Эксперт. Законы update (апрель-май 2010). Риелторы попадут под статью

За прошедший месяц ЦБ РФ вновь снизил ставки. Решено, что «обменники» будут закрыты, а при аренде леса будет запрещено вырубать лианы.

Административный рычаг

Указание ЦБ РФ от 29.04.2010 № 2439-У «О размере ставки рефинансирования Банка России». В соответствии с этим нормативным актом с 30.04.2010 на территории РФ устанавливается учетная ставка в размере 8 %. Важно отметить, что предыдущее снижение ставки произошло около месяца назад: с 29.03.2010 в России ставка рефинансирования равнялась 8,25 %. ЦБ РФ пересматривает величину учетной ставки в среднем в конце каждого месяца.

Эта практика, когда важнейшие экономические показатели пересматриваются каждый месяц или квартал, распространена на Западе, прежде всего, в США. В современных условиях, по нашему мнению, оперативное изменение величины ставки рефинансирования крайне важно, так как этот административный рычаг эффективно используется для увеличения доступности кредитных ресурсов, стимулирования кредитной активности, а также отражает уровень инфляции в стране.

Также необходимо отметить, что вслед за ставкой рефинансирования снижают ставки и кредитные организации; наиболее существенно это отражается на доступности ипотеки: ипотека коммерческой недвижимости, а также «жилищная» ипотека демонстрируют уверенный рост. Важно заметить, что на данный момент существует задача еще более увеличить доступность ипотеки, выдавая такого рода кредиты под 6 % (жилищная ипотека), и незначительно больше – при коммерческой ипотеке. По идее, это должно повлечь и дальнейшее снижение ставки Банка России. Однако стоит сказать, что, во-первых, нынешний размер является историческим минимумом, во-вторых, неизвестно, насколько долго Банк России сможет поддерживать выбранный курс на дешевые кредиты. Кроме того, не стоит забывать, что именно чрезмерно дешевые займы и привели мир на порог кризиса.

Однозначно ответить, что будет дальше – сложно. Но несомненно, что уровень ставки по-прежнему остается тем инструментом, который сильно влияет на такой сегмент рынка, как коммерческая ипотека, а также определяет темпы и уровень развития строительной индустрии в России.

Нельзя не упомянуть и других серьезных изменениях в банковской сфере, связанных с обменными пунктами.

«Обменники» будут закрыты

Инструкция ЦБ РФ от 02.04.2010 № 135-И «О порядке принятия Банком России решения о государственной регистрации кредитных организаций и выдаче лицензий на осуществление банковских операций» и Указание ЦБ РФ от 02.04.2010 N 2423-У «О переводе обменных пунктов в статус иных видов внутренних структурных подразделений кредитных организаций (филиалов кредитных организаций), о закрытии обменных пунктов и об упорядочении деятельности внутренних структурных подразделений». В соответствии с данными нормативными актами все обменные пункты должны до 01.10.2010 быть переведены в статус внутренних структурных подразделений иного вида (за исключением передвижного пункта кассовых операций) либо закрыты; само внутреннее структурное подразделение не может заниматься исключительно операциями по купле-продаже иностранной валюты в наличной форме. Таким образом, теперь, скорее всего, обменные пункты вынужден будут действовать при дополнительных офисах кредитной организации; одиноко стоящих «обменников» вскоре остаться не должно. Данные меры направлены на борьбу с мошенничеством, на пресечение сомнительных операций, осуществляемых через такие сомнительные обменные пункты. Усилены и контрольные меры Банка России: так, установлен порядок уведомления территориальных учреждений ЦБ РФ о переводе обменного пункта в статус внутреннего структурного подразделения иного вида, а также о закрытии обменного пункта.

Лесоповал на 10 лет

Приказ Минсельхоза РФ от 08.02.2010 № 32 «Об утверждении состава проекта освоения лесов и порядка его разработки» (зарегистрирован в Минюсте РФ 28.04.2010 № 17045).

Проект освоения лесов устанавливает требования к составу и порядку разработки такого документа органами государственной власти и пользователями; содержит сведения о разрешенных видах и проектируемых объемах использования лесов, мероприятиях по охране, защите и воспроизводству лесов,  о мероприятиях по строительству, реконструкции и эксплуатации объектов, не связанных с созданием лесной инфраструктуры; по использованию лесов для строительства, реконструкции, эксплуатации линий электропередачи, линий связи, дорог, трубопроводов и других линейных объектов.

Невыполнение гражданином, юридическим лицом, осуществляющими использование лесов, проекта освоения лесов является основанием для досрочного расторжения договора аренды лесного участка, а также принудительного прекращения права постоянного (бессрочного) пользования лесным участком.

 Проект освоения лесов разрабатывается лицами, которым лесные участки предоставлены в аренду или постоянное (бессрочное) пользование. Необходимо также отметить, что проект разрабатывается на период 10 лет для заготовки древесины и до 10 лет - для остальных видов использования лесов, но не превышающий срок действия соответствующего лесохозяйственного регламента лесничества (лесопарка).

Важность данного документа состоит в том, что государство твердо решило навести порядок в «лесной сфере», не допускать каких-либо злоупотреблений, к примеру, длительного неосвоения участка или отклонения от разрешенного использования участка. Необходимость «внедрения» проекта освоения лесов, а также возможности расторгнуть договор при его невыполнении продиктована современными реалиями, когда нередко лесной участок становится «заложником» своего временного хозяина (лица, получившего его на каком-либо праве), и на нем не осуществляются те действия, которые были запланированы. Кроме того, проект освоения лесов является дополнительной гарантией экологической безопасности.

Лианы не вырубать

Приказ Минсельхоза РФ от 05.02.2010 № 28 «Об утверждении Правил использования лесов для строительства, реконструкции, эксплуатации линий электропередачи, линий связи, дорог, трубопроводов и других линейных объектов» (зарегистрирован в Минюсте РФ 26.04.2010 № 17015). Данный документ разработан для упорядочения отношений в сфере использования лесов для строительства, реконструкции, эксплуатации линий электропередачи, линий связи, дорог, трубопроводов и других линейных объектов.

Для строительства линейных объектов используются, прежде всего, нелесные земли, а при отсутствии на лесном участке таких земель - участки невозобновившихся вырубок, гарей, пустырей, прогалины, а также площади, на которых произрастают низкополнотные и наименее ценные лесные насаждения.

На лесных участках, предоставленных в пользование в целях строительства линейных объектов, рубка лесных насаждений осуществляется в соответствии с проектом освоения лесов. В целях использования линейных объектов допускается вырубка деревьев, кустарников, лиан, в том числе в охранных зонах и санитарно-защитных зонах.

При использовании лесов в целях строительства, реконструкции и эксплуатации линейных объектов не допускается повреждение лесных насаждений, растительного покрова и почв за пределами предоставленного лесного участка; захламление прилегающих территорий за пределами участка строительным и бытовым мусором, иными видами отходов.

Данный документ возлагает на пользователей  лиц обязанности по очистке предоставленного лесного участка, примыкающих опушек и водотоков от захламления отходами.

Таким образом, два вышеуказанных документа крайне важны для участников рынка недвижимости. Сейчас, с одной стороны, наметилась тенденция к широкому использованию лесных участков в промышленности, с другой стороны, лес является важнейшим природным ресурсом, охраняемым государством. Участникам рынка недвижимости, пользующимся лесными участками, теперь придется в своей деятельности руководствоваться новыми правилами. Несоблюдение таких правил может повлечь лишение права пользования участком. Однако необходимо заметить, что данные Правила являются довольно демократичными, не возлагая на контрагентов чрезмерных обязанностей.

Теперь необходимо обратиться к нововведениям в строительстве.

Меньше допусков от СРО

Приказ Минрегиона РФ от 30.12.2009 № 624 «Об утверждении Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства» (зарегистрирован в Минюсте РФ 15.04.2010 № 16902). Был утвержден перечень видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства. Данный перечень не включает в себя виды работ по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту в отношении объектов, для которых не требуется выдача разрешения на строительство, в отношении объектов индивидуального жилищного строительства, жилых домов с количеством этажей не более чем три, состоящих из нескольких блоков.

В перечень оказывающих влияние работ попали различные виды работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции и капитальному ремонту. Однако стоит отметить, что перечень работ, требующих разрешения (допуска) СРО, был сокращен, а в некоторых случаях допуск нужен только в случаях осуществления работ на особо сложных и уникальных объектах.

Данный Приказ является логичным ответом законодателя на то, что немало субъектов предпринимательства (в особенности, малого и среднего) не могли свободно осуществлять деятельность на строительном рынке в связи с обязательностью получения допуска СРО. Теперь такие ограничения сняты, однако насколько изменится качество работ ответить пока сложно.

Экономим энергию

Постановление Правительства РФ от 13.04.2010 № 235 «О внесении изменений в Положение о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию».

В состав разделов проектной документации, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 № 87, включен раздел 10.1 «Мероприятия по обеспечению соблюдения требований энергетической эффективности и требований оснащенности зданий, строений и сооружений приборами учета используемых энергетических ресурсов». В текстовой части должен содержаться перечень: 1) мероприятий по обеспечению соблюдения установленных требований энергетической эффективности к решениям в строительстве, влияющим на энергетическую эффективность зданий, строений и сооружений, а также требования к отдельным элементам, конструкциям зданий и сооружений; 2) обоснование выбора оптимальных архитектурных и инженерно-технических решений при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта с целью обеспечения энергетической эффективности; 3) перечень требований энергетической эффективности, которым здание, строение и сооружение должны соответствовать при вводе в эксплуатацию и в процессе эксплуатации. В графической части должны содержаться схемы расположения в зданиях, строениях и сооружениях приборов учета используемых энергетических ресурсов.

Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства.

Подготовка проектной документации осуществляется на основании задания застройщика или заказчика (при подготовке проектной документации на основании договора), результатов инженерных изысканий, градостроительного плана земельного участка.

Таким образом, теперь к проектной документации будут предъявляться дополнительные требования. Курс на энергетическую эффективность был взят еще с принятого в конце прошлого года ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Пока сложно сказать, как нововведения скажутся на затратах на проектную документацию, а также на непосредственно процедуре ее разработки.

Застрахованы

«Методические рекомендации по страхованию гражданской ответственности членов саморегулируемых организаций, основанных на членстве лиц, осуществляющих строительство». (Одобрены на совещании Минрегиона России, протокол от 27.02.2010).

Целью документа является предоставление методической помощи СРО, ее членам и страховым организациям при страховании гражданской ответственности, в случае причинения вреда вследствие недостатков строительных работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства; развитие конкуренции на рынке страховых услуг, недопущение распространения практики заключения формальных договоров страхования, не обеспечивающих реальной страховой защиты.

Методические рекомендации указывают на три основных вида страхования: коллективное страхование, страхование на «годовой базе» и на «объективной» базе.

Требование по заключению коллективного договора страхования может быть определено в качестве меры по дополнительной страховой защите членов СРО и не может заменить собой необходимость заключения индивидуальных договоров страхования гражданской ответственности.

Договор страхования гражданской ответственности "на годовой базе" заключается один раз в год и распространяется на все строительные работы, которые в течение срока действия договора будут выполнены лицом, ответственность которого застрахована; страховая сумма по договору рассчитывается исходя из предшествующей деятельности застрахованного лица. Преимуществом применения договора страхования гражданской ответственности "на годовой базе" является его однократное заключение в течение года.

Действие договора страхования гражданской ответственности на "объектной базе" распространяется на все строительные работы, выполняемые в отношении конкретного объекта капитального строительства. Договор страхования гражданской ответственности "на объектной базе" позволяет учитывать особенности конкретного объекта капитального строительства и выполняемых строительных работ для определения размера страховой суммы. Преимуществом применения договора страхования гражданской ответственности "на объектной" базе" является более высокая степень защиты компенсационных фондов СРО.

Элемент страхования ответственности членов СРО является важным элементом развития данного института. Кроме того, сейчас институт саморегулирования по-прежнему оставляет немало вопросов; постепенный уход государства оставил вопросы о том, что делать в случаях наступления ответственности кого-то из членов СРО. Увы, по-прежнему институт страхования в сфере строительных СРО развит несильно, по мнению министерства, для дальнейшего эффективного его функционирования вживление страхования крайне необходимо.

Меньше внеплановых проверок

Федеральный закон от 26.04.2010 № 66-ФЗ «О внесении изменения в ст. 10 Федерального закона «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля». Данный Закон рассматривается участниками рынка с разных сторон. С одной стороны, теперь внеплановые проверки всех организаций (не только субъектов малого и среднего предпринимательства) должны предварительно согласовываться с органами прокуратуры по месту деятельности данных лиц, что рассматривается как усиление законности в данной области и недопущение административного давления на бизнес, не относящийся к малому или среднему. С другой стороны, необходимо отметить, что нововведения при осуществлении государственного контроля и надзора не касаются наиболее значимых для бизнеса проверок, связанных с проведением оперативно-розыскных мероприятий, проведение предварительного следствия и дознания, налогового и валютного контроля. Таким образом, данные поправки стоит рассматривать лишь как частично помогающие бизнесу, во многом, с внешней стороны.

Все больше разговоров ходит о скором внесении в Государственную Думу законопроекта «О риэлтерской деятельности». На данный момент крайне важно установить ответственность лиц, оказывающих риэлтерские услуги, а также четко определить список сфер, в которых оказываются такие услуги. Заметим, что после отмены лицензирования, по нашему мнению, сильно ослабился контроль за риэлтерской деятельностью, что повышает возможность столкнуться с сомнительными лицами. Принятие закона, по идее специалистов, должно привести к повышению качества услуг на рынке, а также ограничит рынок риэлторов от «случайных людей». Необходимо отметь, что на данный большинство граждан, а нередко и компании, обращаются в своей деятельности к риэлторам. Чем чище и качественнее будут риэлтерские услуги, тем больше сделок будет на рынке недвижимости.

Коротко

1) Федеральный закон от 30.04.2010 № 68-ФЗ «О компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок». Теперь за чрезмерное затягивание процесса (3 года – по гражданским и арбитражным делам; 4 года – по уголовным делам) у участников процесса появилось право на получение компенсации, которая определяется с учетом требований заявителя, обстоятельств дела, по которому было допущено нарушение, продолжительности нарушения и значимости его последствий для заявителя, а также с учетом принципов разумности, справедливости и практики Европейского Суда по правам человека.

2) В ближайшем будущем планируется передать полномочия по оценке земель с федерального уровня на уровень субъектов в целях усовершенствования процедуры передачи земель, а также в целях того, чтобы сделать платежи за переданную землю более адекватными.

3) Постановление Президиума ВАС РФ от 06.04.2010 N 10649/09 по делу № А41-25175/08. ВАС РФ указал, что собственник здания, расположенного на арендуемом им земельном участке, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя при условии его уведомления, если иное не предусмотрено договором аренды. Указанное толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

4) Постановление Президиума ВАС РФ от 23.03.2010 № 13863/09 по делу № А47-3050/2009. Привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирного дома до регистрации договоров участия в долевом строительстве в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество влечет привлечение к ответственности за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

5) 29.04.2010 на совместном заседании Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ было принято постановление, связанное с защитой права собственности и других вещных прав. Данное Постановление судов касается, прежде всего, признания права собственности на самовольную постройку, а также дает толкование нормам ГК РФ о добросовестном и открытом владении недвижимым имуществом.

Кораблин Владислав, Юридическая Компания «Юков, Хренов и Партнеры»