Инфраструктурный лабиринт

Министерство регионального развития подготовило пакет поправок в Градостроительный кодекс РФ (документ выложен на сайте ведомства), которые расширяют полномочия региональных властей и органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности. На откуп чиновникам отдается «установление перечня обязательств застройщика по строительству транспортной, социальной и коммунальной инфраструктуры». До сих пор федеральное законодательство никак не регламентировало эти отношения региональных чиновников с инвесторами. Детали нового закона обсудили наши эксперты.

Какие положительные и отрицательные моменты вы видите в данном законопроекте?

Сергей Поправка, директор юридического департамента Penny Lane Realty

Возможно, положительным моментом станет то, что будут созданы предпосылки комплексного подхода к развитию территорий, а сами территории, как следствие, станут несколько более удобными для проживания. К отрицательным моментам стоит отнести вполне вероятное увеличение финансовой нагрузки на девелоперов, которая в конечном итоге ляжет на покупателей недвижимости

Александр Соколовский, исполнительный директор филиала Консалтинговой группы «НЭО Центр» в Санкт-Петербурге

Я полагаю, что отрицательным моментом является факт отсутствия четкой регламентации взаимодействия государства и застройщика по вопросам инвестиционных условий реализации проектов на федеральном уровне. Решение указанных вопросов на уровне субъекта РФ и муниципальном уровне влечет злоупотребления полномочиями сторон, субъективный подход и потенциальные споры по условиям реализации проекта и создания инфраструктуры.  

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood

Неплохо уже то, что эта тема стала предметом регулирования, однако на практике как всегда всё перекладывается на плечи бизнеса – сама формулировка "установление перечня обязательств» подразумевает возложение на предпринимателей дополнительных обременений при реализации инвестиционных проектов. С одной стороны, хорошо, что теперь застройщик будет четко понимать, какие именно объекты инфраструктуры он должен будет дополнительно возвести за свой счет, однако счёт этот в конечном итоге всё равно будет переложен на конечного потребителя, то есть на нас с вами.

Александра Славянская, генеральный директор ГК «Овентал»

Я считаю, что в первую очередь закон отразится на взаимоотношениях инвесторов и городских властей отрицательным образом, но со временем ситуация выровняется. С европейской точки зрения это совершенно правильный закон, который делает отсыл к здравому смыслу региональных властей. Если чиновник видит существующие в его городе проблемы (депрессивные территории), то он может просто выделить их инвестору, освободив его от финансового бремя, но с условием развивать эту территорию. Проблема будет не в самом законе, а в применительной практике, потому что отсыл к здравому смыслу чиновников на местах пока немного преждевременный. Поэтому в первое время, инвесторам и застройщикам придется трудно, но потом все выровняется. И такой закон обязательно нужно было принять.

Полина Жилкина, Директор направления стратегического консалтинга CBRE

Сегодня на большинство вопросов о необходимой инфраструктуре можно найти следующий ответ в СНИП: «в соответствии с заданием на проектирование». Наиболее четкие нормы прописаны, пожалуй, лишь для объектов здравоохранения. Если рассматривать весь комплекс обязательств по строительству социальной, транспортной и коммунальной инфраструктуры, то на практике получается, что «работают» 2 наиболее популярные схемы: застройщик готовит участок и отдает его городу под строительство объектов социальной инфраструктуры; застройщик и город по договоренности делят обязательства по строительству дорог и коммуникаций, а социальные объекты застройщик берет на себя. Случаев, когда в рамках строительства крупных жилых микрорайонов застройщик полностью освобожден от каких-либо обязательств, я не знаю.

Как сильно данный закон может повлиять на расходы застройщиков?

Сергей Поправка

Пока сложно рассуждать об этом.

Александр Соколовский

При отсутствии понимания подходов решения данного вопроса в будущем субъектами РФ и муниципальными образованиями сложно говорить об изменениях бюджета строительства и увеличения расходов застройщиков.

Константин Ковалев

Передача решения данного вопроса на региональный и местный уровни также вызывает двоякое мнение -  с одной стороны, у регионов появляется возможность регулирования своего инвестиционного климата путем установления более широкого или узкого перечня дополнительных обязательств, по сравнению, например, с соседними регионами. Однако, вкупе с отсутствием общего, утвержденного на  федеральном уровне, перечня обязательств, из которого региональные власти могли бы выбирать наиболее необходимые именно для их региона, может привести к появлению очередного рычага давления на строительный бизнес и, следовательно, появлению новых коррупционных «кормушек» и установления наиболее благоприятных условий для «своих» застройщиков.

Александра Славянская

Затрудняюсь ответить

Полина Жилкина

С одной стороны, новые поправки теоретически могут упорядочить процесс переговоров города с застройщиками, с другой – непонятно, кто и как образом будет оценивать инвестиционную привлекательность объекта, и в какой степени оценки этой привлекательности будут влиять на конечную доходность инвестора.

Как вы прокомментируете тот факт, что в законе не прописана деффиринциация перечня обязанностей девелопера по созданию инфраструктуры – в зависимости инвестиционной привлекательности объекта (элитные или депрессивные территории)

Сергей Поправка

Полагаю, что такое отсутствие дифференциации стало следствием недостаточной продуманности нормативно-правового акта. И, конечно, это следует исправлять в процессе принятия закона.

Александр Соколовский

Будем надеяться, что региональные власти смогут на своем законодательном уровне разработать данный механизм по взаимодействию сторон, который будет учитывать принципы защиты конкуренции и антимонопольное законодательство.  

Константин Ковалев

Отсутствие в законе принципов,  которые установлены  дорожной карте еще раз подчеркивает несогласованность действий власти, принимающей решения, и исполнителей, призванных воплощать их в жизнь и декларативность заявлений, содержащихся в разного рода «дорожных картах».

Александра Славянская

Это и есть отсыл к здравому смыслу – зачем на федеральном уровне прописывать, что делать, например в Ульяновске? Там есть свои региональные власти, которые должны досконально знать свой город и могут самостоятельно определять, что требовать от инвестора. Собственно, это их работа.

Полина Жилкина

Возможно, таким образом, местные власти будут пытаться привлекать внимание к наименее интересным площадкам, инвестиционную привлекательность которых они оценят как крайне низкую