Про увеличение налога на коммерческую недвижимость

Уход иностранных компаний с российского рынка дал импульс к серьезным изменениям на рынке коммерческой недвижимости.

В наиболее уязвимом положении оказались торговые центры. Более трети брендов, которые традиционно являлись якорными арендаторами, полностью прекратили свою деятельность. Еще четверть приостановили ее. Потери владельцев ТЦ от изменения политической конъюнктуры оказались на рынке коммерческой недвижимости самыми существенными.

На финансовых итогах 2022 года данная ситуация отразилась еще не в полной мере. Отчасти доходы ТЦ в минувшем году были поддержаны выплатами штрафных санкций якорными арендаторами в соответствии с договорами аренды.  2023 год пройдет для владельцев торговых площадей намного сложнее. Даже при замещении выпавших брендов отечественными арендаторами, турецкими или юго-восточными компаниями, до 20% торговых площадей могут к концу года остаться вакантными. Это заставляет уже сегодня перепрофилировать торговые центры в развлекательные. И,  если в отсутствие конкуренции, например, в районных городах или небольших областных центрах такая трансформация будет достаточно востребована, то в мегаполисах это вряд ли возможно. В этом смысле показательны итоги 2022 года – трафик в столичных торговых центрах сократился на тридцать процентов, а регионах этот же показатель составлял не более 16-17%.

При этом в 2023 году пройдет государственная кадастровая оценка объектов капитального строительства и, начиная с 2025/2026 года,  собственников ждет увеличение налога на недвижимость. Так, к примеру по итогам оценки 2021 года,  в среднем  кадастровая стоимость торговых центров столицы увеличилась почти на 20%. В натуральных показателях увеличение составило 0,8 трлн. Пропорционально этому увеличению растет и налог на имущество, поскольку он составляет сегодня 2% от  кадастровой стоимости.

Больше всего от прошлой переоценки пострадали собственники, которым ранее удалось в судебном порядке снизить кадастровую стоимость. При очередной переоценке их недвижимость подросла на 20%, но не от установленной судом, а от прежней кадастровой стоимости. Допустим, в соответствии с кадастровой оценкой объект был оценен в 100 рублей. В судебном порядке его стоимость снижена до 60 рублей. Эти  60 рублей легли в основу для расчета  налога на имущество. Но при очередной  кадастровой оценке стоимость торгового центра будет установлена в 120 рублей. То есть, для налогоплательщика база исчисления налога увеличивается в два раза. Конечно, можно было бы опять опротестовать  стоимость в суде, но надо иметь в виду, что это время и весьма существенные расходы. Практика показывает, что для небольших торговых центров, расположенных в спальных микрорайонах, нет экономического смысла обращаться с этим вопросом в суд – издержки «съедают» всю полученную выгоду.

В прошлом году по всей стране прошла переоценка земельных участков, поэтому налог на землю в любом случае вырастет, в Москве и городах-миллионниках в среднем на 15%. И это тоже увеличивает налоговую нагрузку на торговые центры.

В связи с изменением законодательства оспорить результаты оценки земли или объектов капитального строительства  сразу в суде не получится. Закон предполагает сначала досудебное оспаривание: собственник сначала должен обратиться в уполномоченный орган исполнительной власти, то есть в тот же ГУП, который проводил оценку. Если ГУП сочтет, что он ошибся, то возможны изменения в кадастровой стоимости. Если ГУП подтвердит свою оценку, то можно подавать в суд. Но следует помнить, что в суд следует предоставить акт независимой оценки, право на которую получили теперь только структуры Минюста.

С большой долей вероятности можно предположить, что процедура оспаривания кадастровой стоимости потеряла экономический смысл. А значит многие торговые центры, особенно те, кто ранее добился судебного решения о переоценке,  ждет существенное, процентов на 70-80, повышениестоимости недвижимости в соответствии с новым актом оценки  и, как следствие, налога на имущество.

Следует отметить, что уже сегодня 1/12 от всех доходов ТЦ платятся в виде налога на имущество.  По нашим прогнозам после завершения переоценки земли и объектов капитального строительства этот налог превысит 10% в расходах торговых центров. Данное обстоятельство не позволяет владельцам торговых центров серьезно снизить арендные платежи. При стопроцентной заполняемости ТЦ накладные расходы были распределены между всеми арендаторами. У ряда ТЦ в договорах аренды существовала оговорка, что арендная плата складывается из двух частей: постоянной и переменной. Переменная как раз была привязана к  налоговой нагрузке арендодателя. В ближайшее время она может существенно возрасти.

Экономическая вводная для торговых центров на ближайшие годы выглядит не очень оптимистично: налоги выше, трафик ниже, арендаторов меньше.

Кирилл Кулаков, президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков», профессор НИУ МГСУ