Эксперты: Арендатор глазами собственника

Сегодня из-за большого количества предложения торговых площадей и низкой конкуренции среди операторов, условия рынка в основном диктуют торговые операторы. В торговых центрах наблюдается существенное снижение арендных ставок по сравнению с 2008 годом. Это связано как с общей ситуацией на рынке, так и с уменьшением количества развивающихся торговых сетей. Каким же должно быть взаимодействие между собственниками торговых центров и арендаторами в новых экономических условиях?

При выборе города для открытия магазинов торговые операторы внимательно оценивают экономическую ситуацию в данном регионе, приоритет вновь за городами–миллионниками с развитой экономикой. Также многие торговые операторы не хотят осваивать новые для себя регионы, поскольку это требует очень больших затрат на  формирование логистики и открытие первого объекта в данном регионе. Поэтому развитие остается, прежде всего, за уже освоенными регионами.

Начиная с осени прошлого года многие арендаторы стали обращаться к собственникам с требованием изменить коммерческие условия как в предварительных договорах на строящиеся объекты, так и в уже подписанных долгосрочных договорах аренды в работающих магазинах.

Сегодня нередки случаи, когда договоры аренды заключаются с расчетом арендной платы на основании определенного процента от оборота. Такая схема предлагалась арендаторами собственникам и раньше, поскольку это наиболее выгодный для них вариант оплаты аренды, обеспечивающий рентабельность бизнеса при любых количествах продаж, однако собственники лишь сейчас начали соглашаться на подобные условия.

Также собственники вынуждены идти на сокращение суммы обеспечительного платежа или он вовсе заменяется банковской гарантией. А Одним из условий аренды часто становится пункт о выполнении собственником полностью или частично за свой счет отделки в помещении арендатора, тогда как раньше помещения всегда предоставлялись арендаторам в состоянии shell&core. Кроме того, во многих, особенно региональных ТРЦ, расчет арендной платы стал осуществляться  в рублях.

Снижать, а не опускать

В нынешней ситуации всем без исключения собственникам торговых центров пришлось или придется, так или иначе, пересмотреть коммерческие условия для арендаторов. С этим не столкнулись разве что  владельцы самых успешных торговых объектов в Москве, до сих пор не испытывающих проблем в арендаторами. Но не стоит обольщаться. Даже в таких объектах арендные ставки плавно снижаются, поскольку сокращается покупательский спрос, и арендаторам просто экономически невыгодно платить высокие докризисные ставки.

Однако пересмотр коммерческих условий не должен стать инструментом шантажа со стороны арендаторов, считают собственники объектов. Ведь если владелец окажется в коммерчески невыносимых условиях, то под вопросом окажется жизнедеятельность объекта в целом. И вряд ли арендаторов в этой ситуации спасут новые более выгодные коммерческие условия.

«Наверное, самым болезненным для собственника объекта является пересмотр коммерческих условий по уже подписанным договорам, - комментируют в «СпецфинпроектЕ–Каскад» ( девелопер ТРЦ «Каскад» в Чебоксарах), - Нам тоже было непросто решиться на этот шаг. Однако мы понимали, что снижение покупательского спроса и сложные условия ведения бизнеса у торговых операторов требуют от нас подобного решения». Выработав с некоторыми операторами новые, приемлемые для обеих сторон, условия девелопер смог не только сохранить уже имеющийся пул брендов, но и привлечь новых арендаторов в строящийся торговый центр.

Эффект синергии в данном случае сработал на руку собственнику объекта, который, продемонстрировав свою лояльность к отдельным операторам, смог сохранить необходимый торговому центру пул «якорей», привлекая таким образом внимание арендаторов галереи. На данном этапе в объекте сформирован необходимый торгово-развлекательному центру «магнит: 6-ти зальный кинотеатр «Каскад» («Роскино»), боулинг QubicaAMF, оператор бытовой техники DOMO, модные супермаркеты C&A и British House, книжный магазин «Книжный двор».

Местный, но не местечковый

Наравне с изменением коммерческих условий по арендным ставкам собственник объекта в регионах сталкивается сегодня и с другой проблемой – многие сети попросту свернули программы развития в регионах. Из чего следует, что теперь владельцы объектов должны быть более внимательны к франчайзингу и местным сетям.

На наш взгляд, некоторые местные компании или частные предприниматели – владельцы франшиз известных брендов, наработавшие опыт работы до кризиса, - могут открывать очень качественные магазины, и их наличие абсолютно не вредит торговому центру. «Первоначально наш торговый центр был ориентирован как на федеральные, так и на местные торговые сети, - поясняет девелопер ТРЦ «Каскад», Но федеральные операторы должны были занимать большую долю торговых площадей».

Однако новые условия скорректировали планы владельцев, вынужденного привлекать по большей части местных торговых операторов из-за неактивного освоения города федеральными сетями.

Для собственников торговых центров сегодня не так важно, по какой схеме открывается магазин: прямая аренда оператора или франчайзинга. Самое главное, чтобы представленные бренды соответствовали общей концепции объекта, и качество работы франчайзинговых операторов соответствовало уровню ТЦ. Однако для регионов, особенно для городов с небольшим числом жителей, характерна тенденция, когда местные предприниматели аккумулируют в своих руках сразу несколько торговых брендов. Тогда собственники объектов становятся заложниками ситуации: либо франчази, пользуясь случаем, требует индивидуальных коммерческих условий, либо пул арендаторов в городских ТЦ абсолютно одинаков.

Изыск или необходимость?

Впрочем, формирование более низкого финансового потока в торговом центре заставляет собственника задуматься о том, насколько необходимы в объекте ранее запланированные «изыски»: зоны отдыха, качественная вентиляция, профессиональная навигация и пр.?

Однако сейчас нередки случаи, когда многие собственники стремятся сэкономить на строительстве - перейти на более дешевую отделку, отказаться от декора интерьера, использовать максимальное количество площадей для аренды, многие стараются сэкономить на управлении. Однако, как показывает практика, в связи с кризисом торговые операторы не стали более демократичны в вопросах отделки общественных зон ТЦ. Напротив, требования арендаторов к объектам еще больше возросли. И спросом сейчас пользуются качественные первоклассные объекты.

В нынешних условиях на наш взгляд, главным для собственников любых строящихся ТЦ является заполнение максимального количества площадей, для достижения этой цели можно использоватьдля  любые способы - торг по ставкам, льготные периоды аренды, частичная отделка помещений, переход на процент от оборота. Все это необходимо, чтобы ТЦ мог работать и приносить владельцу максимально возможную прибыль и дал возможность пережить кризис. Затем с изменением рыночной ситуации и последующим ростом рынка будет возможность пересмотреть условия текущих договоров или заменить арендаторов на более платежеспособных.

Советы постороннего

Универсальных решений для всех торговых объектов сегодня, безусловно, нет. Стратегия собственников в переговорах с арендаторами должна быть основана, прежде всего, на особенностях объекта. Если объект успешный – по концепции, местоположению, составу арендаторов, наличию «листа ожидания», в этом случае собственник имеет возможность давать небольшой дисконт операторам или же заменить арендаторов, которые предлагают слишком большой торг по ставке. Если же объект менее успешный или строящийся, придется соглашаться на сильный дисконт по ставкам, чтобы удержать имеющихся арендаторов.

При этом стоит учитывать, что многие арендаторы торгуются не по причине сильного снижения своих доходов, а просто пользуются кризисной ситуацией для снижения арендных платежей. Чтобы избежать такого необоснованного торга, собственникам необходимо уделять особое внимание изучению и анализу как общих изменений на рынке, так и  информацию о состоянии торговых сетей. Необходимо отслеживать новости о конкретных сетях, опубликованные данные о текущих оборотах и балансе компаний. Такие сведения обычно аккумулируют брокерские и консалтинговые компании, которые могут сопровождать процесс переговоров.

На данный момент наиболее правильным для собственника является заключение стандартных по срокам долгосрочных договоров на 5 - 7 лет, с обязательным внесением пункта о возможном последующем изменении коммерческих условий, согласованных арендатором на основании изменений условий рынка. При этом такой пункт страхует и арендатора, ведь если предположить, что ситуация на рынке изменится в худшую сторону, у арендатора будет оговоренное в договоре право также предложить возможность пересмотра коммерческих условий.

Наиболее важно в нынешних условиях для успешной работы, как владельца объекта, так и арендаторов - это поиск взаимовыгодных компромиссов. Это, безусловно, даст возможность арендатору развивать успешный бизнес, несмотря на кризис, а собственнику - иметь работающий ТЦ, приносящий максимально возможный доход даже в условиях кризиса.

Юлия Харчевина, руководитель отдела торговой недвижимости компании GVA Sawyer