Стройки не будет?

Власти столицы приняли решение аннулировать разрешения на снос 209 зданий, полученные в прежние годы застройщиками. Одна из целей повторного согласования разрешений — сокращение ранее утвержденных объемов строительства. Как это решение повлияет на деятельность игроков рынка недвижимости, выясняли наши эксперты.



Если повторные согласования не дадут разрешений на продолжение строительства, то, что будет с этими объектами?

Юрий Тараненко, директор компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»

Для девелопера аннулирование уже полученного ранее разрешения на снос здания может нанести серьезный удар. Различные мероприятия, которые проводились до момента получения разрешения, наверняка были затратные. Встает вопрос о компенсации.

С другой стороны, разрешение на снос здания предполагает строительство нового объекта на этом месте, в том числе и объектов коммерческой недвижимости, что привело бы к ухудшению и без того сложной транспортной ситуации. И эта мера выглядит логично в общем комплексе обозначенных проблем и путей их решения правительством Москвы.

Полагаю, что девелоперы будут искать какие-то компромиссные решения в каждом конкретном случае. Для части проектов альтернативой сносу может стать реконструкция здания. Снизить конфликтность ситуации помогут и другие меры: либо денежные компенсации затрат, либо предоставление  альтернативных площадок и льготный режим оформления разрешительной документации.

Дмитрий Онофрей, консультант отдела консалтинга и оценки компании Praedium Oncor International

Девелоперов могут обязать восстановить уже снесенное строение в прежних объемах, если будет признано, что ранее полученное разрешение не имеет силы. Другой вариант – проект получит одобрение, но с измененными в меньшую сторону объемными характеристиками или же другим функциональным назначением, имеющим меньшую коммерциализацию (например, «социальный центр» вместо «офисного»). Еще один вариант – застройщику могут разрешить только реконструкцию (капитальный ремонт) здания вместо сноса или частичной разборки: это касается зданий на территории «объединенных охранных зон», по которым все «старые» согласования в  Департаменте культурного наследия Москвы аннулированы еще в мае этого года.

Сергей Чагин, заместитель директора департамента инвестиционных продаж компании NAI Becar

Если по результатам согласований строительство будет полностью  запрещено, последует расторжение контрактов с выплатой «отступных». Конечно, если речь идет о пересмотре объемов строительства, девелоперам придется переработать свои проекты в соответствии с установленными  нормами, что может изменить финансовые показатели проектов.

Ирина Жарова-Райт, управляющий партнер инвестиционной группы «SeseGar»

На мой взгляд, повторные согласования на утверждение объемов дадут возможность хотя бы историческому центру Москвы оставаться в рамках традиционной  архитектуры нашего города, чтобы дети и внуки помнили облик Москвы, сохранивший свою самобытность и красоту.  Центр города должен сохраняться через реконструкцию или регенерацию домов, а не снос и строительство новых зданий, превышающих в разы прежние объемы.

Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент»

Нельзя исключать, что подобные объекты, в случае, если будут зафиксированы какие-либо нарушения, могут поменять собственников и, возможно, функцию.

Илья Кузькин, партнер консалтинговой компании Crystal Estate

 Главная цель повторного согласования разрешений – это сокращение ранее утвержденных объемов строительства. Если же власти откажут в строительстве объектов, то, скорее всего, они так и останутся доживать свой срок, но, тем не менее, на усмотрение девелоперов всегда остается вариант реконструкции и перепрофилирования в офисные центры.

Значит ли это, что строительство объектов коммерческой недвижимости будет вестись в основном на окраинах расширенной Москвы? Является ли эта мера началом вытеснения девелоперов к новым границам столицы?

Юрий Тараненко

Не думаю, что здесь такая прямая зависимость. Возможно, движение девелоперов в сторону МКАД станет более заметным, но чтобы сразу к окраинам расширенной Москвы – вряд ли. В целом, любая децентрализация будет иметь позитивное влияние на развитие ближайших к Москве территорий. Для сравнения, на сегодня уровень арендных ставок на офисную недвижимость рядом с  МКАД в 2-3 раза ниже аналогичных показателей в центре Москвы.

Что касается расширения Москвы, то полагаю, что потенциальные девелоперы начнут проявлять активный и даже агрессивный интерес к строительным площадкам на этих территориях. В процессе реализации программы интерес к ним будет увеличиваться, и объем недвижимости начнет расти. Но для этого одного «ренейминга» недостаточно, должны быть и объективные экономические условия: создание новых инфраструктурных объектов, прежде всего транспортной составляющей, социальных объектов, роста доходов жителей и т.п. 

Дмитрий Онофрей

В пределах ТТК, и тем более МКАД, по прежнему существуют большие возможности для редевелопмента бывших промышленных предприятий, которые сейчас по большей части используются неэффективно и функционируют как офисы и склады класса С. Иностранный опыт показывает, что развитие крупнейших городов во многом идет за счет реконструкции ветхой застройки. Например, в Лондоне: микрорайон Regent Quarter (на месте малоэтажных жилых и складских зданий 19 века), микрорайон St. Katharine’s Docks (на месте речных доков), микрорайон Paddington Basin (на месте водохранилища) микрорайон Paddington Central (на месте железнодорожных складов).

Во всех перечисленных проектах новая застройка сочетается с реконструкцией исторических зданий, при этом органично сочетаются различные функциональные назначения недвижимости. Поэтому говорить о том, что девелоперам придется сосредоточить свою деятельность ближе к новым границам Москвы, пока рано.

Сергей Чагин

Думаю, на окраинах Москвы будут реализовываться, в основном, масштабные проекты. Речь не идет о запрете любой девелоперской деятельности в центре Москвы или выборочном разрешении на строительство для определенных компаний, что, в моем понимании, и является вытеснением. Сокращение объемов строительства – это мера со стороны властей, обусловленная объективной реальностью.

Ирина Жарова-Райт

Коммерческие площади за пределами третьего кольца – это правильное и гармоничное решение для развития города как мегаполиса, с созданием целых новых микрорайонов, но на базе правильно разработанной транспортной инфраструктуры.

Максим Клягин

Мы полагаем, что акцент, ввиду последних, несомненно, судьбоносных для столичного рынка недвижимости решений – ограничения нового строительства в центральной части столицы, а также планируемое расширение мегаполиса за счет присоединения обширных новых территорий – безусловно, во многом будет смещаться на периферию. 

Илья Кузькин

Не думаю. У нас еще остались нетронутыми  многие земельные участки, расположенные между ТТК и МКАД. Тем не менее, если говорить о центре города, то выданные ранее разрешения позволяли на месте сносимых зданий построить около 2 млн. кв.м. новой недвижимости. И этот объем строительства нужно и можно будет компенсировать за счет освоения девелоперами новых границ Москвы. Издержки по мере удаленности от центра снижаются, а спрос на объекты коммерческой недвижимости на окраинах, тем не менее, неуклонно растет.

Будут ли девелоперы защищать свои интересы в суде?

Юрий Тараненко

Да, будут. К этому они имеют все основания, как юридические, так и моральные. Если посмотреть глазами девелопера на ситуацию, то их бизнес - брать и развивать земельные участки, возводить объекты недвижимости, и многие достаточно успешно это делают. 

Другое дело, что если  разрешение будет аннулировано  по объективным причинам, т.е. когда на месте исторического особняка предполагалось строительство очередного типового БЦ, например. В таком случае, девелопер, входя в проект  и подводя ситуацию под снос или глубокую реконструкцию памятника архитектуры, понимал, что идет на определенный риск. И риски состоялись. В ряде случаев и ранее представленные документы могут оказаться неубедительными.

Дмитрий Онофрей

Что касается судебной практики, то сначала нужно дождаться конкретных прецедентов, прежде чем делать какие-либо прогнозы. Решение девелопера обращаться в суд может зависеть от многих факторов (расположение и характеристики участка под застройку, размер уже освоенных инвестиций в проект, наличие административного ресурса и т.д.).

Сергей Чагин

Однозначно.

Ирина Жарова-Райт

Судиться могут, но что вменять? Упущенную выгоду? А москвичи могут выступить третьей стороной с пожеланием призвать девелоперов к ответу за утрату камерности и тишины московских дворов, разрушение усадеб?  Девелопмент  - это бизнес, и естественно, риски соотносятся с заработком – так что пусть суд решит.

Максим Клягин

Подобное развитие событий вполне может иметь место. 

Илья Кузькин

Безусловно, застройщики могут пытаться в судебном порядке потребовать от мэрии компенсации издержек, которые они уже понесли за подготовку участков к новым застройкам. На мой взгляд, ожидать большого количества судебных претензий от девелоперов не стоит. В конечном итоге им придется принять правила игры новых властей. Ведь в противном случае их взаимодействие с чиновниками по другим строительным и земельным проектам может быть неплодотворным.