, часть офисов смогут найти своих арендаторов, что сдержит резкий рост уровня свободных площадей к моменту ввода объектов. Даже при благоприятном росте экономики страны, в ближайшие два-три года доля свободных площадей в зоне "Сити" будет сохраняться на максимальных рыночных значениях, заметное снижение которого произойдет в более долгосрочной перспективе (четыре-пять лет).

Нелля Имаметдинова

Главная проблема ММДЦ сейчас состоит в тяжелом и длительном заполнении уже вышедших на рынок офисных объемов. Когда она будет решена, можно будет говорить о потенциальном дальнейшем развитии района.

Юлия Богомол

В силу высокой концентрации офисных помещений на достаточно небольшой ограниченной территории ситуация с реализацией помещений в "Москва-Сити" действительно достаточно сложная, однако компании по-прежнему проявляют интерес к проекту и активно рассматривают башни "Сити" как потенциальные опции для переезда. В 2015 году, помимо покупки мэрией офисных помещений в одном из комплексов для размещения своих департаментов, также было заключено несколько крупных сделок.

Полина Жилкина

Потенциал, безусловно, есть, однако сейчас не самый лучший момент для его активной реализации.

Александр Морозов

ММДЦ - красивый и нужный проект: формирование делового кластера в городе, претендующем на статус одного из мировых региональных центров, оправдано. Примечательно, что ММДЦ уже работает как многофункциональный международный деловой кластер. Создан имидж места, сделаны существенные положительные изменения в области транспортной доступности - потенциал новых девелоперских проектов в ММДЦ мы оцениваем высоко. Вместе с тем, обращаем внимание, что реализация новых проектов должна учитывать общие рыночные и макроэкономические тенденции.