Строительство по бартеру

В кризисных условиях участники рынка недвижимости вынуждены искать новые способы финансирования строительства своих объектов. Новинкой в этой области является строительство, которое осуществляет девелопер при помощи подрядчиков. При этом работы подрядных компаний не оплачиваются напрямую. В качестве вознаграждения выступает доля в проекте.
Первая ласточка
В то время как одни девелоперы выстраиваются в очередь в банки на получение кредитов для реализации своих проектов, другие, поняв безнадежность данной процедуры, привлекают к строительству сторонних соинвесторов, например, подрядные компании.
В мировой практике данные схемы уже вовсю успешно применяются, а вот российских девелоперов данный опыт пока лишь привлекает своей неизвестностью. Недавно компания MR Group выступила первопроходцем в этой области и запустила первую «ласточку» в виде бизнес-центра класса B+ «Трио».
Генеральный директор MR Group Роман Тимохин отмечает, что строительство БЦ будет вестись на бартерной основе с подрядчиками. Компания привлекла к работе над проектом 4 подрядные компании, которые выполняют все основные виды строительных работ. «Общая стоимость проекта составляет 105 млн долларов. 60% бюджета проекта составляют строительно-монтажные работы, часть которых будет выполнена подрядчиками за счет собственных ресурсов. За это они получат около 30% площадей в БЦ, или чуть больше 11 тысяч кв. м», - поясняет Тимохин.
В свою очередь партнер и коммерческий директор MR Group Ирина Дзюба отметила, что бартер с подрядчиками является наиболее оптимальным вариантом в кризисное время. «Сейчас все крупные банки и инвестиционные фонды занимают выжидательную позицию, а подрядчики готовы принимать участие в реализации проектов недвижимости. После того, как девелоперы заморозили свои проекты, подрядчики лишились строительных объемов. Однако в настоящее время на рынке огромное количество подрядчиков, которые имеют свои строительные мощности, рабочую силу, партнеров-инвесторов и свои капиталы. И они не считают целесообразным простой всех этих существующих ресурсов. Одним из плюсов работы по бартеру является то, что девелопер и подрядчики заинтересованы в высоком качестве, оптимальных решениях и сроках реализации, потому что у них общий проект», - заявила она, добавив, что одним из партнеров-подрядчиков строительства стала компания «Офисстрой».
За и против
Безусловно партнерство девелопера и подрядчика является взаимовыгодным для обоих сторон. Но также не стоит забывать о подводных камнях, которые стоит учитывать обоим участникам соглашения, идя на подобную сделку.
Директор коммерческого департамента Central Properties Дмитрий Киритопуло отмечает, что новые реалии на рынке заставляют находить новые решения или возвращаться к тем, «которые когда-то работали». «Это не плохо и не хорошо. Такая схема девелопмента может работать при нескольких условиях. Во-первых, необходим очень тщательный выбор подрядных организаций, которые будут работать по такой схеме – они должны быть стабильны и иметь запас прочности, чтобы реализовать подобный проект, получая квадратные метры взамен денег, которые они могли бы получить, выполняя подобную работу. Есть ряд подрядных компаний, которые получат квадратные метры в определенном проекте, а в ходе строительства они не будут получать оплату за свою работу», - заявил он. Во-вторых, при реализации подобных проектов должна соблюдаться четкая система внутреннего контроля.
«У нас в России все упирается в методологию, которая начинается от выбора участников проекта и заканчивается проведением тендера. Я считаю, что компания MR Group реализовала достаточное количество проектов, и основа для успеха запланированного проекта есть», - отмечает он.
Принципиального отличия между традиционным ведением строительства и строительством, осуществляемом на основе бартерного соглашения, нет. В одном случае платятся деньги, в другом - нет. На строительные технологии, требования и т.д. это влияние не оказывает.
«Отличий ведения традиционного строительства от строительства по бартерной схеме нет - отличие только в финансировании. Последняя предполагает, что генподрядчик или субподрядчики за свой счет выполняют некоторые работы, либо поставляют материалы и за это получают квадратные метры, либо акции компании», - рассказывает Максим Гасиев, управляющий директор Colliers International.
В чем же недостатки и преимущестся строительства по бартерному соглашению?
Для девелопера это хороший способ найти соинвестора и снизить финансовую нагрузку. А найти соинвестора сейчас достаточно трудно, равно как трудно и дорого привлечь кредит. Для генподрядчика  это хорошая возможность получить подряд в нелегкое время, а в хорошие времена это возможность по себестоимости (или близко к ней) получить долю в компании или квадратные метры ликвидного объекта.
«Для девелопера плюс в том, что для реализации проекта требуется меньше «живых» денег, что еще более актуально при высоких процентных ставках. Еще один плюс для девелопера – дополнительный стимул для подрядчика завершить свою работу в срок и не превысить бюджет, поскольку вне зависимости от стоимости количество квадратных метров не изменится. Минусом для девелопера является складывающаяся при таких отношениях «эффективная стоимость кв. м», которая, как правило, близка к минимально возможной. Плюс для подрядчика – редкая возможность получить подряд на стагнирующем или падающем рынке. Минус – дополнительные риски, касающиеся рыночной стоимости полученных площадей на момент появления у подрядчика возможности ими распоряжаться», - рассказывает генеральный директор «Эспро Девелопмент» Виталий Антонов.
Дуэт или соло?
Итак, на каких же условиях заключаются бартерные соглашения между девелоперами и подрядчиками?
Чаще всего доли в проекте отдаются площадями. Доля в проекте для подрядчика, как правило, неинтересна - это несет для него дополнительные риски и является совершенно непрофильным бизнесом.

«Что касается долей, можно сказать, что вряд ли их совокупный размер для участников будет превышать 50% (имеются в виду подрядчики), так как если это больше 50%, у основного инвестора есть риск потерять контроль над проектом. Широко известный случай с MR Group выражается в квадратных метрах, но в принципе может выражаться и в долях. Здесь отличие в том, что если выделяются квадратные метры, то новый собственник сам принимает решение, что с этими квадратными метрами делать, и он свободен от каких-либо связей с основным инвестором. Но для девелопера проекта возникает риск того, что на рынке его площади окажутся в конкуренции с площадями, которые продают его соинвесторы. Поэтому в таких контрактах предусматривают преимущественное право выкупа площадей со стороны основного инвестора или девелопера», - поясняет Максим Гасиев.
По словам эксперта, если генподрядчик имеет долю в предприятии, то он не только несет все риски этой компании и исполняет финансовые обязательства перед кредитными организациями, но также испытывает все преимущества - у него есть надежда на то, что проект, которым управляет профессиональный девелопер, будет реализован более эффективно.
Как правило, подобные схемы используются в тех проектах, где девелопер намеревается продать существенную часть помещений в процессе реализации проекта. Выкупать доли обратно он не собирается.
Здесь и сейчас или отныне и навсегда?
Несомненно, данные схемы являются вынужденными мерами, которые призваны хоть как-то удерживать рынок на плаву. Однако многие девелоперы не скрывают, что нововведение интересно не только с точки зрения антикризисной политики, но и вполне могло бы прижиться и после окончания кризиса.
Но не стоит забывать, что пока в России не был до конца реализован ни один проект, возведение которого шло по бартерной схеме. Поэтому сейчас пока сложно судить, станет ли подобное строительство тенденцией или же уйдет в небытие по окончании кризиса.
«Такую форму строительства однозначно нельзя назвать тенденцией. Я не знаю ни одного проекта, который бы целиком возводился по этой схеме. Доля бартера при строительстве сейчас, безусловно, возросла. Станет ли это тенденцией, зависит от того, как будет развиваться ситуация на рынках в ближайшем будущем»,  - считает Виталий Антонов, при этом добавляя, что на развитом рынке доля таких схем минимальна.
Управляющий директор CB Richard Ellis Даррэлл Станафорд полагает, что строить нужно, несмотря на трудные времена. Он напомнил, что 10 лет назад в России тоже был кризис, но рынок пошел вверх уже через 6 месяцев.
«В мире есть опыт привлечения партнеров по бартеру. Но чаще всего они входят на начальной стадии как партнеры компании по заранее продуманной инвестиционной концепции. Существуют крупные западные компании, которые совмещают в себе роль инвестора и генподрядчика, например, Enka, работающая в России», - заключил он.
Время покажет, к чему приведет подобное взаимовыгодное сотрудничество. Пока же можно с уверенностью сказать, что данная схема еще не единожды будет использована при реализации проектов российскими девелоперами. А количество объявлений, размещенных на сайтах крупнейших подрядных организаций, сообщающих о том, что компании очень заинтересованы в том, чтобы выступать в роли соинветора, говорит о том, все предпосылки для успешного развития данного строительства есть.
Анастасия Кременчук