Высокие отношения

В преддверие IV Делового завтрака (организатор информационный портал Арендатор.ру), посвященного спорам по договору подряда, наши эксперты поделятся с вами секретами долгосрочных плодотворных отношений между девелоперами и подрядчиками.

Как избежать конфликтов между подрядчиками и девелоперами?

Александр Закускин, заместитель руководителя отдела оценки Knight Frank

Для того, чтобы избежать конфликтов, необходимо правильно выстроить договорные отношения между сторонами (подрядчиком и заказчиком / девелопером).

Но нельзя забывать о том, что правильно составленный договор подряда, это только 50-70% гарантии, сторонам договора необходимо также оформлять все сопутствующие документы:

- акты и справки, подтверждающие выполнение объема и стоимости работ, составленные по формам, утвержденным Постановлением Госкомстата России от 11.11.99 N 100 (форма N КС-2, форма N КС-3, форма N КС-6, КС-6а, и т.д.);

- акт сверки расчетов, которые рекомендуется оформлять сторонам на регулярной основе;

Алексей Медников, руководитель проектов Департамента технического аудита и мониторинга инвестиционных проектов Консалтинговой группы «НЭО Центр»

Для того, чтобы все участники проекта избежали неприятных ситуаций, перед оформлением договорных отношений подрядчику необходимо провести максимально детальную проработку объекта, а девелоперу – подрядной организации на наличие соответствующих возможностей и опыта. Необходимо составить детальный контракт, регламентирующий максимально возможное количество потенциальных спорных моментов.

Девелопер должен предусмотреть объективный метод контроля за выполнением работ подрядчиком и вести постоянный мониторинг ситуации на строительной площадке для того, чтобы не получить какой-нибудь «сюрприз» под занавес строительства.

Алексей Коневский, руководитель практики по земельному праву, недвижимости и строительству Пепеляев Групп

Чтобы избежать возможных конфликтов между девелоперами и подрядчиками сторонам при заключении договора необходимо проявить должную осмотрительность. Поэтому до заключения договора рекомендуется оценить финансовое состояние контрагента: наличие денежных средств, производственной базы, долгов и пр.

Предотвратить споры и минимизировать свои риски поможет детальное описание в договоре прав и обязанностей сторон, исключение противоречивых положений, установление в договоре штрафных санкций за срыв сроков строительства и несоответствие качества работ.

Можно также включить в договор условие о гарантиях и поручительстве, которые может потребовать любая из сторон.

Ольга Архангельская, партнер, руководитель группы по обслуживанию сектора недвижимости по СНГ Ernst & Young

Как правило, основные споры между девелоперами и подрядчиками связаны с (а) задержками при выполнении работ и общей просрочкой сдачи проекта, (б) перерасходом бюджета проекта, (в) несоответствия качества строительства ожиданиям девелопера. Задача сторон в этом случае на стадии заключения договора предусмотреть решения или процедуры решения для максимального количества неблагоприятных ситуаций без доведения их до споров между сторонами.

С одной стороны девелоперы должны аккуратно подходить к выбору подрядчика, ориентируясь при проведении тендеров не только на привлекательность предложенной цены строительства, но и на другие квалифицирующие признаки: репутация, предыдущий опыт в строительстве объектов такого класса, наличие необходимого персонала и оборудования, готовность подрядчика предоставить финансовые гарантии (в том числе банковских гарантий). С другой стороны, девелопер на наиболее ранней стадии должен иметь четкое представление о характере своего проекта и возможных сложностях, которые могут возникнуть при строительстве, и должен донести эту информацию до подрядчика в техническом задании. Как правило, за это отвечает собственный строительный департамент девелопера, одновременно важную роль играет технический заказчик (заказчик-застройщик), привлекаемый девелопером (если данная функция не осуществляется самим девелопером). Технический заказчик играет главную  роль в процессе организации и управления реализации проекта, начиная со стадии предпроектных работ, и заканчивая стадией строительства.

Помимо этого, важную роль будут играть  положения подрядных договоров, касающиеся контроля девелопера за работой подрядчика, включения в состав работ дополнительных объемов, оперативного разрешения спорных ситуаций на площадке силами самих сторон.

Думаю что конфликт между подрядчиком и заказчиком заложен в самой природе взаимоотношений и разнонаправленностью интересов обоих сторон.  В связи с этим конфликты неизбежны, но ими можно и нужно управлять. Команды девелоперов зачастую собираются для реализации разовых проектов и накопить соответствующий опыт за более короткий период не имеют возможности.  Как из этой ситуации выйти? Одним из возможных решений будет привлечение независимой профессиональной команды специализирующейся на управлении подобными проектами, как на весь период строительства, так и для решения конкретных и ограниченных по времени задач.  Компания «Эрнст энд Янг» имеет успешный опыт реализации подобных проектов и разрешение споров между девелоперами и подрядчиками как в у нас в России, так и за рубежом.

Оксана Козелкова, директор юридического департамента KR Properties

Для этого необходимо обсудить всевозможные ситуации еще на этапе переговоров до оформления договорных отношений, т.е. "на берегу", и по максимуму прописать в договоре подряда порядок разрешения возможных ситуаций и споров. Также в договоре должны быть подробно и полно изложены обязательства сторон, требования к выполняемым работам, техническое задание и смета должны быть конкретными и полными. Во избежание конфликтов, стороны обязаны исполнять обязательства в соответствии с условиями договора.

Что обязательно должно быть прописано в договоре подряда?

Александр Закускин

В договоре подряда должны быть четко прописаны все существенные условия договора подряда, обязательства сторон, гарантийные обязательства, а также ответственность каждой из сторон за нарушение исполнения предусмотренных договором обязательств.

Отсутствие одного или нескольких существенных условий договора - основание для признания такого договора незаключенным.

Алексей Медников

В договоре обязательно должны быть прописаны зоны ответственности сторон, с подробным указанием каждого этапа реализации проекта и с описанием кто и за что отвечает. Должны быть  учтены и соответствующие штрафные санкции при невыполнении тех или иных условий договора в указанные сроки. Немаловажным пунктом является фиксированная стоимость услуг за фиксированный объем работ. В случае, если зафиксировать данные параметры в договоре невозможно, необходимо предусмотреть прозрачный механизм корректировки договорной цены.

Кроме того, в договоре должны быть прописаны четкие механизмы отчетности подрядной организации (акты КС-2 и справки КС-3). Акты должны содержать конкретные объемы выполненных работ, коррелирующие с данными в проектной (сметной) документации.  Также, стоит обратить внимание на гарантийный период со стороны подрядчика, в который он несет ответственность за выполненные работы.

Алексей Коневский

Поскольку в судах рассматривается большое количество дел, связанных с несогласованностью существенных условий договора, при его заключении необходимо обратить особое внимание на детализацию определения предмета договора, сроков и цены.В договоре необходимо указать вид, содержание, объем выполняемых работ и их результат. Так же рекомендуется определить объект, на котором работы должны быть осуществлены. Ввиду неоднородности практики в отношении правил определения срока, рекомендуется указать конкретные даты начала и окончания работ, а не указание на то, что начальный срок определяется моментом подписания договора, перечислением аванса, что договор действует до полного выполнения работ и.т.п., поскольку не все суды признают данные способы согласования срока надлежащими. Отдельные арбитражные суды относят к существенным условиям договора подряда также условие о цене работ, ссылаясь на п. 1 ст. 709 ГК РФ.

Ольга Архангельская

Договор строительного подряда основной инструмент, регулирующий отношения между девелопером и подрядчиком. На сколько хорошо данный документ будет подготовлен зависит успешность реализации проекта. Хороший контракт на строительство крупного объекта может содержать 300-500 листов и в мельчайших деталях описывать порядок и методы взаимодействия участников проекта, способы подготовки и утверждения проектной документации, права и ответственности сторон, подробное техническое задание и характеристики объекта, гарантии и страховки и многое другое.

Ключевые положения договора подряда можно разделить на две категории:

(а) условия технического характера, в том числе техническое задание, график строительства, бюджет проекта, которые обычно являются приложениями к договору. От точности и реалистичности закладываемых данных будет зависеть ход работ на площадке.

(б) условия юридического характера. Формально существенными условиями (то есть условиями, без которых договор не будет считаться заключенным) являются предмет договора, срок выполнения работ и цена договора. Однако на практике договоры строительного подряда содержат большое количество дополнительных условий, многие из которых играют важнейшую роль. К числу последних, в частности, относятся: порядок передачи подрядчику технической документации, согласование дополнительных объемов работ и увеличение цены, порядок промежуточной приемки работ (в том числе подписание актов скрытых работ, актов испытаний и проч.), порядок выявления и устранения выявленных недостатков, финансовые гарантии, предоставляемые подрядчиком, создание конфликтной комиссии для оперативного разрешения споров. Степень подготовки и детализации договора подряда зависит от масштабов, сложности и рисков проекта.

Оксана Козелкова

Стоимость, порядок ценообразования, сроки, этапы, график выполнения работ, порядок

финансирования работ, порядок и сроки передачи подрядчику проектной документации, порядок передачи строительной площадки, порядок подключения к инженерным коммуникациям, порядок сдачи-приемки работ, ответственность сторон. Приложено подробное техническое задание, смета с указанием используемых материалов.

Что ни в коем случае нельзя делать (обеим из сторон), если дело дошло суда?

Александр Закускин

Если дело дошло до суда, то ни в коем случае нельзя его игнорировать, рассчитывая что «всё уладится» само. Необходимо собрать все доказательства, подтверждающие ваше мнение и позицию и предоставить их в суд.

Также нельзя пренебрегать юристами. Даже если вы уверены в своей правоте консультация юриста позволит вам решить спор более эффективно. Нередко люди пренебрегают такой услугой, как консультация юриста и терпят неудачу в решении юридических вопросов. Все дело в исторической сложности трактовки законов, консультация юриста - необходимое мероприятие.

Алексей Медников

Если дело дошло до суда, то, как говорится, «на войне все средства хороши»…

Алексей Коневский

Несмотря на то, что у каждой стороны «своя правда», нельзя быть слишком самонадеянными и уверенными в выигрыше дела. Распространенной причиной споров является  невыполнение обязанности по оплате со стороны девелопера. Но даже в этом случае, когда, казалось бы, у подрядчика несравнимо больше шансов на разрешение дела в его пользу, необходимо с должной осмотрительностью отнестись к сбору доказательств (надлежаще оформленный договор, акты, подтверждающие выполнение работ и.т.д.).

Девелопер, в свою очередь, представляет доказательства нарушения подрядчиком обязательств по качеству работ, сроку. Затягивание процесса же не всегда приведет к положительному для девелопера результата, поэтому эффективнее уделить большее внимание сбору доказательств и поиску дефектов в имеющихся документах, которые зачастую составляются с многочисленными ошибками.

Ольга Архангельская

Без комментариев.

Оксана Козелкова

Отказываться от диалога.