Сколько стоит свободный номер?

По итогам 2009 года средняя доходность столичных гостиниц (RevPar) упала на 40%. При этом больше всего потерял верхний сегмент рынка, где цена номера (ADR) снизилась на 26%. Средняя загрузка московских отелей сократилась на 28 п.п. по сравнению с 2008 г., составив порядка 50%, что обусловлено как снижением туристического потока, так и сокращением времени пребывания в гостиницах. В результате отельеры были вынуждены снижать цены. Так, в верхнем сегменте стоимость номера снизалась на 26% до 6750 рублей, в среднем сегменте - на 14,5% до 3180 руб. В то же время в нижнем ценовом сегменте ADR увеличилась на 14% до 1780 руб. Чем это обусловлено, вам расскажут наши эксперты.

Почему больше всего пострадал верхний сегмент гостиничного рынка?

Александр Зинковский, ведущий аналитик отдела исследований  Cushman & Wakefield

Первое. По аналогии с другими секторами коммерческой недвижимости можно сказать, что цены в верхнем сегменте были сильно «раздуты». В 2007-2008 гг. ADR и RevPAR в гостиницах Москвы был одним из самых высоких в Европе. При нашей любви ко всему «элитному» то, что попадало в этот разряд, автоматически означало высокие цены. Отсутствие единой классификации «звездности» только увеличивало этот эффект. И, разумеется, раздутый сегмент пострадал в первую очередь.  Второе. Падение интереса иностранного капитала к России, уход иностранного капитала, высокие экономические риски, а также выход российских инвесторов из проектов вызвало сокращение потока бизнес-туристов, а это – основные клиенты высококлассных гостиниц. Количественное падение, однако, оказалось не таким большим, как многие думают – объем пассажиров на авиарейсов упал всего на 5-8% от уровня 2008 года, однако в денежном выражении это вылилось в падение в 20-25%, т.е. люди реально начали экономить. Политика экономии средств опять же сказалось на высококлассных отелях.

Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент»

На наш взгляд, одна из основных причин заключается в том, что в результате негативного влияния кризиса происходило некоторое смещение потребительского спроса в пользу более доступных по цене предложений, что в определенной степени затронуло и высокий ценовой сегмент рынка средств размещения. Кроме того, свою роль определенно играла и маркетинговая и ценовая политика операторов рынка. На фоне существенного сокращения трафика конкуренция за клиента заметно выросла, что мотивировало компании проводить политику инвестиций в цены, выражавшуюся в заметном снижении стоимости размещения. В свою очередь, в среднем и, особенно, в низком ценовом сегменте подобные процессы ожидаемо были менее заметны.  

Полина Кондратенко, директор департамента оценки и консалтинга Colliers International

Стратегия экономии затрат в последний год была типичной для большинства бизнесов, что отразилось на существенном снижении как корпоративных, так и личных бюджетов на различные цели, в том числе и на размещение в гостиницах.  Смещение спроса в сторону более экономичных предложений было характерно для большинства рынков и гостиничный сегмент, в данном, случае, подтверждает общую тенденцию.   

Анастасия Негребецкая, Ведущий эксперт-аналитик GVA Sawyer

Мировой финансовый кризис, начавший в 2008 году, повлиял на снижение основных показателей гостиничного рынка в 2009 году: средней цены (ADR), уровня загрузки и, как следствие, среднегодового показателя доходности RevPAR - дохода с номера (revenue per average room) на 20-30% по сравнению с  2008 годом – до $192 (4-5*) и $139 (3*).

При этом в сравнении с рынком Европы рынок московских отелей по-прежнему демонстрирует более высокие показатели  доходности и продолжает привлекать зарубежных инвесторов и операторов.

Денис Евсеев, управляющий партнер компании Kingsland

Я бы сказал, что в кризисное время руководители компаний, оптимизирующих расходы, готовы пожертвовать комфортом своих подчиненных. Не секрет, что значительный процент постояльцев гостиниц в Москве оплачивают работодатели. Если говорить о туристах, которые приехали в Москву за свой счет, то и среди них велико число постояльцев, сокративших свои расходы даже в угоду снижения класса гостиницы.

Поможет ли снижение цен на гостиничные номера увеличить потоки посетителей?

Александр Зинковский

Снижение цен на гостиницы - факт позитивный. Однако поток туристов во многом зависит от мировой экономики и от состояния экономики России, экономических и политических рисков, интереса иностранного и внутреннего капитала к развитию и созданию новых проектов в нашей экономике.

Максим Клягин

Как правило, снижение цен позволяет нивелировать снижение трафика. Подобная стратегия, естественно, негативно, отражается на показателях рентабельности, но в условиях существенного падения спроса, такие меры вполне могут быть оправданными, так как способствуют сохранению оборота в приемлемых объемах или, по крайней мере, снижению темпов падения выручки.    

Полина Кондратенко

Основной спрос на средства размещения в Москве представлен деловыми туристами, поток которых, в первую очередь, зависит от состояния экономики и уровня деловой активности в стране и менее чувствителен к уровню цен.  Поэтому снижение цен не приведет к равнозначному увеличению потоков посетителей.

Анастасия Негребецкая

По итогам 2009 года уровень загрузки 3* гостиниц составил порядка 65%, 4-5* - 61%. По сравнению с 2008 годом произошло существенное снижение загрузки, что обусловлено  в первую очередь снижением спроса, а также существенным завышением цен в обоих сегментах. Отметим высокую чувствительность показателя к уровню платежеспособности спроса: сокращение бюджетов на командировочные расходы побуждает гостей снижать требования к уровню номеров.

Денис Евсеев

Высокая стоимость гостиничных номеров это не единственный отпугивающий фактор. Для увеличения потока необходим ряд мер, который предпринимают города, чей значительный бюджет состоит из поступлений от туристического бизнеса. Для увеличения потока туристов необходимо не кардинальное снижение цен, которое приведет к нерентабельности и обрушению московского гостиничного рынка, а строительства отелей среднего класса. Не нужно так же забывать, что сегодня Москва потеряла иностранцев, которые приезжали для участия в бизнес-процессах, которые свернуты из-за кризиса: это и закрывшиеся предприятия, и не начатые новые проекты, и выставки и конференции, число которых сократилось.

Нынешние цены на гостиничные номера достигли своего дна, или они еще могут снижаться?

Александр Зинковский

В настоящий момент цены достигли того уровня, на котором они должны были бы находиться. Основное падение наблюдалось в конце 2008 гг – первой половине 2009. Во второй половине 2009 рынок стабилизировался,  цены находятся «в рынке». Возможна небольшая коррекция, но в условиях нынешнего состояния экономики (цена на нефть, потребительский рынок и т.п.), мы не ожидаем дальнейшего снижения цен. Определенно, улучшение настроений на рынке было зафиксировано еще в начале декабря и продолжается в 2010 году. Мы зафиксировали значительное увеличение объема работы и интереса со стороны потенциальных клиентов. По нашему мнению, «дно» почти во всех сегментах было пройдено около середины ноября прошлого года, и сейчас мы вошли в цикл роста.

Максим Клягин

Если говорить о столичном рынке, то, несмотря на заметную коррекцию цен, стоимость услуг столичных средств размещения по-прежнему остаются сравнительно высокой, что теоретически, при сохранении неблагоприятной конъюнктуры рынка, позволяет предполагать некоторое дальнейшее снижение цен. Впрочем, темпы падения будут, скорее всего, заметно ниже.

Полина Кондратенко

Мы не ожидаем дальнейшего снижения цен.

Анастасия Негребецкая

Показатель средней цены номера в сегментах 3* и 4-5* сохранился на высоком уровне. По данным hotel.info, Москва занимает второе место в мире по стоимости номера в сутки, после Нью-Йорка. Показатель среднесуточной цены номера (ADR) составил $315 для отелей 4-5* и $213 для отелей 3*. Стоимость проживания снизилась примерно на 14-20% по сравнению с прошлым годом. Снижение цен в высшем сегменте и сегменте отелей туристического класса, которые предлагали услуги по ценам европейского уровня категории 4* были неоправданно завышены, снижение составило в среднем около 20 % (в рублях). В начале 2010 г. по оценкам GVA Sawyer в виду влияния фактора сезонности цены размещения, текущей ситуации в экономике, и, как следствие,  снижения уровня платежеспособности будет происходить дальнейшее снижение и корректировка цен в первую очередь в объектах с завышенной стоимостью, однако оно не будет столь большим, как в предыдущие периоды.

Денис Евсеев

Я бы перефразировал данный вопрос: «Как Вы считаете, достиг ли поток туристов своего дна или он еще будет снижаться?» Ответ кроется в экономике. В стране 2009 год был годом оттока капитала, а как следствие и оттоком иностранных бизнесменов и бизнес-партнеров. При создании благоприятного инвестиционного климата мы увидим новый поток бизнесменов. А улучшение общего благосостояния туристов поможет возобновить потоки. Важная задача по привлечению клиентов не в снижение цен, а в создание конкуренции в среднем классе. В Москве нет хорошего среднего уровня, спрос на который велик. Необходимо строить отели среднего уровня и ставить на них соответствующие цены. А сегодня мы видим попытку хотельеров соответствовать спросу.