Подземелья и торговля

В подземной Москве могут открыться библиотеки, медицинские кабинеты, ателье, тиры и другие самые разноформатные объекты. Об этом рассказала Ольга Семенова, начальник Мастерской № 22 НИиПИ Генплана, которому власти предложили создать проект подземного города. Проектировщики планируют работать со всем пространством под столицей внутри МКАД. Под землей может возникнуть крайне широкий перечень объектов. В сентябре стало известно, что московские власти намерены выделить 26 млн рублей на разработку плана подземного пространства города. Сейчас составляется карта ограничений подземного строительства. Перспективы строительного освоения подземного пространства Москвы обсудили наши эксперты.

Насколько целесообразной и реалистичной выглядит данная инициатива с финансовой и градостроительной точки зрения?

Полина Жилкина, директор направления стратегического консалтинга CBRE

Думаю, к вопросу о целесообразности этой инициативы можно вернуться лишь, когда проектировщики закончат работать над картой. До той поры, все, что мы знаем о подземном пространстве Москвы – скорее всего, лишь «верхушка айсберга», и о большей части ограничений мы даже не догадываемся

Анна Данченок, заместитель директора департамента консалтинга и оценки компании NAI Becar

«Карта ограничений подземного пространства – это отличная инициатива, которая будет способствовать снижению рисков в девелопменте и более рациональному планированию будущей застройки.

Сергей Чемерикин, директор отдела оценки компании Cushman & Wakefield, (MRICS)

Территория нашей страны не такая уж и маленькая, чтобы перемещать людей в подземелье. Многим, как и мне, хотелось бы чаще видеть солнечный свет. Бесспорно, в условиях плотной застройки под землей можно было бы разместить парковки, тиры, склады, хранилища, но не те объекты, к которым предъявляются требования по инсоляции. Представьте себе офисных сотрудников, которые весь день проводят под землей, а после работы поднимаются на землю, где уже наступила ночь. Медицинские работники давно констатировали факт развития различных заболеваний у людей, которые большую часть времени проводят под землей, например, у машинистов электропоездов метрополитена, горняков. С финансовой точки зрения под землей строить недвижимость дороже, чем на поверхности. Кроме того, имеющиеся карты подземной инфраструктуры Москвы не всегда точны. К примеру, они не отражают пролегание объектов повышенной секретности. Попадание на них при строительстве всегда доставляет девелоперам большую головную боль.

Антон Коротаев, руководитель направления консалтинга в сфере торговых площадей компании Jones Lang LaSalle

Реализация данного проекта является достаточно сложной как с технической, так и с финансовой точки зрения. Исполнение проектов подземного строительства может потребовать достаточно длительную и трудоемкую градостроительную проработку, в процессе которой может возникнуть множество ограничений и обременений. Следствием этого может стать необходимость существенных финансовых затрат, помимо того, что само подземное строительство представляется достаточно дорогостоящим. Здесь возникает вопрос, кто выступит инвестором данных проектов, и как будут компенсироваться понесенные затраты? Единственным вариантом является размещение существенной коммерческой составляющей в рамках данных проектов.

Екатерина Раздорских, заместитель директора департамента стратегического консалтинга Knight Frank

Развитие проектов в подземном пространстве, как правило, является вынужденной мерой, и связано с отсутствием возможности наземного строительства. Это могут быть законодательные ограничения, недостаточная площадь участка и прочие факторы, препятствующие возведению полноценного здания. С экономической точки зрения подземное строительство значительно дороже наземного, поэтому девелоперы стараются по возможности его избегать. Однако также следует сказать, что строения, расположенные под землей, зачастую некомфортны для людей – сказывается и замкнутое пространство, и отсутствие дневного света.

Какие форматы объектов вы, прежде всего, решили бы разместить под землей?

Полина Жилкина

Из форматов – теоретически можно рассматривать какой угодно сегмент, за исключением, возможно, жилья.

Анна Данченок

Правда, пока смущает перечень объектов – в первых рядах хотелось бы видеть, прежде всего, парковки, в особенности под социальными объектами – теми же театрами, музеями,  а также административными зданиями.

Сергей Чемерикин

Под землей можно разместить парковку, склады, хранилища. То есть те объекты, в которых требуется минимального количества постоянно присутствующих людей или не вообще требуется.

Антон Коротаев

Вряд ли получится окупить данные проекты за счет библиотек, медицинских кабинетов, ателье и тиров.  Скорее всего, речь должна идти о торговой функции в более широком смысле.

Екатерина Раздорских,

Определенной части населения некомфортно в метрополитене. Именно поэтому при возведении коммерческих объектов в подземном пространстве, предполагающие присутствие большого количества людей (например, торговых центров) нужно использовать дневное освещение посредством создания наземных атриумов. Тогда возможно строительство даже торговых форматов.

Если браться за подобный проект, то целесообразнее было бы работать ближе к МКАД или ТТК и центру?

Полина Жилкина

Пока слишком рано говорить о конкретике.

Анна Данченок

С точки зрения освоения, наиболее остро в подземном пространстве нуждаются зоны в центре и ТТК, однако, понимание ограничений важно для всей территории Москвы уже сейчас.

Сергей Чемерикин

Однозначного решения здесь нет. Следует исходить из целесообразности и потребности размещения таких проектов. Например, если в центре катастрофически не хватает мест для парковки, тогда там необходимо строить подземные парковки.

Антон Коротаев

Что касается места расположения, то наибольшая финансовая целесообразность подобных проектов может быть реализована в местах с высоким трафиком: например, в центральной части города, вблизи станций метро, ТПУ (транспортно-пересадочные узлы), вокзалов.

Екатерина Раздорских

Подобные здание имеет смысл возводить только в центре города, где дорогое подземное строительство может  быть оправдано арендными доходами, которые в центре наиболее высоки.