Почему частные инвесторы могут променять стрит-ритейл на ТЦ?

До недавних пор наиболее востребованным способом извлечения пассивного дохода считались инвестиции в стрит-ритейл. В зависимости от суммы накопления инвесторы могли себе позволить как помещения в спальных районах, так и на центральных улицах Москвы.  

Так, к примеру, за 30-50 млн рублей на оживленных магистралях (в сторону области) можно купить помещение от 50 до 200 кв.м, в некоторых случаях даже с работающим арендатором, и ежегодно получать доходность в 10-12% при сроках окупаемости от 9 до 12 лет. А при покупке коммерческих площадей в новостройке (за 6 месяцев до ввода в эксплуатацию) эта цифра может доходить и до 20%.  

На первый взгляд, стрит-ритейл - бизнес достаточно простой и понятный для покупателя – я говорю, прежде всего, о качественном стрит-ритейле с надежными арендаторами (федеральные продуктовые сети, аптеки, медицинские центры и пр.). Однако и в таком стрит-ритейле встречается немало подводных камней, и неудачные примеры сделок здесь, увы, не редкость. И не удивительно, почему так происходит. Как вы думаете, сколько частных инвесторов, прежде чем зайти в проект, задаются вопросами, почему арендатор выбрал ту или иную локацию для размещения точки, как надолго он планирует здесь задержаться – правильно, их меньшинство. Между тем, инвестор должен владеть этой информацией, если не хочет очень быстро остаться у разбитого корыта.  

Арендуя помещение, торговый оператор исходит из того, какой товарооборот возможно генерить в конкретной точке размещения. Если продается помещение, в котором арендатор размещается менее года, то за это время сложно понять, насколько эта точка финансово эффективна, а также, насколько оператор сможет выдерживать ту арендную ставку, по которой зашел в помещение. 

Но пугает не столько неосведомленность инвесторов по части предыстории приобретаемого помещения, сколько их убежденность в том, что в сегменте стрит-ритейла просто не может быть никаких проблем. Сколько раз мне доводилось слышать от клиентов фразу: «Хочу помещение в стрите, чтобы ни от кого не зависеть и получать высокую доходность с первого месяца». На самом деле содержать помещения в этом сегменте гораздо сложнее, чем может показаться на первый взгляд, и, прежде всего, по причине единоличного владения этими площадями.  Сначала все может идти по накатанной, но инженерные системы имеют свойства ломаться, электричество – заканчиваться, арендаторы – съезжать, а для новичка в этой области подобрать замену – задача не из простых. 

А что делать, если у собственника вдруг появилась желание увеличить доходность. Ведь в стрит-ритейле, как ни в каком другом сегменте, есть максимальный предел. И если помещение маленькое, плохо расположенное, а значит мало проходимое, то шансов на повышение нет никаких.  

Как вы успели убедиться, проблем немало, а ломать голову над их решением инвесторам не хочется, да и времени нет, ведь инвестиции в стрит-ритейл не являются главным источником получения дохода. 

Сегодня специально для такого типа инвестора стали появляться интересные предложения в сегменте торговой недвижимости - ТЦ, распродаваемые в розницу (кондо-ТЦ), под управлением профессиональной УК. Продукт уже успел себя хорошо зарекомендовать в офисном сегменте и апарт-отелях.  

Давайте разберемся, в чем состоит главное преимущество кондо-ТЦ перед стрит-ритейлом для частных инвесторов.  

Во-первых, кондо-ТЦ – более сбалансированный и устойчивый формат с точки зрения прибыли. У любого торгового центра есть прикассовые зоны и островки, высокая стоимость которых способна существенно компенсировать расходы на содержание объекта. При правильно поставленной системе управления кондо-форматами доходы от мест общего пользования могут сильно покрывать расходы. Я не случайно акцентировал внимание именно на кондо-форматах, ибо управлять обычным и кондо-ТЦ – не одно и то же. При наличии огромного количества собственников очень сложно не потерять в качестве. Без грамотного управления на объекте воцарится настоящий «шанхай». 

В задачи хорошего управляющего входит не просто сбор денег и отслеживание арендных поступлений, но и непосредственное участие в бизнесе арендатора. Он делает так, чтобы коллекция одного оператора дополняла коллекцию другого. Или предлагает сделать кроссовое мероприятие по продажам: «покупая здесь, вы получаете дисконт там…». Он выстраивает внутреннюю экосистему объекта таким образом, что выручка одного арендатора начинает стимулировать другого. А за счет этого арендатор становится более платежеспособным. Такая синергия при наличии опытной УК возможна в ТЦ и невозможна в стрит-ритейле. Если у тебя есть выбор разъезжать по всему городу в поисках разных вещей или зайти в место, где можно совершить сразу несколько покупок, то выбор будет сделан, скорее, в пользу последнего. 

Выше я писал о том, что в сегменте стрит-ритейла собственнику помещения в одиночку приходится справляться с рядом трудностей. В кондо-ТЦ такие проблемы просто не могут возникнуть, потому что вся ответственность ложится на плечи УК. 

Давайте рассмотрим ключевые задачи, которые решает управляющая компания в проектах кондо-ТЦ. Во-первых, именно УК формирует понятный инвестиционный продукт для розничного инвестора. Во-вторых, УК отвечает за повышение доходности объекта в текущем состоянии, проведение ротации арендаторов. Кроме того, в период распродажи объекта управляющая компания берет на себя все функции по подготовке необходимых для сделки документов. Чтобы объект и после распродажи оставался управляемым, УК выступает как центр принятия решений, который следит за соблюдением концепции. 

Стоимость входа в проекты кондо-ТЦ начинается от 2 млн. руб. (средний чек - 10-20 млн. руб. в зависимости от локации объекта). В Москве доходность таких проектов составляет от 9,0 до 12% годовых.  

Сейчас у нас в работе находится ТЦ «Смайл» в Петербурге. В марте проект выйдет на рынок и будет продаваться как готовый арендный бизнес для небольшого инвестора. 

Весь путь – от скучного и плохо посещаемого до полностью сданного в аренду объекта с хорошей атмосферой – управляющая компания прошла вместе со «Смайлом».  

В 2016 году ТЦ лишь на 10% был заполнен федеральными арендаторами при 35% вакансии. Частая ротация привела к большой дебиторской задолженности. Как итог - низкая доходность. 

Мы взяли на себя ответственность по созданию продукта, который будет востребован и жителями района, и арендаторами. Проанализировав целевую аудиторию, мы быстро поняли, что не сможем конкурировать с крупными региональными торговыми центрами, и стали ориентироваться на жителей конкретного района. 

В первую очередь нами был разработан план ротации арендаторов. Были изменены планировочные решения ТЦ и разработаны мероприятия для целевой аудитории, а также план продвижения объекта. Все изменения происходили без закрытия объекта и не потребовали от собственника дополнительных затрат. 

По состоянию на 2018 год ТЦ заполнен на 100%, наблюдается 40% увеличение проходимости объекта, на 47% увеличилась доходность объекта, на 20% - арендопригодная площадь. Благодаря кропотливой работе УК, «Смайл» превратился в центр для проведения досуга всей семьей. Немалую роль в популярности объекта сыграл детский клуб Smile Family.  

Мы показали, как нужно работать с внешней аудиторией, меняя имидж ТЦ. Теперь задача номер один – сделать рабочий кондо-формат. Именно за этим в обозримом будущем мы видим устойчивость как для арендаторов, так и для инвесторов. 

Дмитрий Сороколетов, вице-президент Becar Asset Management