Где взять деньги?

Проблема финансирования проектов коммерческой недвижимости до сих пор остро стоит в российской экономике.  Какие же проекты сейчас банки наиболее финансируют? Какие формы финансирования на данный момент наиболее актуальны? На эти вопросы для вас ответят наши эксперты.

Какие формы финансирования коммерческой недвижимости на данный момент актуальны? 

Ольга Кашкарова, заместитель директора отдела финансовых рынков и инвестиций Jones Lang LaSalle

Собственный капитал и банковское финансирование постепенно возвращающееся на рынок. В большей степени как иностранные, так и российские банки заинтересованы в рефинансировании готовых объектов недвижимости, сданных в аренду и генерирующих стабильный денежный поток. Проектное финансирование девелоперских проектов  по-прежнему остается ограниченным, возможно только от нескольких крупных российских банков и для проектов, экономика которых работает даже при консервативных допущениях.

Саян Цыренов, ведущий консультант отдела рынка капитала Cushman & Wakefield

С точки зрения девелопера, существует классическая структура финансирования за счет собственных и заемных средств. В разгар кризиса долговое финансирование для новых проектов было практически недоступным, что заметно сказалось на реализации новых проектов. На данный момент ситуация на рынке стала улучшаться, и мы наблюдаем рост интереса банков к финансированию не только готовых стабильных объектов, генерирующих денежный поток, но и качественных девелоперских проектов.

Кроме того, многие девелоперы имеют совместные предприятия с иностранными финансовыми инвесторами, которые предоставляют собственный капитал взамен на определенную доходность в компании или проекте.

Само финансирование осуществляется через многоуровневую структуру, состоящую из российских и оффшорных компаний, что позволяет эффективно управлять объектом недвижимости, а также денежными потоками.

Игорь Пущен, заместитель директора, департамент инвестиционных услуг Colliers International

Сейчас актуально как использование собственных средств, так и заемных, однако возможность финансирования за счет заемных средств зависит от конкретного объекта и его качества.

Также инвесторы часто привлекают финансового партнера, что позволяет им распределить риски проекта.

Алексей Коневский, руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства «Пепеляев, Гольцблат и партнеры»

Наиболее актуальной формой финансирования коммерческой недвижимости по-прежнему остается банковское кредитование. Хотя его объем значительно снизился, и доступность банковского кредитования для девелоперов остается низкой, все же каких-либо альтернативных форм финансирования не возникло.

Что произойдет с ПИФами недвижимости после принятия закона о налогообложении земли? 

Ольга Кашкарова

Критичных изменений быть не должно, так как наиболее существенным финансовым преимуществом ПИФов являлся и является особый режим налогообложения по налогу на прибыль, т.е. налог на прибыль не платится до окончания действия фонда.

Саян Цыренов

На данный момент достаточно сложно спрогнозировать будущее ПИФов недвижимости, так как не совсем прозрачна ситуация с пересмотром налогообложения для данного инструмента инвестирования.

Игорь Пущен

Возможно, популярность использования ПИФов недвижимости для оптимизации налогообложения снизится, но лишь незначительно, поскольку ПИФы по-прежнему освобождаются от уплаты налога на прибыль.

Алексей Коневский

Налогообложение земли существует и сейчас. В соответствии с главой 31 Налогового кодекса взимается земельный налог, ставка которого устанавливается органами местного самоуправления в размере от 0,3 до 1,5 процента от кадастровой стоимости земельных участков.

ПИФы не уплачивают земельный налог не потому, что такого налога нет, а поскольку не являются налогоплательщиками.

Какие проекты на данный момент интересны зарубежным и российским инвесторам? 

Ольга Кашкарова

В настоящий момент интересы российских и зарубежных инвесторов похожи. Для фондов, инвестирующих в готовые объекты недвижимости, интересны проекты со ставкой капитализации от 10%, для фондов, инвестирующих в девелоперские проекты - проекты с доходностью на вложенные средства от 30%. 

Саян Цыренов

Конечно, приоритетом номер один у инвесторов остаются готовые объекты с качественными арендаторами и стабильным денежным потоком. В первую очередь, это офисные и торговые центры, а также гостиничная недвижимость. Однако на рынке множество более агрессивных игроков, готовых рассматривать пустые или недостроенные здания в городах с понятным и растущим спросом. Кроме того, мы видим рост интереса к сектору жилой недвижимости. По мнению многих он восстанавливается быстрее рынка коммерческой недвижимости.

Игорь Пущен

Инвесторам интересны в первую очередь готовые объекты высокого качества, генерирующие стабильный арендный доход. Также для инвесторов важно, чтобы уровень ставок соответствовал рынку, поскольку завышенные ставки в дальнейшем могут быть пересмотрены в сторону понижения.

Российские инвесторы более терпимы к риску и чаще готовы входить в проект на стадии строительства, но с другой стороны, требуемая доходность у них также выше.

Алексей Коневский

Зарубежные и иностранные инвесторы проявляют интерес к объектам, которые отличает четкая продуманная концепция, хорошее расположение, отсутствие юридических дефектов и правовых рисков.