imagespecial

Что нужно знать о правильной эксплуатации памятников?

Богатая история страны неизменно предполагает огромное количество памятников архитектуры и истории. Среди них не только скульптурные композиции, но и бывшие усадьбы, поместья и доходные дома, часовни и храмовые комплексы, здания присутственных мест и резиденции исторически значимых личностей. По числу объектов культурного наследия, включенных в Список всемирного наследия ЮНЕСКО, Россия занимает 9-е место.

Такие здания нуждаются в качественном и своевременном комплексном управлении, которое включает и техническое обслуживание, являющееся залогом не только сохранности самого исторического объекта, но и безопасного и комфортного пребывания в нем сотрудников и посетителей. Однако официальные требования, предъявляемые к обслуживанию памятников культурного наследия, существенно отличаются от требований, предъявляемых к работе с современными объектами коммерческой недвижимости. Большинство управляющих компаний не имеют лицензий на работу с историческими памятниками. Потому арендаторам приходится искать профессионального FM-оператора с соответствующими разрешениями.

 

Юридические нюансы обслуживания

В России насчитывается порядка 165 тыс. объектов культурного наследия, из которых более 80 тыс. ― объекты федерального значения. Государство прилагает максимум усилий для сохранности памятников, но они требуют постоянного внимания и ухода, а также немалых вложений на реставрацию и содержание. Поэтому большинство таких объектов сдаются в аренду компаниям, готовым взять на себя обязательства ради получения удобного или просто статусного расположения. Подписывая договор об аренде таких зданий, арендаторы так же берут на себя и ответственность по обслуживанию и обеспечению их полноценного функционирования.

Порядок обслуживания исторических памятников регулируется государством, а все требования и предписания отмечены в методических рекомендациях Министерства культуры РФ. Несоблюдение карается внушительными штрафами. В методических указаниях содержатся ограничения и предписания по ремонту, уборке и строительным работам на объектах культурного наследия. Именно поэтому к подобной работе допускаются только управляющие компании, имеющие соответствующую лицензию, следовательно, арендатору здания-памятника придётся нанять такую на его обслуживание. Пройти же лицензирование самостоятельно арендатору будет и затратно, и хлопотно. Найти лицензированную управляющую компанию не так уж просто, их не очень-то и много.

 

Специфика культурной эксплуатации

Процесс технического обслуживания и клининга исторических памятников несколько отличается от работы с современными объектами коммерческой недвижимости. Возраст некоторых сооружений может достигать 300-500 лет. При соседстве с современными инженерными системами в таких зданиях возникает немало нюансов. Для каждой инженерной системы требуется предусмотреть целый комплекс особенностей, а использованный при строительстве и отделке объекта материал требует специфичного обращения. Любые работы должны предусматривать минимум повреждений перекрытий, стен, элементов декора. Там, где в современных объектах можно пробить отверстие в стене, к примеру, в особняке придется искать обходные пути для ведения коммуникаций. Восстановленные строительные материалы (мрамор, кирпич, штукатурка) требуют соблюдения определенного уровня влажности, температуры и множества прочих нюансов. Даже простая уборка предполагает индивидуальный подход к каждому материалу покрытий, использование безопасных чистящих средств, а зачастую и работу на высоте, при отсутствии точек крепления для альпинистов.

Другая сложность может возникнуть, если речь идет об обслуживании действующих храмов или монастырей. Их особенностью является проведение церковных служб практически в любое время суток и времени года. Существуют объекты, где проходят ночные, утренние или вечерние службы. Это массовые мероприятия с огромной проходимостью. Большинство работ по техническому обслуживанию и уборке в это время проводить нельзя. И управляющая компания должна учитывать подобную специфику при составлении графика работ и контроле состояния объекта. В идеальном варианте сотрудники FM-оператора будут круглосуточно находиться на объекте, чтобы подстроиться под существующий в храме или монастыре распорядок.

Кроме того, подобные массовые мероприятия и службы влекут постоянный неосознанный вандализм прихожан и посетителей, кроме того, капли воска на полу, а так же дёготь и копоть от свечей и лампад – так же вызывают необходимость проведения дополнительных мероприятий по очистке напольных покрытий, предметов ритуального культа, архитектурных элементов, стен, сводов, декора и лепнины.

Стоит также учитывать, что многие процессы усложняются в зимнее время. Так, к началу отопительного периода необходимо провести ремонт всех обнаруженных в теплое время года неисправностей ― крыш, стен, отмосток, чердачных перекрытий, водосточной системы. Нужно подготовить системы инженерного обеспечения здания в условиях низких температур, отвода дождевых и талых вод. Рабочие бригады проходят специальный инструктаж на знание техники безопасности, прежде чем приступить к работе в зимний период. А специалисты клининга должны своевременно обеспечить замену грязесобирающих покрытий, осушение луж от тающего снега, занесённого на ногах, и грязи от реагента и песка (мраморной крошки).

 

Дорогое удовольствие

Хотя необходимость профессионального обслуживания объектов культурного наследия очевидна всем, это не мешает государственным структурам с большим вниманием фильтровать исполнителей работ. В Санкт-Петербурге уже состоялся прецедент (на 160 тыс. рублей оштрафовали исполнителя работ за незаконный ремонт фасадов объектов культурного наследия), который не дает расслабиться. Нелицензированной обслуживающей компании или владельцу здания грозит административный штраф от 100 тыс. до 20 млн рублей в зависимости от статуса объекта.

Привлекать управляющие компании без лицензии чревато не только штрафами. Специфики у культурных и исторических памятников и, правда, очень много. Иногда небольшая, казалось бы, ошибка клининга ― неверный выбор химических средств при влажной уборке или, к примеру, излишне жесткие щетки при обеспыливании лепных элементов и фресок – может привести к непоправимому ущербу для исторического облика охраняемого объекта.

Памятники архитектуры несут в себе культурную ценность страны и народа, некоторые из них являются визитной карточкой страны на международной арене. Правильная эксплуатация объектов культурного наследия необходима для сохранения исторического богатства страны, ведь в век образования и технологий именно культурное наследие является конкурентным преимуществом. А утрата таких объектов неизбежно ведет к потере исторических корней и стагнации развития общества.

 

Андрей Кротков, Генеральный директор и партнер Zeppelin

 

к разделу Актуально

Будь в курсе

Подпишись на новостную рассылку «Коммерческая недвижимость день за днем»

Подписаться

Спасибо!

Вы подписаны на нашу рассылку

Вы подписаны на нашу рассылку