Процент расплаты

Столичное правительство определило размер арендной платы за городскую землю при изменении цели предоставления земельного участка, также при этом срок действия договора аренды составит шесть лет. Ставка арендной платы для участков под размещение жилых домов, коммунально-складских объектов, или административно-деловых объектов составит 30% от рыночной стоимости земельного участка, а для научных, исследовательских, творческих, проектных, медиа-организаций ставка аренды составит 60% от кадастровой стоимости земельного участка. Это решение московских властей обсудили наши эксперты.
Что это решение значит для арендаторов?
Алексей Могила, директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty
Для застройщиков означает более прозрачные правила игры, поскольку ранее в договорах аренды звучало то, что при изменении целей предоставления земельных участков арендатор должен доплатить, а сколько не обозначалось.
Александр Соколовский, старший юрист департамента юридического консультирования Консалтинговой группы «НЭО Центр»
Для арендаторов данное решение будет являться основанием для инициирования и внесения соответствующих изменений в договор аренды.
Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент»
Без комментариев
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»
По договорам, заключенным ранее, ставки не меняются. Новые договора заключаются уже по новым условиям. Сейчас, в основном, все участки, о развитии которых идет речь под жилищное строительство,  предназначены не под жилье. В Москве большой объем промземель, которые предполагается вывести под жилую застройку. По ним неизбежно придется изменять цели предоставления, соответственно все эти земли подпадают под изменение цели назначения и новые арендные ставки. Те земли, которые изначально предоставлены под жилое строительство, по ним остаются старые арендные ставки. Спрос на участки все равно будет. Но удорожание аренды может привести к увеличению стоимость квадратного метра для покупателей.
Дмитрий Волков, руководитель отдела консалтинга и оценки Praedium Oncor International

В случае принятия данного Постановления арендаторы земельных участков будут вынуждены либо отказываться от перепрофилирования земель либо изменять их назначение под цели с льготными ставками аренды (образование, спорт, социальная инфраструктура). Если же застройщик пойдет на такие значительные выплаты, то в конечном итоге эти издержки будут переложены на конечного арендатора/покупателя.
Как вы оцениваете утвержденные ставки?
Алексей Могила
Ставка однозначно не определена, и здесь есть большая тема для коррупционной составляющей. Говорить о рыночной стоимости земли фактически в отсутствии рынка можно с большой иронией, а ставка исчисляется в процентах от рыночной стоимости.

Стоимость земли в Москве может быть определена только через функциональность клочка территории. То есть чем больше мы можем построить, тем дороже будет оцениваться земля, фактически город как бы определяет свою долю в инвестиционном проекте.

При этом ставка вызывает некоторое недоумение. Пример: право аренды городом реализуется через торги - продается. Допустим, город оценивает право аренды в $1000 за кв. м.  будущей площади. Участок под строительство 20 000 кв.м. продают за $20 млн., под строительство 21 000 кв.м. – за $21 млн.

Первый покупатель говорит об увеличении объемов строительства до 21 000 кв.м., тогда его попросят доплатить 30% от $21 млн. то есть – $6,3 млн. и ему аналогичный участок обойдется в $26,3 млн. На примере видно некая несуразица.
Александр Соколовский
Затрудняюсь ответить.
Максим Клягин
Ставка на уровне 30% от рыночной стоимости, на первый взгляд, представляется достаточно адекватной.
Мария Литинецкая
Пока не совсем понятно, как будет определяться рыночная стоимость участков? В Москве земля не продается, предложений земли очень мало и всегда, когда речь идет о покупке земельного участка в столице – это всегда большой вопрос, как определить его рыночную стоимость. Устоявшейся «рыночной стоимости» земли в Москве нет. Это всегда дискуссионный вопрос. Согласно новым условиям, арендный период разбивается на три части: за первый год выплачивается 30% от рыночной стоимости участка, за второй-четвертый год – 3%, а за пятый, шестой год – 6%. Это очень существенные выплаты.
Дмитрий Волков
Во-первых, следует уточнить, что в проекте «О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. №273-ПП» речь идет только о процентах по отношению к кадастровой (а не рыночной!) стоимости земельного участка. При этом проценты изменяются от 0% до 60% в зависимости от цели использования (80% при превышении норматива плотности застройки). Например, согласно, Постановлению Правительства Москвы от 04.12.2007 № 1046-ПП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы» кадастровая стоимость сотки под строительство торгового объекта в ЗАО составляет 3,3 млн руб./сотка. Тогда для участка 1 Га в случае смены назначения под строительство торгового центра ежегодный арендный платеж в составит  около 200 млн. руб. (60% от кадастровой стоимости участка). На таком участке, к примеру, можно разместить 3-х этажный ТЦ общей площадью 15 000 кв.м.  Т.е., допустим, за 2 года пока объект будет строится девелопер должен будет понести дополнительные расходы на аренду земли в размере около 27 тыс. руб. на кв.м. (т.е. почти 1000 $/кв.м). Такое обременение крайне отрицательно скажется на инвестиционной привлекательности проекта.
Оптимален ли срок аренды в 6 лет?
Алексей Могила
Я считаю, что 6 лет более чем достаточно для того, чтобы изыскать средства, подготовить проектную документацию, построить объект и сдать его в эксплуатацию.
Александр Соколовский
Оценка оптимальности сроков индивидуальна и зависит от целей использования конкретного земельного участка арендатором. Требования арендаторов об увеличении срока аренды должны быть обоснованы. При этом стоит отметить, что по нормам земельного законодательства РФ, договор аренды на 6 лет арендодатель может досрочно расторгнуть только в судебном порядке и при существенном нарушении арендатором его условий, а изменение условий такого договора без согласия арендатора и ограничение его  прав, установленных договором, не допускаются.
Максим Клягин
На наш взгляд, заявленный срок аренды нельзя назвать оптимальным, инвестируя средства в реализацию крупных проектов. Инвесторы, как правило, ориентируются на более длительные периоды.
Мария Литинецкая
Срок аренды 6 лет оптимален. За это время можно решить все вопросы по участку. В течение 1,5-2 лет можно получить исходно-разрешительную документацию, разработать проект и выйти на стройку. Еще  4 года достаточно для строительства. Больший срок строительства нужен, если это очень крупный проект. Для продления сроков аренды, последующие выплаты составят 6%. Это тоже очень высокие ставки.
Дмитрий Волков
С учетом того, что за эти 6 лет применяются крайне высокие ставки аренды земли (в т.ч. на 5-6 год в двойном размере, если объект не введен в эксплуатацию), то такой срок мог быть и меньше. Например, в самом худшем случае при строительстве объекта с максимальным коэффициентом ставок аренды 80%, если этот объект за 6 лет так и не был введен в эксплуатацию, застройщик должен будет заплатить в бюджет в общей сложности 6,4 кадастровой стоимости земельного участка. Тем не менее, в целях борьбы со спекулятивной перепродажей земельных участков (прав аренды на них) и обеспечением развития города в соответствии с Генпланом такие меры имеют определенную логику.