Торговые центры: быть или не быть?

Два года назад, когда началась пандемия Covid-19, собственники и арендаторы российских ТЦ думали, что наступили тяжелые времена. Но сегодня многие из них считают, что это была только генеральная репетиция перед масштабным кризисом, который накроет отрасль в этом году.

По одежке больше не встречают

На долю иностранных компаний, объявивших о приостановке деятельности в России, приходится от 20 до 40% площадей в российских бизнес-центрах. В основном, это fashion-ритейлеры из Европы, США и Японии. Власти считают, что переживать не стоит — дефицита модной одежды в России не будет, пустующие площади вскоре займут отечественные магазины, а также бренды из Ирана и Турции. Однако эксперты отрасли и собственники объектов не так оптимистичны.

По прогнозам CBRE, реакция на кризисные события будет отложенной и проявится во втором-третьем кварталах текущего года падением спроса и арендных ставок, изменением ассортимента товаров и соотношения арендаторов.

Президент Российского совета торговых центров Дмитрий Москаленко предполагает, что к осени в российских ТЦ освободится порядка 3 млн. кв. м площадей. Сейчас ведутся переговоры между Москвой и Анкарой о замене покинувших Россию ритейлеров на турецкие. «Для турецких брендов, которых еще нет в России, мы предложили возможность занять лучшие торговые центры, включая московские. Мы ведем переговоры, чтобы турецкие компании остались в России надолго и делали выгодные инвестиции», - сообщил Москаленко.

На место крупных западных fashion-ритейлеров также могут прийти российские бренды: 12storeez, Gate31, Cocos, Askent, SiammSiamm. Но их крайне мало, и им придется столкнуться с заметным снижением спроса, т.к. покупатели уже потратили деньги в закрывшихся магазинах. Кроме того, и у отечественных компаний возникают сложности из-за перебоев в логистике. Российские игроки не смогут сразу заместить ушедшие бренды из-за отсутствия ресурсов, считают эксперты. И пока большой вопрос, будут ли новые арендаторы создавать сопоставимый трафик.

Скорее всего, уход крупных международных компаний грозит падением посещаемости торговых центров не менее чем на 30% и падением доходов владельцев ТЦ на 15%, полагают эксперты.

Кина не будет

Еще одной огромной проблемой для торговых центров становятся расположенные в них кинотеатры, которые были одними из ключевых арендаторов. Они занимали большие площади и создавали трафик посетителей в ТЦ. Многие объекты специально строились и проектировались под них.

Российская Ассоциация владельцев кинотеатров предупредила, что киносеансы, скорее всего, закончатся в России еще в этом году, как из-за бойкота со стороны голливудских студий, так и прекращения поставок импортной техники для кинопоказа. Что делать с большими площадями, которые занимают кинотеатры, как их использовать ввиду технических особенностей, например отсутствия окон и высоты потолков, пока непонятно.

И как восполнять убытки, связанные с сокращением кинопоказов, тоже.

Все очень тревожно

Сейчас около 70% торговых центров России находятся на грани маржин-колла, и существует реальная угроза, что эти объекты отойдут банкам-кредиторам. Российский совет торговых центров обратился к председателю Центробанка Эльвире Набиуллиной и министру финансов Антону Силуанову с предложением поддержать сферу. Сейчас собственники пытаются договориться с банками о реструктуризации кредитов и других льготах. Кредитные организации пообещали найти компромисс, иначе банкам придется управлять торговыми площадками самостоятельно.

Торговые центры, у которых есть кредитная нагрузка, просто не справятся с одновременным ростом кредитных обязательств и падением арендных доходов. Это приведет к тому, что уже в ближайшее время на рынке торговой недвижимости появятся дистресс-активы. Такие объекты могут реализовываться со ставкой капитализации в 15-16%, рассказал нашему порталу Алексей Сигал, партнер Ricci-Blackstone.

Он предлагает использовать пустующие торговые площади нетривиальным способом, как это делают управляющие компании в Европе. «К примеру, в здании абсолютно мертвых в прошлом торговых центров организуют площадки для полетов дронов или создают ТРЦ для собак и их хозяев, при этом дополнив объекты сопутствующей инфраструктурой. Нужно, чтобы владельцы торговый недвижимости и брокеры мыслили нестандартно, тогда ТЦ смогут пережить любой кризис», - полагает он. Однако для этого придется проводить реконцепцию, переделывать инженерию, что потребует значительных капитальных затрат.

Перспективы отрасли пока туманны. Прогнозировать, что будет дальше с торговыми центрами, в данный момент крайне тяжело. Очевидно, что российские ТЦ находятся на пороге совершенно нового этапа развития, который явно будет непростым. Ночь темнее всего перед рассветом — но каким он будет и когда настанет, пока остается только догадываться.