Рынок офисной недвижимости Москвы. 1 квартал 2023 г.

Начало 2023 года прошло в соответствии с ожиданиями конца 2022 года: рост доли вакантных помещений продолжился невысокими темпами, при этом на рынке отмечалась достаточно высокая активность, реализовывались крупные сделки. На сегодняшний день есть признаки неопределенности, и в случае усиления негативных внешних факторов показатель свободных офисных площадей может вырасти в течение года до 14% в классе А и до 9% в классе B. Тем не менее вне зависимости от ухудшения ситуации возросшая активность на рынке и тот факт, что основной пик выхода иностранных арендаторов пришелся на 2022 год, позволяют говорить о замедлении роста доли незаполненных офисов» — Мария Зимина, партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group.

Основные выводы

• Объем ввода офисов в I кв. 2023 г. составил 26,9 тыс. м2
• Доля вакантных площадей на конец I кв. 2023 г. выросла и достигла уровня 13,3% в офисах класса А и 8,1% в офисах класса В.
• Запрашиваемые ставки аренды по итогам I кв. 2023 г. составили 26 203 руб./м2/год в классе А и 17 408 руб./м2/год в классе B

Предложение

По итогам 2022 года совокупный объем предложения офисного рынка Москвы составил более 17,9 млн м2 , из которых 5,3 млн м2 относятся к классу А, а 12,6 млн м2 – к классу В.

В I квартале 2023 года разрешение на ввод в эксплуатацию получили три объекта совокупной арендуемой площадью 26,9 тыс. м2 : БЦ «Ломоносов» (18,4 тыс. м2 ) и строение 2 в жилом квартале Lucky (3,5 тыс. м2), относящиеся к классу А, и Astoriya II (5 тыс. м2 ) – к классу B. При этом оба объекта класса А не увеличили долю свободных офисов, поскольку не предлагают площади к прямой классической аренде.

В 2023 году к вводу планируется более 530 тыс. м2 офисной недвижимости, при этом более 80% площадей относятся к классу А.

Вакантность

С начала года показатель доли свободных площадей увеличился на 0,3 п. п. и 0,7 п. п. в классах А и В – до 13,3% и 8,1% соответственно. Свободными на рынке оказались около 709 тыс. м2 офисных площадей класса А, а также более 1 млн м2 офисов класса B.

Заметный рост вакантности продолжает отмечаться в премиальных объектах столицы: с начала года показатель вырос на 2 п. п. (до 15,4%).

В первые три месяца 2023 года в классе А было отмечено замедление темпов роста показателя доли вакантных помещений, основная активность по высвобождению площадей иностранными игроками, а также оптимизация российского бизнеса прошла во вторую половину 2022 года. При этом объекты, которые были введены в январе – марте 2023 года, не добавили маркетируемого спекулятивного предложения на рынок. 

Субаренда

В 2022 году на столичном рынке возник объем офисов, предлагаемых в субаренду; в основном это офисы иностранных компаний, решивших покинуть российский рынок или сократить деятельность на территории России, а также отечественные игроки, оптимизирующие пространство. В течение года объем офисов, предлагающийся в субаренду, варьировался в пределах 150–200 тыс. м2 , по итогам года показатель достиг уровня 166 тыс. м2 . По итогам первых трех месяцев 2023 года объем таких офисов составил 152 тыс. м2 . Такой тип вакантных помещений составляет 8% от всех свободных помещений на рынке (учитывая офисы, предлагаемые в прямую аренду, и свободные места в гибких офисах). Наибольший объем субаренды сконцентрирован в качественных бизнес-центрах класса А в развитых деловых районах Москвы.

Спрос

Объем годового чистого поглощения (показателя разницы между объемом площадей класса А, которые были заполнены за определенный период, и площадей, которые вышли на рынок пустыми), оказался положительным, как и в предыдущие два квартала, и составил 4,4 тыс. м2 . Крупные сделки, где реализовывались здания/блоки больших размеров, а также ограниченный объем ввода не снизили чистое поглощение до отрицательных значений. Однако количество незаполненных офисов класса B выросло, поскольку менее качественные помещения оказались в большей степени подвержены влиянию кризиса 2022 года и совокупный результат чистого поглощения составил -75,7 тыс. м2 офисных площадей класса A и B.

Наиболее активными пользователями офисов в I кв. 2023 стали компании производственного сектора (25,3%), сектора TMT* с долей 19,1%, а также торгового сектора, 19,1%. Средний размер сделки аренды составил в I кв. 2023 году 1 030 м²

Гибкие офисы

На конец I кв. 2023 года объем открытых гибких офисов в Москве составил 381,8 тыс. м2 , совокупно площадки предоставляют 55,6 тыс. рабочих мест. За первые три месяца 2023 года в Москве было открыто пять новых локаций общей площадью порядка 24 тыс. м2 , предлагающих в аренду более 3,3 тыс. рабочих мест. Большая часть открытых гибких пространств на конец марта 2023 года – это площадки сетевых операторов (93% по объему запущенных площадок).

Коммерческие условия

По итогам I квартала 2023 года запрашиваемая средневзвешенная ставка в классе А выросла на 0,6% и составила 26 203 руб./м2 /год (без учета операционных расходов и НДС), в классе B – снизилась на 1% и составила 17 408 руб./м2 /год (без учета операционных расходов и НДС).

Динамика ставки класса А обусловлена тем, что на рынок продолжает выходить предложение по условиям выше средних показателей, в частности, в зданиях премиального сегмента. Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в премиальных офисах продолжила снижение и на конец марта составила 42 243 руб./м2 / год, что оказалось на 2,4% ниже ставки конца 2022 года. 

Существующие практики рынка остаются без изменений. Средний срок договора по аренде офисов по-прежнему составляет 5 лет с возможностью досрочного расторжения. Индексация ставок аренды в большинстве договоров привязывается к индексу потребительских цен, на уровне 5–10%.

Размер арендуемого офисного блока является основным фактором отклонения достижимой ставки аренды от запрашиваемой: девелоперы зачастую предпочитают сдавать здание нескольким крупным арендаторам вместо моноарендатора или дробления площадей на мелкие блоки. Для них это создаёт стабильный арендный доход, который менее зависим от ротации, с одной стороны, и не столь сложен в администрировании – с другой.

Офисы арендуются в основном в состоянии «как есть», а компенсация отделочных работ со стороны собственника зачастую минимальна или отсутствует вовсе.

Прогноз

В 2023 году ввод новых объектов может составить более 530 тыс. м2 , где более 80% будут являться проектами класса А.

По итогам 2023 года показатель вакантности может достигнуть 11–12% в классе А и 7,5–8,0% в классе B. Тем не менее при условии усиления негативных внешних факторов показатель свободных офисных площадей может вырасти в течение года до 14% в классе А и до 9% в классе B.

В зависимости от сценария развития внешней ситуации запрашиваемые ставки аренды в классе А могут возрасти до 26 000–27 000 руб./м2 /год (без учета операционных расходов и НДС) и остаться на уровне 17 500– 17 600 руб./м2 /год (без учета операционных расходов и НДС) в классе B (при стабильном внешнем фоне) и снизиться до 24 000–26 000 руб./м2 /год (без учета операционных расходов и НДС) в классе А и 17 000–17 500 руб./м2 /год (без учета операционных расходов и НДС) в классе B (при усилении напряженности).