Казарменный девелопмент: семь кейсов «демилитаризации» исторической инфраструктуры

Выражение «казарменная архитектура» сразу создает крайне непривлекательную «картинку»: плохо построенные «коробки» самых отвратительных оттенков, полная антиэстетика, о ликвидации которой точно не стоит жалеть. До революции многие горожане также скептически относились к военной инфраструктуре. Впрочем, они были не самого высокого мнения и о доходных домах, которыми сейчас гордится любой российский город. Со временем старые казармы стали восприниматься иначе. Теперь в них видят настоящие украшения городской среды – редкие и ценные, которые надо беречь и грамотно включать в современный девелопмент. Но далеко не всегда заинтересованные стороны готовы прийти к консенсусу. В одних случаях дореволюционную военную инфраструктуру просто сносят ради строительства торговых центров или жилых комплексов, в других – собираются снести, в третьих – сохраняют только фасадную «скорлупу». Известны и позитивные примеры, когда казармы переформатируются в общественные пространства или получают новую функцию без архитектурных потерь. Редакция Arendator.ru подготовила подборку из семи кейсов, которые иллюстрируют ситуацию с использованием потенциала дореволюционных военных городков.

Казармы лейб-гвардии Измайловского полка (Санкт-Петербург)

История Измайловского полка содержит немало славных страниц – Бородино, Плевна, «Битва гвардий» в «Германскую» войну. Измайловцы квартировали в Санкт-Петербурге. Для офицеров полка архитектор Федор Волков спроектировал каменные казармы в классическом стиле. В 2019 г. полковая инфраструктура была включена в реестр объектов культурного наследия регионального значения. К тому моменту на территории казарм уже 13 лет функционировал торговый центр «Измайловский Гостиный Двор». Он пользуется популярностью не только благодаря историческому бэкграунду, но и современному арт-объекту «Памятник дождю». В  начале прошлого года муниципальный Комитет имущественных отношений (КИО) принял решение о реализации через аукцион 50 казарменных помещений общей площадью 7,4 тыс. кв. м. По итогам торгов актив перешел к  ООО «Символ», заплатившему 351 млн рублей (хотя изначально казармы оценивались в 420 млн рублей). Эта сумма стала рекордной в 2021 г. для объектов, которые были проданы по заданию КИО. Характеристики здания позволяют реорганизовать его в бизнес-центр класса Cили B. Первый этаж может быть выделен под ритейл, а второй – под офисы и апартаменты. Альтернативный сценарий предполагает открытие по этому адресу гостиницы. 

Михайловские казармы (Оренбург)

Покупка руинированных Михайловских казарм в Оренбурге номинально обошлась застройщику «Ваш дом» в очень скромную сумму – всего 450 тыс. рублей. Правда, ему придется вложить в обновление комплекса 308,8 млн рублей. Казармы – почти ровесники самого Оренбурга. Они заложены в 1750 г., город – в 1743-м. Площадка уже подготовлена для будущего строительства – ее освободили от построек, не имеющих исторической ценности. В основу реконструкции была положена концепция московского бюро Melix. Она предусматривает наличие четырех урбан-блоков высотностью от двух до шести этажей. Их фонд в совокупности насчитывает 400 квартир (включая юниты с мансардами и террасами). Историческое здание (3,1 тыс. кв. м) станет общественным пространством с мастерскими, коворкингом, библиотекой, музеем и кафе. В пакет инфраструктуры войдут также паркинг, детский сад и линейка коммерческих объектов. Рассматривались и другие предложения. В частности, команда Sonarchitectureвыступила с идеей создания многоформатного креативного пространства («АртКазармы»), дополненного социальной, спортивной и сервисной инфраструктурой. В свою очередь, петербуржские специалисты из компании «Архдвор» сосредоточились на планировке бульваров и тематического парка.

Красные казармы (Пермь)

Среди пермских достопримечательностей есть не только большая красная П, но и большие Красные казармы. Это дореволюционный военный городок, расположенный примерно в 2,5 км от исторического центра города. Комплекс из 20 зданий (собственно, казармы, штаб, дома для офицеров, столовая и складские корпуса) строился в 1910-1913 гг. для размещения 49-й артиллерийской бригады. Часть объектов до сих пор на балансе у военных, которые безуспешно пытаются передать их муниципалитету. Среду уцелевших корпусов можно обнаружить настоящую архитектурную «аристократию» – трехэтажную командирскую казарму с элегантным кирпичным декором. В одном из корпусов  местная жительница Ляля Владимирова открыла арт-пространство «Алая роза» (мини-музей советского быта). Пермские активисты не один год пытаются спасти Красные казармы от деградации и разрушения. Они предлагают открыть здесь выставочный центр и ремесленные мастерские. Но пока что в освоении этой локации больше всех преуспел застройщик «Сатурн-Р». Он уже сдал три очереди жилого комплекса «Арсенал». Самая дешевая квартира в этой новостройке – однокомнатный юнит площадью 45,95 кв. м – продается за 4,20 млн рублей. Девелопер передал городу детский сад на 75 мест и общеобразовательную школу «Точка», в которой могут обучаться 1225 детей. Объект оснащен коворкингом, четырьмя мастерскими, тремя спортзалами и медиатекой. Это не только одно из самых крупных учреждений среднего образования в городе, но и единственная школа в России, где наряду с углубленным изучением английского языка и математики преподают дизайн.

Чижовские казармы (Воронеж)

В Воронеже есть свои Красные казармы, правда, больше они известны как Чижовские (по месту базирования) или Романовские (по историческому названию – в честь 300-летнего юбилея правившей династии). После Гражданской войны в них заселился 23-й стрелковый запасной полк, которым командовал Аркадий Гайдар. Сейчас комплекс объединяет 30 домов и нарядную водонапорную башню. Их охранный статус не одинаков. Но даже объекты, признанные памятниками истории, не застрахованы от сноса. Эта участь постигла дома № 171 и № 103. Будущее казарм вызывает тревогу у общественников – здания очень уязвимы перед экспансией строительных компаний. «Если дома из комплекса Чижовских казарм исчезнут, мы потеряем частичку прошлого, которую потом уже не сможем восстановить никогда», – переживает краевед Ольга Рудева. И для переживаний есть некоторые основания. Крупные воронежские застройщики давно присматриваются к этой локации. В ноябре 2020 г. стало известно о планах ГК Хамина разместить по соседству с казармами жилой комплекс. Девелопер уже заплатил 141 млн рублей за участок площадью 1,08 га, но неожиданно выяснилось. Что границы защитной зоны намного шире, чем предполагалось ранее. Это подорвало планы по дальнейшей реализации проекта. Представители ГК Хамина не скрывали своего раздражения: «Романовская слобода наполнена хаотичными, аварийными, бесхозными строениями, бездорожьем, грязью. Для ее развития должны проводиться аукционы с полными и прозрачными условиями, в том числе готовым проектом охранных зон. То есть с ясным пониманием ограничений и ресурсных возможностей земельного участка и объемов строительства». Весной 2021 г. участок со всеми техническими постройками на нем перешел под контроль ГК «Развитие», но уже за гораздо меньшую сумму – 37,7 млн рублей.

Сокольнические казармы (Москва)

Часть Сокольников, примыкающая к правому берегу Яузы и железнодорожным путям (Пятый микрорайон), на протяжении полутора столетий связана с военным ведомством. Сейчас там базируется инфраструктура 45-й отдельной гвардейской бригады специального назначения. Среди ее предшественников числится саперный батальон. Для его нужд в 70-е гг. XIX века были выстроены нарядные краснокирпичные казармы. В ноябре 2013 г. одну из них безжалостно разрушили рабочие строительной компании «494 УНР». Общественная организация «Архнадзор» квалифицировала  этот демарш девелопера как «грубое нарушение действующих нормативных актов Правительства Москвы» и «акт откровенного вандализма». Пространство высвобождалось под жилой комплекс премиум-класса «Ренессанс». Проект превратился в долгострой и успел морально устареть. Его сдача переносилась несколько раз и теперь ожидается в 2022 г. Для жильцов 340 квартир застройщик пообещал два подземных паркинга на 367 мест, фитнес-центр с детским и взрослым бассейнами, спортивная площадка и благоустроенную зеленую зону.

Арские казармы (Казань)

История со сносом Октябрьского военного городка (Арские казармы) – одна из самых болезненных тем для казанской общественности. Илья Варламов включил их в список десяти «жутких архитектурных потерь России» 2019 года. Но к 2019-му от памятника русской «военной готики» с более чем вековой историей осталось уже немного – два корпуса и одна стена от третьего. Градозащитники и краеведы несколько раз пытались добиться для Арских казарм статуса охраняемых объектов, но безуспешно. Снос дореволюционных зданий начался еще в 2015 г., когда участок фактически перешел под контроль компании «Унистрой». Примечательно, что застройщик нашел полное взаимопонимание с местными жителями, которые охотно поменяли свое ветхое жилье в казармах на квартиры в новом ЖК Art City. Ликвидация военного города привела гражданских активистов в отчаяние. «Хотя бы одну казарму должны были оставить. Они могли бы сделать эффектный лофт какой-нибудь. Мы лишились целого исторического пласта», – сетовал историк-краевед Леонид Абрамов. Республиканские власти отреагировали стоически. «Произошло то, что произошло. Наверное, это такой тяжелый урок, который в будущем будет учтен в организации подобной работы», – говорится в официальном заявлении от имени президента Руслама Минниханова. В начале февраля 2022 г. глава Татарстана утвердил проект по строительству community-центра, объединяющего гастрономический, торговый и деловой функционал. Центр как раз займет место последних снесенных казарм.

Врангелевские казармы (Калининград)

Если в большинстве городов исторические казармы – сохранившиеся или разрушенные – это наследие царской России, то в случае Калининграда через них проявляется самобытный прусский бэкграунд. Впрочем, на протяжении десятилетий германская идентичность старательно затушевывалась и маргинализировалась. Достаточно вспомнить легендарные слова начальника штаба Балтийского флота вице-адмирала Мухаметшина, адресованные его подчиненным: «Все говорят Кант, Кант, философ, там еще чего-то. Это человек, который писал какие-то непонятные книги, которые никто из здесь стоящих не читал и никогда читать не будет». Неудивительно, что с казармами как олицетворением «прусской военщины» особо не церемонились. Так, например, комплекс зданий, предназначенный для размещения чинов и материальной части 3-го кирасирского «врангелевского» полка, достался кондитерской фабрике и Центральному продовольственному рынку. Действительно, советская власть не для того с русским Врангелем воевала, чтобы чтить память о прусском (который был, между прочим, героем Наполеоновских войн). Впрочем, и в XXIв. отношение к старине нельзя назвать бережным. В 2016 г. компания «Акфен», выкупившая этот участок, снесла фабричный корпус (в прошлом – кирасирский цейхгауз). Застройщик перебрал несколько вариантов для заполнения высвободившейся площадки – высотный жилой комплекс, апарт-отель, парковая зона. В итоге – после неоднократных доработок – летом прошлого года был согласован план по строительству на месте «врангелевских» казарм пятиэтажного торгово-офисного центра (33,5 тыс. кв. м). Высота объекта составит чуть более 19 м. Примерно 20% территории предполагается выделить под озеленение.