Бесклассовое сообщество

Консультанты, работающие на рынке складской недвижимости, выдают очень отличающиеся друг от друга результаты оценки рынка. К примеру, по итогам третьего квартала доля вакантных площадей в Московском регионе составила: Knight Frank – 9.5%, Colliers Int – 18%, CB Richard Ellis – 16%. Такая разница в оценках связана, прежде всего, с отсутствием общепринятой методологии оценки и системы классификации складских помещений. Кто-то учитывает одни помещения и не учитывает другие, кто-то наоборот. Как это влияет на рынок и не пора ли уже договориться?

Насколько сегодня назрела необходимость принятия в России общепринятой классификации складских зданий?

Владислав Рябов, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International

Как правило, необходимость классификации возникает, когда развитие рынка находится в активной стадии, предложение объектов становится значительным и появляется необходимость различать их между собой. Выделение объектов в группы по каким-либо признакам помогает участникам рынка отличать объекты по качественным характеристикам: для девелоперов – это способ анонсировать качество объекта, для потенциальных арендаторов – на начальной стадии «знакомства» с объектом иметь представление о тех характеристиках, которыми он обязательно обладает.

Вячеслав Холопов, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Knight Frank

Российский рынок складской недвижимости пока находится на стадии своего становления. К настоящему времени назрела необходимость актуализации изначально разработанной нами классификаций, ее приближению к международным стандартам.

Компания Knight Frank еще несколько лет назад разработала классификацию складских объектов, адаптированную к российскому рынку того времени. Благодаря устойчивым позициям Knight Frank данная классификация де-факто принята рынком, в том числе используется Федеральной таможенной службой России.

Что касается подходов, применяемых для сегментирования складских помещений на более развитых западных рынках, то там классификации как таковой нет. Складские помещения делятся на типы по таким критериям, как направление бизнеса, обслуживаемое складом, территориальный охват, местоположение и др.

Егор Дорофеев, старший директор, руководитель отдела складских помещений, Cushman & Wakefield

Сегодня мы наблюдаем спад в строительстве и спросе. Возможно, пришло время разработать общую классификацию, которая позволит арендаторам выстраивать правильные ожидания и требования, предъявляемые к зданиям, а девелоперам – строить адаптированные под эти ожидания складские здания.
Роберт Обри, руководитель отдела складской и промышленной недвижимости CB Richard Ellis

Классификация складских зданий должна быть общепринятой для всех рынков. В противном случае стоимость сделки может увеличиться, потому что потребуется дополнительно уточнять и проверять заявленную информацию. Показательный пример: многие российские девелоперы присваивают своим объектам класс А в связи с тем, что это объекты нового строительства. На самом же деле, настоящие объекты класса А должны отвечать определенным техническим требованиям международных компаний к складским помещениям. К сожалению, многие складские помещения класса А в России этим требованиям не отвечают.

Дмитрий Волков, руководитель отдела консалтинга и оценки Praedium Oncor International

Необходимо признать, что определенные устоявшиеся критерии оценки складских комплексов все же на рынке существуют. Это касается, в первую очередь, высоты здания, сетки колонн, наличия докового оборудования, качества и уровня пола. В то же время интерпретация этих критериев бывает самая различная из-за отсутствия формализованности процесса оценки и понятийного аппарата. Многим участникам рынка отсутствие общепринятой классификации (особенно это касается местных региональных девелоперов, стремящихся при позиционировании завысить класс своего объекта) не осложняет работу. Однако общепринятая классификация ситуацию не изменит, что можно наблюдать на примере офисной недвижимости: принятая МИФ в 2006 г. классификация офисных зданий зачастую двояко трактуется, не выполняя требуемых функций регулирования рынка, а иногда и внося определенную путаницу при определении класса офисного объекта. В складской недвижимости принятие общепризнанной классификации сопряжено с рядом трудностей  (например, со спецификой и особенностями этого сегмента недвижимости). Бытующее мнение, что только склад высотой 12 м, с сеткой колон 12 м на 24 м и т.д. является объектом самого высокого класса, не учитывает эту специфику специализированных складов, для которых не всегда высота склада является плюсом, а также особенности хранения негабаритных товаров и товаров с высокой скоростью оборачиваемости. Как учесть эти критерии, никто пока толком не знает. Подход к решению этой проблемы должен быть разработан совместно всеми участниками рынка. Наиболее простым, но эффективным решением является разработка классификации объектов по принципу качественный и некачественный объект.

Как изменится рынок складских помещений после принятия классификации?

Владислав Рябов

Сказать, что рынок складской недвижимости изменится после введения общепринятой классификации, нельзя. Можно говорить о том, что он в чем-то станет прозрачнее для всех его игроков: легче станет выявлять различия между более качественными современными проектами и их «устаревшими» аналогами. Аналитикам рынка он поможет сократить расхождение данных  по объему предложения складских площадей.

Вячеслав Холопов

В перспективе предложение помещений классов “B”, “C” и “D” будет постепенно замещаться новыми объектами, которые на данный момент соответствуют параметрам класса “А”, а в дальнейшем, вероятно, будут сегментированы в соответствии с новой типологией.

Роберт Обри

Принятие системы классификации позволит быстро подбирать складские помещения в соответствии с требованиями арендаторов. Общепринятая классификация также повлияет на уровень ставок аренды и востребованность проектов. Тем не менее, более значительное влияние могут оказывать и другие факторы: наличие трудовых ресурсов, местоположение объекта, близость к распределительным центрам и т.д.

Дмитрий Волков

В первую очередь, появится возможность для системного объективного анализа рынка, единого понимания объема и тенденций рынка, что, в свою очередь, может стать в некотором смысле ориентиром для дальнейшего качественного и структурированного развития рынка, особенно регионального. Однако кардинального влияния на рынок появление общепринятой классификации не окажет.

В чем российская классификация может отличаться от зарубежных аналогов, в чем специфика российского рынка складов?

Владислав Рябов

Российский рынок складской недвижимости достаточно «молод», причем, не только относительно западных рынков, но даже по сравнению с остальными сегментами российского рынка коммерческой недвижимости. Это является основной причиной, по которой значительную часть предложения составляют устаревшие (по всем характеристикам) объекты, которые не отвечают требованиям современных арендаторов, но все же востребованы в силу своей дешевизны и ограниченности количества качественных проектов.

Вячеслав Холопов

В России на стадии первоначального становления рынка не было объективной необходимости в подобной типизации, поскольку современные складские объекты просто отсутствовали, а логистический бизнес как таковой был не развит. На текущий момент потребность в адаптации классификации становится все более актуальной.

В последние год-два индустриальный сегмент рынка коммерческой недвижимости постепенно наполняется новыми понятиями, заимствованными с развитых западных рынков, как например, логистический комплекс, логистический парк, индустриальный парк, технопарк и другие. Мы полагаем, что в течение ближайших 3-5 лет подходы, принятые в России, станут в целом аналогичными существующим на Западе.

Егор Дорофеев

Сравнивать эти 2 категории не следует, хотя бы потому, что в Европе высота складских помещения 10 метров, а в России - около 12 метров. По многим характеристикам классификация складских зданий разными консультантами совпадает, но есть и различия. Специфика российского рынка в том, что он самый молодой в сегменте коммерческой недвижимости. Совсем недавно стали появляться склады категории «А», до этого вся продукция хранилась на старых овощехранилищах и овощебазах, бывших цехах и ангарах. Тогда у потребителей складов не было возможности ждать качественные площади, арендные договоры заключались на складские помещения любого качества.

Роберт Обри

На Западе характеристики складских комплексов класса А одинаковые (имеется в виду технические характеристика и качество строительства). В России же не все складские проекты нового строительства в полном объеме отвечают общепринятым международным стандартам.

Дмитрий Волков

В развитых странах  классификация рынка как таковая не применяется (например, наша текущая классификация рынка офисной недвижимости, принятая МИФ в 2006 г., является плохим примером устаревшей классификации на рынках Восточной Европы). Ключевое отличие российского рынка заключается в наличии огромного фонда низкокачественных помещений, который также необходимо классифицировать. В Европе такого объема некачественных объектов нет.