Стрит-ритейл в условиях кризиса

Недавно в СМИ активно обсуждался вопрос снижения спроса на площади на самом известном торговом коридоре Москвы – Тверской. В целом, в связи с известными событиями, происходящими на всех уровнях экономики, изменения наблюдаются во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости, в том числе, и в сегменте стрит-ритейла. Перспективы развития данного формата обсудили наши эксперты.

Как вы оцениваете обстановку на рынке стрит-ритейла в центральной части Москвы. Какие общие тенденции можно вычленить из динамики 2014 года?

Светлана Ярова, начальник отдела стрит-ритейла компании JLL

На данный момент Москва сохраняет позиции в тройке лидеров среди европейских городов по стоимости аренды, несмотря на снижение ставки на основных торговых коридорах во 2-ом квартале 2014 года. На Тверской, однако, ставки упали на 30% в сравнении с предыдущим годом, ввиду активной ротации арендаторов, а на Пятницкой улице, наоборот, выросли по некоторым помещениями на уровне экспонирования на 50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В 2014 году на рынке появилось много пешеходных зон и прогулочных маршрутов, из-за чего основной ритейл-фокус сместился с той же Тверской в сторону этих новых коридоров. Мы наблюдаем интерес к этим маршрутам и прилегающим к ним территориям со стороны ресторанных операторов, к ним присматриваются международные ритейлеры, работающие не только на сегодняшний рынок, но и на среднесрочную перспективу. Особым спросом пользуются районы Никольской, Маросейки и Покровки, Пятницкой улицы и Климентовского переулка.
На рынке Москвы в целом наблюдается достаточно активная ротация арендаторов, поскольку одни решают закрыть торговые точки в связи с упразднением бизнеса, например, а другие стремятся, наоборот, арендовать свободное помещение по приемлемой ставке - пока такие варианты присутствуют на рынке.

Елена Ключарова, аналитик отдела исследований рынка CBRE

В настоящий момент ситуация на рынке стрит-ритейла является неоднородной. Так, например, стоит отметить разницу в трендах в традиционных локациях стрит-ритейла и на пешеходных улицах. Многие арендаторы различных ценовых сегментов и профилей, которые испытывают трудности в сложившейся экономической ситуации, покидают помещения на центральных улицах Москвы и подыскивают более доступные варианты, либо вовсе сокращают свое развитие. В первую очередь, это сегменты fashion, ювелирных изделий, аксессуаров, банки. Помимо экономических санкций, которые не могли не сказаться на планах развития большинства международных брендов, а также стремительному росту курса доллара, который значительно увеличил рублевый эквивалент арендной платы для потенциальных арендаторов, негативным фактором для арендаторов центральных улиц также стал запрет на бесплатную парковку в центре города и на центральных улицах. По итогам третьего квартала общая вакансия в стрит-ритейле составляет порядка 7%. По итогам года на отдельных улицах она может достигнуть 10-12%. При этом активность ритейлеров на пешеходных улицах по-прежнему остается высокой: именно здесь в течение 2014 года открыли свои флагманские бутики и бутики с необычной концепцией такие бренды, как Harmont & Blain, Versace, Swatch. Не исключено, что по итогам года, ставки аренды на отдельные помещения на центральных улицах в связи с увеличением курса доллара и желанием собственников привлечь выгодных арендаторов, могут снизиться, а арендаторы, в свою очередь, будут отдавать предпочтение помещениям со ставкой аренды, зафиксированной в рублях, либо помещениям в торговых центрах, которые генерируют высокий трафик.

Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood

В последние 3-4 месяца вырос уровень вакантных площадей, сейчас он составляет около 4-5% для Тверской улицы. Но пока освобождаются в основном не самые удачные помещения, по сравнительно невысоким ставкам около 1500-2000 долларов за кв. м. в год. Наиболее привлекательные помещения заняты, улица по-прежнему востребована среди операторов. Ставки находятся в диапазоне 1100-9500 долларов.

Мария Вакурова, старший консультант департамента торговой недвижимости S.A. Ricci

В центральной части Москвы обстановка в сегменте стрит- ритейла достаточно активная, в основном в районах с хорошей проходимостью. На помещения с хорошей локацией по-прежнему много претендентов среди продуктовых сетей, которые развивают магазины премиального сегмента, но малого формата, некоторых банков и рестораторов с новыми концептами. Учитывая рост доллара и евро, многие собственники готовы заключать договоры аренды в рублях и идти на уступки арендаторам. Но все-таки остаются улицы, такие, как Тверская, где ставки по-прежнему завышены и много вакантных помещений.

Анна Данченок, заместитель директора департамента консалтинга и оценки NAI Becar

В 2014 в стрит-ритейле наблюдались снижение трафика и оборотов магазинов. Проблема усугубляется динамикой валютного курса – вынужденный рост цены товара снижает маржу оператора до неприемлемой, вытесняя ритейлера из его ценового сегмента.
При этом на основных торговых коридорах ставки аренды остаются стабильно высокими, что провоцирует рост доли вакантных помещений, в основном за счет более слабых арендаторов из масс-маркета. Многие ритейлеры пересматривают свои планы развития, а также ведут переговоры относительно снижения ставок или других видов компенсации на существующих площадках и в планируемых локациях. Еще одной тенденцией является развитие новых пешеходных зон, влияние и востребованность которых пока трудно оценить.

Наталья Круглова, директор бизнес-направления «Недвижимость» компании Pro Consulting Global Limited

На рыночную ситуацию повлиял запрет на парковку вдоль ключевых торговых магистралей и введение платной парковки в центре, приведший к освобождению ранее дефицитных локаций. Также важен факт повышения интереса не институциональных инвесторов к данному сегменту, ввиду волатильности на валютном рынке. Свою роль сыграло повышение налога на имущество для собственников, произошедшее по части торговых помещений. И наконец, произошло повышение привлекательности ранее периферийных магистралей в противовес снижению привлекательности исторически самых дорогих улиц Москвы: ставки вне садового кольца выросли, а внутри - упали.

Какие торговые коридоры Москвы, по-вашему, наиболее подвержены негативным тенденциям на рынке?

Светлана Ярова

Максимальное падение стоимости аренды и рост вакантных площадей среди основных торговых коридоров внутри Садового Кольца зафиксирован на Тверской улице. За пределами Садового тяжелая ситуация на Ленинском проспекте, где остро стоит вопрос о невозможности не просто припарковаться, но даже остановиться у необходимого помещения. Напротив, Кузнецкий Мост и Петровка продолжают удерживать статус перспективных коридоров и генерируют спрос со стороны разных групп арендаторов и отличаются минимальным уровнем ротации. Столешников по-прежнему сохраняет самые высокие ставки среди основных торговых маршрутов, а спрос среди новых проектов на помещения на Пятницкой вырос почти в два раза в сравнении с аналогичным периодом предыдущего года, возможно, в связи с расширением пешеходной зоны и общей реновацией на этой улице.

Елена Ключарова

Наиболее серьезному негативному влиянию подвержены центральные торговые улицы – Тверская, Петровка, Мясницкая, Маросейка, где процент ротации арендаторов в этом и следующем году, действительно, может оказаться весьма высоким, а ставки аренды начали снижаться уже в этом году. Наиболее комфортно будут чувствовать себя пешеходные улицы, где, несмотря на ряд кризисных моментов, всегда высокий трафик, а, значит, и помещения в ближайшее время также будут востребованы. Кроме того, относительно комфортно будут чувствовать себя и помещения за пределами Садового кольца: Кутузовский, Ленинский, Ленинградский проспекты, проспект Мира, улица Профсоюзная. По итогам третьего квартала, в этих торговых коридорах наблюдается самый высокий уровень предложения. При этом ставки аренды на них на сегодняшний день на 10-15% ниже, чем на центральных улицах. Не исключено, что ритейлеры, которые не смогут арендовать помещения в центре города, решат переехать в более приемлемые для них помещения.

Александр Шибаев

По нашему мнению, наиболее уязвимыми будут второстепенные торговые коридоры, например Садовое кольцо. Собственники помещений на торговых улицах в центре Москвы, напротив, чувствуют себя более уверенно.

Мария Вакурова

Спрос на помещения в условиях неблагоприятной экономической обстановки традиционно будет снижен, если собственники по-прежнему будут экспонировать свои помещения за завышенные ставки, и это может происходить на любой улице. Например, на четной стороне 1-ой Тверской- Ямской один собственник сдает помещение площадью 100 кв.м. по ставке 5000 долларов кв.м./г., по курсу ЦБ и не торгуется, а другой собственник сдает в соседнем доме по ставке в рублях, эквивалентной 2500 долларов кв.м/г., поэтому по понятным причинам более дорогое помещение будет очень долго экспонироваться на рынке. На мой взгляд, очень существенно пострадают и уже страдают торговые коридоры, где частично запрещена парковка и где происходит ремонт либо дороги, либо придомовых коммуникаций. Например, в районе нескольких домов на Кутузовском проспекте, где в принципе не было пешеходного трафика, запретили парковку. Сразу возник дефицит арендаторов, магазины, находящиеся в этих домах сразу потеряли в продажах. Также и на Ленинском проспекте, ремонт дороги, удаленность от метро и невозможность парковки создали колоссальный дефицит арендаторов. Здесь есть объекты, которые экспонируются уже больше года.

Анна Данченок

Масс-маркет (одежда и обувь) более подвержен влиянию текущих условий рынка, и соответственно, будет вынужден сократить присутствие на основных торговых коридорах с наиболее высокими ставками аренды, поэтому Тверская в этом списке – один из главных «пострадавших». Помимо этого, трудности испытают все торговые коридоры из-за ухода с рынка нескольких банков с их розничными отделениями. Люксовый ритейл и соответствующие ритейл-коридоры будут более стабильны в отношении ротации, поскольку они больше дорожат занятой локацией.

Наталья Круглова

Тверская, Малая Дмитровка, Кутузовский проспект – падение ставок и ликвидности помещений. Ленинский, Мичуринский, проспект, Проспект Мира и проч. магистрали, Пятницкая, Столешников – увеличение спроса и рост ставок.

Если гипотетически сравнивать текущую ситуацию с обстановкой 2008 года, то какие параллели и отличия можно выделить?

Светлана Ярова

В отличие от 2008 года, сейчас собственники помещений готовы идти на диалог и договариваться с арендаторами об оптимальных условиях. Большинство владельцев ориентированы на стабильные отношения с арендаторами и готовы проявлять гибкость при переговорах. Они начинают рассматривать такие параметры, как закрепление валютного коридора на определенный срок, совмещение фиксированной ставки аренды, замену страховых депозитов "живыми деньгами" на банковские гарантии и др. Собственники отдают себе отчет, что эффективнее будет сдать помещение хоть и не по самой высокой ставке, чем оставлять его пустым на неопределенный срок. При этом важна надежность и привлекательность арендатора для арендодателя и конкретный список преференций во многом зависит от деловой репутации арендатора и стратегических целей владельца помещения.

Елена Ключарова

Если говорить о параллелях, то следует отметить, что рост курса доллара одинаково неблагоприятно сказывается в оба периода на взаимоотношениях «покупатель-продавец-собственник». И в том и в другом случае он ведет к снижению выручки арендатора, который не может или не готов оплачивать непомерно высокую аренду в сложных экономических условиях. При этом собственник, по опыту 2008 года, действительно, может остаться без арендатора на достаточно продолжительный период времени. Именно в начале 2009 года был зафиксирован наименьший процент сделок за весь период существования рынка. В настоящее время количество сделок в стрит-ритейле может сократиться, но при этом у арендатора на сегодняшний день есть выбор. Наконец, следует отметить, что в ситуации 2008-2009 ВВП падал на 6-7% и вызывал снижение заработной платы и покупательной способности. Сейчас, в отличие от того периода, динамика благосостояния населения носит более устойчивый характер, что предполагает существенно меньший уровень «просадки» спроса. По этой причине корректировка арендных ставок в сторону снижения в 2014-2015 году будет заметно более слабой, чем она была в 2008-2009 гг.

Александр Шибаев

В кризис 2008 г. в сегменте стрит-ритейл наблюдалось падение ставок и рост вакантных площадей. Многие торговые операторы закрывали магазины формата стрит-ритейл, которые работали в убыток ввиду высоких арендных ставок и служили лишь имиджевыми точками для компаний. Сегодня ситуация другая: торговые операторы и прочие игроки рынка пока находятся в состоянии неопределенности и не уверены относительно будущего развития. Массового высвобождения помещений стрит- ритейл сейчас пока не наблюдается.

Мария Вакурова

В 2008 году было очень много компаний, которые развивались исключительно на кредитные деньги и увеличивали свои сети путем аренды и покупки помещений за безумные деньги, причем не всегда была эффективная отдача с этих объектов. Также рынок стрит-ритейла был искусственно взвинчен высокими арендными ставками из-за высокой конкуренции среди арендаторов. Т.е. был искусственно создан огромный «мыльный пузырь», который внезапно лопнул. И поэтому так много компаний очень быстро стали банкротами, закрывали целые сети за несколько месяцев, поэтому было так много вакантных помещений. После 2008 года компании стали эффективнее строить свой бизнес, очень тщательно подходили к аренде помещения. Очень мало можно выделить игроков, которые строили сети на продажу, как, например, компания «Дикси». В данный момент на рынке стрит-ритейла ситуация активная, на ликвидные помещения по-прежнему высокий спрос со стороны разных категорий арендаторов. В связи с активным вводом новых ТРЦ в черте города из стрит-ритейла уходят такие арендаторы, как одежда, обувь, косметика. В связи с высокой посещаемостью и синергией с другими арендаторами продажи у таких арендаторов в ТРЦ в разы выше, чем в стрит-ритейле.

Анна Данченок

Основным отличием можно назвать ситуацию с ослаблением рубля и инфляцией, чего не наблюдалось в 2009. Что касается сходства, то здесь можно отметить аналогичный по объему ввод торговых площадей – так, в 2009 г. было введено около 1 млн кв. м торговых площадей в ТЦ, в 2014 мы ожидаем, что уровень ввода может составить около 700 -800 тыс. кв. м, будут введены достаточно крупные ожидаемые проекты. Это позволяет ритейлерам в массовом сегменте выбирать локацию и искать альтернативу стрит-ритейлу в ТЦ.

Наталья Круглова

Сходство только внешнее, которое будет проявляться в падении ставок аренды на 20-30% в долларе и росте количества вакантных площадей до 20-40% по разным локациям. Но если в 2008 г. кризис имел перспективу быстрого окончания, и это мотивировало инвесторов на активность в части новых приобретений, что привело к формированию целого класса профессиональных собственников стрит-ритейла, то текущий кризис будет долгосрочным, и, по мере нарастания негативных тенденций, инвестиционная активность на всех рынках будет снижаться.