Офисы без московской прописки

Всего несколько лет тому назад эксперты рынка недвижимости в один голос твердили, что в российских региональных городах нет качественного офисного предложения. С тех пор ситуация медленно, но верно начала меняться, и в городах-миллионниках стали заявляться и реализовываться даже деловые центры класса А. Но, несмотря на это,для большинства девелоперов слова «регионы» и «офисы» до сих пор продолжают оставаться антонимами. Две столицы офисной недвижимости

Несомненно, Москва является неоспоримым лидером по количеству качественных офисных площадей. Только в первом квартале текущего года на рынок вышло тринадцать новых объектов, из которых 30% относятся к классу А. До конца 2013 г. к вводу в эксплуатацию заявлено еще примерно 700 000 кв. м качественных офисных помещений. По оценке специалистов Colliers International, часть из них будет перенесена на 2014 год, поэтому наиболее вероятные объемы ввода не превысят 550 000 кв. м.

Регионам в ближайшей перспективе никак не угнаться за такими темпами. Ведь российским девелоперам интересны быстроокупаемые объекты, а такие возможно реализовать только в пределах столичного региона. С западными инвесторами ситуация обстоит еще хуже – многие из них не могут даже выговорить название таких городов, как Екатеринбург, Новосибирск и т.д., не то, что инвестировать миллионы долларов для создания в них качественных офисных комплексов. Именно поэтому во многих регионах офисное предложение представлено помещениями в зданиях бывших НИИ, административных корпусах промышленных предприятий, которые с огромной натяжкой можно отнести к классу C, а где-то и ниже.

По арендным ставкам Москва на долгие годы оторвалась от региональных городов. Так, в самом дорогом районе - ММДЦ «Москва-Сити» - ставки аренды в среднем составляют $1200/кв. м/год.

Санкт-Петербург в этом плане стоит особняком среди всех регионов – и с точки зрения качества офисной недвижимости, и по показателям арендных ставок.

Активное развитие рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга получил в последние 6-8 лет. Эксперты отмечают, что доля качественных объектов имеет тренд к увеличению. Так предложение качественных офисных площадей расширяется и за пределами центральной части города, в том числе на периферии.

Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg, отмечает, что на конец третьего квартала 2013 года в Санкт-Петербурге общий объем качественных офисных площадей составляет более 1,8 млн. кв.м. До конца текущего года ожидается значительный объем ввода новых офисных площадей – более 200 тыс.кв. м, причем 66% нового предложения составят офисные объекты класса А. Предполагается, что, с учетом нового предложения, общий объем качественных офисных площадей на рынке в конце этого года превысит 2 млн кв.м.

«Доля свободных площадей в III квартале 2013 г. бизнес-центрах класса А(функционирующих и строящихся, в которых начался брокеридж) достигла 21%. С начала года увеличение показателя составило 14,2 процентных пункта (п.п.). Столь высокий показатель, а также общее его увеличение, главным образом связано с выходом на рынок аренды новых бизнес-центров с высокой долей свободных площадей (как во введенных в эксплуатацию, так и в строящихся объектах). Данная тенденция, хоть и не столь ярко выраженная, отмечается также в бизнес-центрах класса В. Доля вакантных площадей с начала года увеличилась на 3,5 п.п. На конец третьего квартала 2013 года показатель достиг 9%», - добавляет Попова.

Эксперты рынка недвижимости констатируют, что на данный момент существующий уровень спроса еще не приблизился к докризисным показателям.

Где богаты, там и строим

Обычно спрос и предложение офисного сектора недвижимости характеризуется темпами развития экономики городов и увеличением числа компаний на рынке. И Москва, бесспорно, является лидером и крупнейшим офисным рынком России: на одного жителя здесь приходится почти 1,3 кв. м. Между столичным и региональными рынками наблюдается значительный разрыв. Самыми близкими по обеспеченности офисами являются Санкт-Петербург (отстает от Москвы почти в 3 раза), Екатеринбург (в 3,5 раза) и Новосибирск (в 4,5 раза).

«На жителя Петербурга приходится меньше 0,5 кв. м качественных офисных площадей, Екатеринбурга – 0,4 кв. м, Новосибирска – 0,3 кв. м. Наименее развитые офисные рынки, такие как Омск, Уфа и Челябинск, отстают от Москвы в среднем в 20 раз. В основном, такая значительная разница объясняется тем, что офисный рынок в этих городах представлен административными зданиями, построенными в советский период и первыми этажами жилых домов, которые не рассматриваются как качественные. Основную часть офисных помещений городов-миллионников составляют здания, которые можно отнести к классам C или D по классификации, используемой в Москве. В результате обеспеченность Омска качественными офисами составляет 0,06 кв. м на одного жителя, Челябинска – менее 0,1 кв. м», - добавляет Олеся Дзюба, заместитель руководителя отдела исследований компании Jones Lang LaSalle.

В свою очередь,Гайк Папоян, директор отдела региональных проектов в России и СНГ, CBRE, уверен, что регионы можно разделить на две несимметричные группы: города – миллионики (где развит офисный рынок) и остальные города. «В первой группе выделяется Екатеринбург, где наиболее развит рынок офисной недвижимости, далее идут Новосибирск, Казань, Нижний Новгород, Челябинск. Во второй группе выделяются Тверь, Тула, Ульяновск, Владимир, Калуга, где сосредоточены бэк-офисы крупных компаний», - поясняет он.

Елена Стрюкова,старший консультант Cushman&Wakefield, отмечает, что в большинстве городов-миллионников (таких как Самара, Казань, Нижний Новгород, Челябинск, Ростов-на-Дону) есть как минимум по 3 бизнес-центра класса А и около 10класса В. Как правило, остальное предложение представлено большим количеством неквалифицированных объектов. Общий объем рынка качественных бизнес-центров колеблется от 200 до 300 тыс. кв.м. общей площади.

Флагманами регионального рынка эксперт также называет Екатеринбург и Новосибирск.Отстают, по ее мнению, Омск, Волгоград и Уфа.

Говоря о спросе и предложении в регионах, Елена Стрюкова называет Казань, Самару и Нижний Новгород,наиболее сбалансированные в части спроса и предложения среди городов-миллионников. Не более 5% уровень вакантных помещений.

«На эти города, а также на Екатеринбург и Новосибирск самый большой спрос среди наших корпоративных клиентов.По нашим данным, высокий уровень свободных помещений сейчас зафиксирован в Екатеринбурге и Волгограде. Построили большое количество новых объектов, рынок не успевает поглощать вводимые объекты. Избыток площадей может быть скорректирован за счет снижения ставки аренды, что мы наблюдаем в Волгограде и чего не наблюдаем в Екатеринбурге», - поясняет она.

По мнению Гайка Папояна,предложение должно догнать спрос к середине – концу следующего года, что стабилизирует рынок.

Прогнозы и ожидания

Строительство качественных офисных объектов напрямую зависит от степени присутствия крупных российских и иностранных компаний в городе, а также от их потенциального интереса к рынку в будущем.

В настоящий момент международные компании, желающие развиваться в регионах России, особенно ощущают нехватку площадей класса А. Ориентируясь на развитый западный рынок, обычно они предъявляют наиболее высокие требования к управлению зданием, репутации собственника, инженерным системам, эффективности планировки, расположению и инфраструктуре. Однако таких компаний в регионах немного, а спрос в основном представлен российскими компаниями. В связи с этим спрос на высококачественные здания класса А в регионах ограничен крупными федеральными компаниями. Таким образом, основная активность сосредоточена в классе В+ и В-.

Олеся Дзюба отмечает, что, несмотря на постепенное оживление региональных рынков и появление новых, более крупных и качественных бизнес-центров, строительство которых, в основном, было начато еще до кризиса, большинство из них не предлагают собственникам и арендаторам дополнительные услуги и концепцию этих проектов нельзя назвать современной и эффективной. «Исходя из этого, мы считаем, что потребность в качественных офисных площадях на региональных рынках России все еще не удовлетворена и в некоторых городах не будет удовлетворена даже с учетом строящихся объектов. Это должно обратить внимание девелоперов на потенциал этих городов для реализации офисных проектов. Технические параметры бизнес-центров класса А в региональных городах не всегда совпадают с московскими – зачастую это и не нужно на региональных рынках. Таким образом, по московским меркам в регионах спросом будут пользоваться офисные центры Классов В+ и В-», - поясняет она.

По данным Jones Lang LaSalle, объем качественных офисных площадей в городах-миллионниках может увеличиться более чем на 20% к концу 2014 года. Наиболее активно развивающимся региональным рынком является Екатеринбург – на него приходится четверть от запланированного нового строительства.

Эксперты отмечают, что небольшой объем свободных площадей делает строительство потенциально выгодным для застройщика. Однако девелоперам, желающим реализовать свой проект в регионах, они рекомендуют тщательно подойти к выбору площадки для застройки – сфокусироваться на центральных локациях, а также заранее оценить спрос со стороны потенциальных арендаторов и ожидаемый ими уровень ставок аренды. Также необходимо учитывать тот факт, что в некоторых городах крупные российские корпорации предпочитают строить качественные здания для собственного использования, таким образом, снижая спрос на спекулятивные офисные площади.

Говоря о будущем офисного рынка в регионах, Елена Стрюкова отмечает, что в дальнейшем сохранится тенденция к открытию представительств федеральных и международных компаний в крупных региональных городах России.

Также получит свое развития тенденция выноса административных и back-офисов за пределы Москвы и Санкт-Петербурга.

В части состава арендаторов качественных бизнес-центров эксперты изменений не предвидят. «Больше половины текущих арендаторов – это местные компании, работающие преимущественно на локальном рынке, на втором месте находятся национальные или федеральные компании, интересы которых распространяются по всей России, остальные – это международные и государственные компании», - поясняет Стрюкова.

Соответственно и структура спроса по размеру помещений, хоть имеет тенденцию к укрупнению арендуемых помещений, серьезных изменений не претерпит.  В регионах чуть меньше половины качественных офисных помещений заняты арендаторами, снимающими от 50 до 100 кв. м. Около 30% спроса приходится на помещения от 100 до 200 кв. м., 15% приходится на арендаторов, снимающих от 200 до 500 кв.м. Сделки по офисам от 1000 и более кв.м. остаются для регионов крупными.

Эксперты Cushman&Wakefield отмечают, что средние валовые ставки аренды в регионах в настоящий момент находятся на уровне $500 за кв.м. в год для класса А, $350 – для класса В+ и $270  - для класса С (ставки даны с учетом эксплуатационных расходов и НДС). Ежегодно происходит увеличение ставок аренды на уровень инфляции + 2-5% (в зависимости от региона).

В ближайшем будущем и до регионов дойдут новые офисные форматы, которые уже развиваются в Москве и Петербурге: ко-воркинг и аренда меблированных апартаментов.