imagespecial

Даниил Орлов: Средний срок поиска офиса крупной компанией сократился до полугода

Интерес к офисному рынку начинает постепенно оживать – вакансия сокращается, падение ставок аренды прекратилось, крупные сделки в бизнес-центрах стали совершаться чаще. Основатель и управляющий партнер компании-брокера по коммерческой недвижимости OF.RU Даниил Орлов рассказал порталу Арендатор.ру о том, стоит ли ждать роста ставок аренды, где появятся новые качественные офисные площади и какие арендаторы сейчас развиваются активнее всего.

Даниил, вакансия в офисах класса А и В снижается, ждать ли дефицита качественных площадей в ближайшее время на офисном рынке? 

На мой взгляд, дефицит качественных площадей уже имеет место быть. И особенно это заметно в сегменте компаний, которые ищут большие площади. Скажем, для тех из них, которые ищут площади от 5 тыс. кв. м, выбор ограничивается вариантами, которые можно пересчитать по пальцам одной руки. 

В какие локации и какие офисы хотят попасть такие компании?

Утверждение, которое я озвучил выше, относится к офисам класса А центрального административного округа, а также к западу, юго-западу и северо-западу Москвы. Это самые востребованные офисные направления и именно в деловых центрах этих локаций наблюдается дефицит площадей для крупных арендаторов. Что же касается арендаторов небольших офисов, то для них дефицита, на мой взгляд, по-прежнему нет. Впрочем, это не касается субрынка делового центра «Москва-Сити». Здесь мы наблюдаем дефицит по всем сегментам офисной недвижимости. И для крупных, и для мелких, и для средних компаний. 

Какова сейчас вакансия в деловом центре «Москва-Сити»?

Если брать в расчет площади, которые уже сданы крупным компаниям госсектора, но в которые они еще не заехали, то, на мой взгляд, вакансия не превышает 12-13%. 

Есть ли у вас информация о новых проектах класса А, которые будут открываться в локациях, интересных для арендаторов?

Что касается центра «Москва-Сити», то по соседству с башней «Меркурий» будет возводиться еще одна башня. Чтоже касается локации Ленинградского проспекта, то здесь будет вводиться офисная часть бизнес-центра «Искра-Парк». Еще можно сказать про БЦ «Новион», который будет введен в этом году в районе Проспекта Мира. 

У вас есть лист ожидания от арендаторов, которые ждут выхода именно этих площадок, и не арендуют существующие, в виду того, что данные площадки будут современнее и находиться в локациях, которые им нужны?

Каких-то конкретных примеров у меня нет, но есть большая уверенность в том, что данные площади будут сильно востребованы и вакансия будет невысокой.

Какой рост ставок аренды вы прогнозируете на ближайшее время?

Существенного роста на ближайшие 2-3 года я не прогнозирую. Рынок сильно стабилизировался. Но вакансия при этом будет действительно сокращаться. 

Какова, на ваш взгляд, рыночная ставка аренды в офисах класса А?

Сложно вывести какую-то общую цифру, потому что в Москве есть такие субрынки, как офисы Ленинградского проспекта, и есть компании, которые ищут площади только в этой локации. И там свои ставки аренды, на которые ориентируются арендаторы данной локации. Сесть «Москва-Сити», которая также является субрынком и здесь свои ставки. Скажем, здесь средняя цена аренды составляет порядка 30 тыс. руб. не считая НДС и эксплуатационных расходов. При этом средние эксплуатационные расходы составляют около 6 тыс. руб., соответственно, 30 тыс. руб. плюс 6 тыс. руб., плюс НДС – это и есть средняя ставка аренды. Что касается премиальных офисов в центре «Москва-Сити» с хорошим видом, которые находятся на верхних этажах башен на набережной, то там ставки намного выше – порядка 50 тыс. руб., при этом, возможно, в некоторых случаях, даже без учета НДС.

А если говорить про субрынок на Ленинградском проспекте, то каковы ставки здесь?

Флагманским проектом в этой локации, безусловно, является «Белая площадь». И в этом бизнес-центре одни из самых высоких ставок аренды во всей Москве. Далее идут «Белые сады», и, в сторону области, идут «Алкон», «Метрополис», SkyLight. Эти деловые центры формируют субрынок. По моей информации, в БЦ «Белая площадь» средняя ставка аренды составляет порядка 1000 долл. Она фиксируется по курсу. Но фактически она рублевая и эквивалента 62-63 тыс. руб. Вакансия там не превышает 5%. 

А что по остальным проектам на Ленинградке?

По всем проектам в данной локации мы видим очень хороший спрос и низкую вакансию. На сегодняшний день наименьшим спросом пользуются офисы в Восточном и Юго-Восточном округах. Там вакансия несколько выше.

Какие, на ваш взгляд, качественные офисные проекты расположены на юго-востоке?

Есть несколько проектов, которые можно выделить в районестанций метро «Таганская», «Площади Ильича». Такие, как, например, Golden Gate. Но ставки аренды в этом районе как правило ниже, чем в проектах таких же классов в целом по рынку, и, при этом, чуть выше вакансия. 

Есть ли у вас какая-либо статистика по Москве касаемо спроса арендаторов и качества площадей? Хотят ли они, к примеру, shell&core или офисы с полностью готовой отделкой? 

В этом смысле мало что изменилось. Крупные компании, зачастую, рассматривают варианты shell&core, потому, что у них есть корпоративные стандарты отделки помещений. Так что они ориентируются на новые качественные офисные площади. Что касается средних и небольших арендаторов, то для них предпочтительнее искать аренду в готовых офисах для того, чтобы экономить на издержках при переезде. 

А как насчет арендных каникул?

Арендные каникулы в офисах «под отделку» варьируются от 4 до 7 месяцев. Что касается офисов, готовых к переезду, где арендатору нужно сделать только косметический ремонт, то там, как правило, дают каникулы на 1 месяц. 

Изменились ли средние сроки арендных договоров?

Средний срок договора аренды, на мой взгляд, остался таким же и составляет 2,5 года. 

Наблюдаете ли вы миграцию компаний, которые располагались в офисах класса А в класс В или наоборот? 

Нет, такой тенденции мы не замечаем. Традиционно сильные игроки, которые являются лидерами на своих рынках, как предпочитали, так и предпочитают арендовать офисы класса А. Компании, которые не являются лидерамив своих областях и могли бы позволить себе находиться в офисах класса В, по-прежнему, остаются в данной классовости зданий.

Назовите, пожалуйста, ТОП-3 сегмента рынка, представители которых наиболее активно ищут площади для аренды.

В Москве самым активным в плане аренды площадей класса А является IT-рынок. Следом за ним, традиционно, идут нефтегазовый и фармакологический секторы.

Увеличивается ли срок выхода на сделку? Стали ли арендаторы думать дольше?

Из-за наметившейся тенденции снижения уровня вакансии этот срок, напротив, довольно сильно сократился. Могу сказать, что на сегодняшний день средний срок поиска офиса крупной компанией занимает до полугода. 

Как вы считаете, есть ли вероятность возврата к долларовым ставкам аренды в связи с ограниченностью предложения?   

Я считаю, что привязка к долларам ушла надолго, и уверен, что в ближайшие несколько лет все ставки аренды останутся в рублях. 

Верите ли вы в развитие качественных офисных предложений в Новой Москве?

Да, я думаю, что это очень перспективное направление. Именно туда будет двигаться рынок офисных площадей Подмосковья. 

Расскажите, пожалуйста, про формат коворкингов. Можно ли сказать, что он знаменует новую эру офисной недвижимости? Или это вынужденная мера? 

Мы видим, что на сегодняшний день идут инвестиции именно в такой формат площадей. К чему это все приведет, мы посмотрим. Но, действительно, на рынке в ближайшие годы появится 3-4 крупных игрока с целой сетью по Москве и, возможно, даже по России, под одним брендом и с одним стандартом качества. 

Как вы считаете, угрожает ли рынку в ближайшие 5-10 лет тренд, в соответствии с которым некоторые компании переходят на безофисный удаленный режим работы?

Для рынка офисных площадей класса В такая угроза действительно имеет место быть. Но для бизнес-центров более высокого уровня данная тенденция, на мой взгляд, отсутствует. 

Как вы думаете, что может выступить наиболее мощным драйвером развития офисного сегмента в Москве?

Что касается Новой Москвы, я думаю, что это направление в плане офисной недвижимости будет развиваться. Там уже появились такие проекты, как Comcity, «К2 Бизнес-парк» и т. д. Что же касается старой Москвы, открытия станций МЦК и создания вокруг них транспортно-пересадочных узлов, то мы видим, что, в основном, инвесторы, которые заключают договора с городом об инвестициях в подобные ТПУ, хотят видеть там или торговые площади или апартаменты. Так что развитие МЦК не будет являться драйвером роста именно для сегмента офисной недвижимости, по крайней мере, в обозримом будущем.

Вы видите спрос на качественные офисные помещения в проектах на МКАД или за ним?

Да, я думаю, что такая локация давно перестала кого-либо смущать, и мы видим, что такие серьезные компании, как «Ростелеком», уже переводят свои офисы за МКАД и данная тенденция вполне может продолжиться. 

В целом хочется отметить, что, несмотря на такие сильные изменения в разнице курсов валют и прочих негативных факторов, офисный рынок чувствует себя вполне уверенно, и в ближайшей перспективе мы увидим стабильно высокий спрос на качественные офисные проекты. Тем более что имела место просадка по началу строительства новых бизнес-центров. И в какой-то момент, через 1,5-2 года может возникнуть даже дефицит офисов класса А.

Может быть, с точки зрения вашего непосредственного рода деятельности, вы скажете, почему в плане брокерских услуг стоит обращаться к таким локальным игрокам московского рынка как вы, а не прибегать к услугам «большой пятерки»? Какие у вас конкурентные преимущества?

Наше основное конкурентное преимущество – мы очень много уделяем времени и инвестируем в IT решения для нашего сегмента рынка. У нас все бизнес-процессы оцифрованы. За счет этого клиент быстро получает обратную связь, видит все предложения в презентации уже через 15-20 минут после обращения в нашу компанию. Также мы очень тщательно подходим к вопросам найма в нашей компании. И что касается профессионализма моих коллег и сотрудников, то я уверен в том, что их квалификация на сегодня точно не ниже, а зачастую выше, чем у именитых конкурентов. 

 

 Беседу вела Анастасия Кременчук 

 

к разделу Интервью

Будь в курсе

Подпишись на новостную рассылку «Коммерческая недвижимость день за днем»

Подписаться

Спасибо!

Вы подписаны на нашу рассылку

Вы подписаны на нашу рассылку