Ремонт после покупки

В декабре 2011 года столичная мэрия выставит на торги Гостиный Двор. Желающим приобрести его придется за свой счет отреставрировать около 20% помещений. Об инвестиционной привлекательности данного объекта рассуждали наши эксперты.

Как вы считаете, кто может выступить потенциальным покупателем данного объекта?

Александра Яковенко, руководитель отдела продажи торговой недвижимости компании Delta estate

Многие инвесторы, как российские девелоперы, так и компании, оперирующие зарубежным капиталом.

Рустам Топчиев, исполнительный директор Adwill

Могут купить: Ташир, Корпорация АНД Гуцериева, структуры Агаларов, ИК ТПС Чиналиева (сейчас в позиции покупать, по крайней мере, у них есть средства). При этом сам объект неформатный и может быть понятен разве что менеджерам Агаларова, имеющего не только торговый, но и востребованный концертно-выставочный бизнес.

Александр Шелухин, директор по инвестиционным проектам ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate

Потенциальным покупателем Гостиного Двора может выступить любой крупный игрок рынка, заинтересованный в развитии статусных объектов торгово-офисно-выставочного формата.

Светлана Кара, директор отдела инвестиций Praedium Oncor International

Покупателем объекта может выступить крупная корпорация, желающая диверсифицировать инвестиционный портфель.

Сергей Чагин, заместитель директора департамента инвестиционных продаж NAI Becar

Потенциальный объект интересен ввиду своего месторасположения в историческом центре. Есть, конечно, и свои минусы, как отсутствие парковки, но этим «грешат» все здания, расположенные в историческом центре и которые не были отреставрированы. Я думаю, потенциальным покупателем могут стать частные инвесторы, либо инвестиционная компания.  Скорее всего, это будет компания гостинично-выставочного сегмента.

Какова ориентировочная стоимость всего объекта, реставрации?

Александра Яковенко 

Объект уникален по своему местоположению и, вспоминая историю продажи подобных знаковых объектов (Военторг и р-н Прага), стоимость продажи может стартовать от полумиллиарда долларов. Стоимость реставрационных затрат зависит от приобретателя и условий, которые может выставить Москва по сохранению культурного наследия.

Рустам Топчиев

Стоимость не назову, так как любой прогноз стоимости любого объекта должен основываться на потенциальной выручке от варианта наилучшего использования в будущем. Для расчета у меня не хватает данных.

Александр Шелухин

Реставрационные работы, как правило, оцениваются минимум в два раза выше по стоимости, нежели строительство нового объекта.

Светлана Кара

Стоимость актива в текущих условиях составляет порядка $360 млн. Инвестиции в реставрацию здания могут достигнуть $30-40 млн.

Сергей Чагин

Если учесть, что площадь составляет около 77 тыс. кв.м., из них примерно 50% придется на lost-фактор, то ориентировочная стоимость, в среднем, получается порядка $350 млн. Стоимость реставрационных работ не могу назвать, поскольку не знаю, конкретный перечень работ и на какой части площадей.

Насколько может быть перспективен этот проект с точки зрения возврата вложенных инвестиций?

Александра Яковенко

Можно предположить, что окупаемость (доходность) такого проекта зависит от концепции его дальнейшего использования и может составить 5-7 лет с момента начала эксплуатации, с учетом реставрационных работ до 6-8 лет. Т.е от 12 до 20 % годовых.

Рустам Топчиев

При правильном позиционировании и проекте реконструкции проект будет рентабельным. Бич этого места, как и всего центра, – отсутствие парковки. Планировочные решения крайне сложные и не подходят для современной торговли. Это 100% не торговля в чистом виде, она тут есть во всех форматах: современный ГУМ не особо загружен, есть недоразвитая 5-я линия ГУМа, Никольская улица, потихоньку меняющая свой облик с рабоче-крестьянского до буржуазного, в перспективе - торговая часть будущей гостиницы Центральная. На месте Гостиного Двора должен быть многофункциональный комплекс со следующими элементами: Гостиница – культурно/выставочный сегмент – офис – стрит ритейл. Такой микс форматов, которые могут функционировать независимо друг от друга, позволит проекту быть рентабельным и, что не менее важно, быть ликвидным и значимым в культурно–деловой жизни города.

Александр Шелухин

Необходимость реставрации около 20% помещений Гостиного Двора, безусловно, ложится обременением на проект, однако при адекватном дисконтировании начальной цены за объект доходность может быть показана на уровне 10%.

Светлана Кара

Непростой актив, с высоким коэффициентом потери полезных площадей, с точки зрения инвестиций объект может быть интересен только при правильной стратегии входа, когда стоимость покупки не будет превышать $4,000-4,700 за кв.м.

Сергей Чагин

Мне кажется, в этом вопросе основным критерием для определения перспективности проекта будет являться та управляющая/оперирующая структура, которую привлекут на объект. Поскольку территория состоит также из выставочной зоны, то от ее оператора сильно зависит окупаемость объекта в целом: необходимо понимать какой бренд станет оперировать площадями, чтобы делать прогнозы по уровню его доходности. Кроме того, если гостиничная составляющая будет присутствовать в проекте, то это значительно улучшит показатели окупаемости. Я думаю, средний срок окупаемости составит 10-12 лет.