Подземный передел

Столичные власти намерены продать на торгах единым лотом около 10% торговых площадей в подземных переходах метрополитена. На аукцион выставлены объекты общей площадью почти 2,7 тыс. кв. м. При этом чиновники уже несколько лет пытаются упорядочить ритейл в подземном пространстве города. Успешность реализации этой программы обсудили наши эксперты.

Насколько цивилизованной сейчас выглядит торговля, организованная в Москве на площадях подземного формата?

Антон Коротаев, руководитель направления консалтинга в сфере торговых площадей компании JLL

На текущий момент торговля в таком формате выглядит недостаточно цивилизовано в сравнении с мировой практикой рынка, ощущается явный недостаток сетевых операторов, однако мы, несомненно, видим первые результаты от усилия городских властей.

Александр Ошурко, управляющий партнер компании Praedium

Городские власти начали "поход" против несанкционированной и неупорядоченной торговли в переходах несколько лет назад, и со временем их усилия стали заметны. В московских подземных переходах торговых точек не осталось, и единственные объекты подземной торговли сейчас можно встретить только в переходах, ведущих к станциям метро. Существенно ограничив количество торговых площадей, власти вынудили торговлю такого формата не только легализоваться, но и подрасти в качестве. Из переходов исчезли многие неприглядные торговые точки (шаурма, пирожки), однако большое их количество сохранилось. В переходах, ведущих к станциям метро, продолжают торговать некачественной одеждой, товарами электроники и другим.

Ольга Штода, директор по управлению BlackStone Keeping Company

Цивилизованная торговля пока в планах, а сейчас всё находится в начальной стадии реконструкции. Безусловно, успехом является уже то, что власти взялись за реконструкцию и обустройство торговых площадей в подземных переходах метро.

Екатерина Подлесных, руководитель департамента стрит-ритейл по России Colliers International

По нашим наблюдениям, последние пять-семь лет московские власти уделяли внимание оптимизации помещений торговли в метро и приведению их в порядок. В результате большинство подобных помещений приведены к единому "знаменателю" - они выглядят одинаково, неразрозненно, в едином формате, что делает их потенциально интересными на продажу. Однако сейчас заполнены далеко не все помещения, поэтому на наш взгляд, это хорошее решение – отдать такие объекты одному управленцу, который будет заинтересован вернуть свои инвестиции, а, следовательно – грамотно осуществлять арендную кампанию.

Константин Королев, директор по работе с ключевыми клиентами департамента управления объектами NAI Becar

Однозначно можно сказать, что торговля в подземных переходах и вестибюлях метрополитена в значительной части претерпела изменения. Можно ли было представить еще пять лет назад, что в переходе у Курского вокзала будет красивый минимаркет, источающий запах кофе, а не разномастный набор киосков с товарами сомнительного качества? Сегодня он есть и таких примеров масса. Переходы вообще перестают быть неопрятными, неприветливыми и просто опасными. Кроме того, несмотря на огромный экономический потенциал торговли в переходах, городу удалось не их насытить до предела коммерческими площадями и добиться тем самым большего комфорта для горожан.

Елена Ключарова, консультант отдела исследований рынка CBRE

На сегодняшний день, за редким исключением, торговые точки в переходах метро практически отсутствуют: в значительной степени опустели ранее крайне оживленные переходы на выходе станций Китай-город, Тверская, Третьяковская, стало гораздо меньше киосков с несанкционированной торговлей и торговых точек по продаже фальсифицированной продукции. То есть, на сегодняшний день проведены подготовительные мероприятия для сдачи в аренду площадей новым арендаторам. Позитивным моментом является тот факт, что переходы превращаются из рыночных площадей в цивилизованные комфортные пространства, что удобно и пассажирам, и ритейлерам, которые получают новые возможности для развития.

Александр Зарицкий, руководитель департамента земельно-имущественных отношений Heads Consulting

Говорить об успехах в мелкорозничной торговли, на мой взгляд, пока рано. Практически все прежние киоски снесены, и замена им найдена не везде. Особенно это ощутимо при поиске свежих фруктов и овощей, да и просто купить бутылку воды стало гораздо сложнее. Теперь в большинстве случае жителям приходиться искать продовольственный магазин. И не всегда там будет тот товар, который им необходим. Поэтому, убрав палатки и ларьки, городским властям еще многое предстоит сделать, чтобы восполнить и улучшить мелкорозничную торговлю и доступный сервис для жителей. Как показывает опыт предыдущих лет, спросом пользовались цветы, фрукты, выпечка, и товары хозяйственного потребления (батарейки и т.п.). Если говорить о сетевых марках, думаю, есть перспективы у продавцов носочно-чулочной продукции, кондитеров, и вероятно есть перспективы и у крупных овощно-фруктовых баз. Но предложить, что сетевые крупные операторы быстро займут сегмент розничной торговли – маловероятно. Этот бизнес для индивидуальных предпринимателей, для тех, кто готов бороться за своего покупателя и стараться предложить лучший товар.

Насколько такие площадки подходят сетевым операторам?

Антон Коротаев

Предлагаемые площади не совсем типичны для большинства сетевых арендаторов, однако, тем не менее, сам формат очень интересен для ритейлеров ввиду обеспеченности трафиком. Подходящими операторами могут быть: продукты, цветы, аптеки, бижутерия и аксессуары, кофейни формата "to go".

Александр Ошурко

Наиболее интересна торговля в переходах магазинам товаров повседневного спроса (включая продукты), одежды, белье, электроники, газеты, цветы, выпечка. Под их формат торговли подходят предлагаемые площади до 15 кв. м, однако большие точки (до 200 кв. м) их уже не интересуют. Не исключено, что новый ритейлер московской подземки, которому город стремится продать сразу крупный лот, организует супермаркеты или магазины с мини-кафе.

Ольга Штода

Направление весьма перспективное, так как высокий траффик пассажиров метрополитена обеспечивает хороший коммерческий потенциал для арендаторов данных площадей. В первую очередь ими стоит заинтересоваться продавцам, реализующим товары импульсного спроса и товары первой необходимости. Востребованными могут оказаться также продукты и напитки в индивидуальной упаковке, фаст-фуд.

Екатерина Подлесных

Сегменты ритейла, которые могут быть реализованы в подобных помещениях довольно разнообразны: продукты, импульсная торговля, аптечные пункты, оптика, аксессуары, пресса. По большому счёту вопрос даже не в профилях, а в форматах предлагаемых помещений. Если, например, среди таких помещений есть лоты площадью от 50 квадратных метров, то спектр потенциальных интересантов становится шире. Кроме того важными остаются вопросы ставки аренды на помещение, его локации и проходимости, объема пассажиропотока станции – это всё влияет на интерес ритейлеров.

Константин Королев

В первую очередь площадки будут интересны фуд-ритейлу в формате минимаркетов и киосков, далее я бы назвал кофейни, работающие на вынос. Также нельзя забывать про цветы и прессу. Я знаю, что крупные сетевые операторы очень заинтересованы в таких мини-форматах с огромной проходимостью. Вместе с тем, подобное расположение будет привлекательно для малого и среднего бизнеса – особенно для небольших кофеен и частных кондитерских, где одна такая точка может дать в разы больше выручки, нежели обычный стрит-ритейл. К тому же, начать бизнес на небольшой площади намного доступнее.

Елена Ключарова

Какой будет общая картина торговли в переходах на данный момент предугадать довольно сложно, однако основным критерием при размещении новых торговых точек должно стать удобство и удовлетворение потребностей пассажиров метро и пользователей переходов. То есть, при выборе арендаторов стоит отдавать предпочтение мини-маркетам, продавцам бытовых мелочей, галантереи и аксессуаров, печатной продукции. Весьма востребованными могут оказаться сегменты бытовых услуг (мелкий ремонт, фотоуслуги и т.д.) и небольших кафе, кафетериев, где можно быстро перекусить. Ежедневные высокие пешеходные потоки, безусловно, интересны как сетевым, так и не сетевым арендаторам, однако ставки аренды в этой связи могут быть на порядок выше, чем в торговых центрах или в стрит-ритейле, что на сегодняшний день может позволить себе не каждый сетевой ритейлер. Тем не менее, примеры подобных открытий в Москве есть: например, супермаркет "Фасоль" продуктового оператора Metro Cash&Carry, который уже два года успешно работает в переходе на Земляном валу.

Александр Зарицкий

Что касается сетевых операторов, то они им куда выгоднее и удобнее размещать продукты на больших площадях, поэтому площади в 10-15 кв. м могут принести им больше неудобств и потерь, чем прибыли. Однако, только построив финансовую модель, можно гарантировано убедиться в перспективности получения прибыли из объектов разных площадей.

Нужна ли, на ваш взгляд в принципе торговля в подземных переходах и пространствах?

Антон Коротаев

По нашему мнению, ритейл функция в переходах нужна, так как это дополнительный сервис, пользующийся высоким спросом у пассажиров, но и небилетный доход для самого метрополитена.

Александр Ошурко

Москва регулярно борется с мелкими торговыми точками в разном формате: от запрета на торговлю определенным видом товара (наиболее распространенным) до прямого сноса объектов или предъявления строгих требований к потенциальным ритейлерам. Если таких объектов постепенно становится меньше на поверхности, им необходимо дать возможность существовать хотя бы в переходах метро. Малый бизнес важен для города, и аренда точки в метро вполне может стать альтернативой отдельно стоящему киоску, которые раньше были распространены в столице.

Ольга Штода

Торговля в подземных переходах и пространствах в большей степени нужна, чем мешает людям. Сейчас пассажиры скорее испытывают неудобства от невозможности приобрести что-то нужное им, не изменяя маршрут из дома на работу и обратно, или просто выпить чашку кофе набегу.

Екатерина Подлесных

На наш взгляд, переходы были спроектированы с учетом полной загрузки, поэтому далеко не везде наличие помещений ритейла вызывает сложности для трафика. Альтернативным вариантом развития торговли в метро может стать более широкое использование вендинговых автоматов, так как довольно большое число групп товаров может продаваться таким образом: снэки, напитки, пресса, контактные линзы, сигареты – это неполный перечень возможных вариантов. Кроме того, на площадках метро можно также размещать, например, автоматизированные пункты выдачи заказов интернет-магазинов, уводя их с поверхности под землю.

Константин Королев

Я знаю, что сегодня при разработке проектов активно используется имитационное моделирование потоков посетителей, поэтому вопрос правильного баланса торговли и транзитных зон решается еще на стадии предпроекта – до того, как начнет разрабатываться проектная документация. Для горожан такие форматы торговли тоже очень важны и часто являются безальтернативными способами быстрого приобретения товаров и услуг. Главное – высокие стандарты качества этих самых торговых точек.

Елена Ключарова

Торговля в переходах метро, определенно, нужна. При этом это должна быть не торговля ширпотребом и различными ненужными мелочами, а торговля, направленная на удовлетворение нужд горожан, которые по ходу движения могли приобрести необходимые товары по доступным ценам.

Александр Зарицкий

Конечно, не всегда места размещения киосков являются удачными, как с точки зрения покупательской способности, так и с точки зрения удобства организации пассажиропотока. Размещение торговых павильонов в подземных переходах и пространствах необходимо в рамках крупного мегаполиса. Это, в первую очередь, доступность и удобство. Но размещать павильоны на каждом свободном клочке также не стоит. Так, есть места и переходы, где размещение павильонов явно будет мешать, и раздражать большинство жителей и гостей города, а есть места, где их размещение само напрашивается.