Миллионы разрешений

Разрешения на строительство 6 миллионов квадратных метров коммерческой недвижимости выдали в 2015 году власти Подмосковья. Разрешения относятся к сфере строительству деловой недвижимости — складов, офисов, производств. В общей сложности в регионе идут работы по возведению свыше 9 миллионов квадратных метров коммерческой недвижимости. Темпы развития коммерческой строительной отрасли в регионе обсудили наши эксперты.

Строительство, каких сегментов и форматов коммерческой недвижимости ведётся в Подмосковье в текущем году наиболее активно?

Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка CBRE

Много разрешений выдается в сегменте индустриальной недвижимости: это, в первую очередь, складские помещения и технопарки. Однако следует различать объемы выданных разрешений и реального строительства. Например, в складской недвижимости в этом году ожидается совокупное предложение на уровне лишь 750 тыс. кв. В следующем году объемы нового строительства, вероятнее всего, будут на сопоставимом уровне или ниже. Отдельной, популярной темой является проекты по строительству ритейл-логистических хабов наподобие французского Rangis. Большинство из них так и останутся на бумаге. Технопарки являются очень популярной темой, однако их развитие сильно зависит от инвестиционного климата, который пока остается сложным, в том числе, из-за высоких кредитных ставок. Соответственно, объемы разрешений здесь существенно превышают параметры реальных операций. Создание офисных рабочих мест находится в фокусе Правительства Подмосковья, однако здесь также пока разрешений существенно больше, чем реального строительства из-за того, что офисные места не могут существовать в большом количестве в отрыве от развития производственных площадок. В торговой недвижимости в 2016 году может быть построено 300 – 400 тыс.кв.м. при практически нулевом уровне в 2015 году.

Юлия Никуличева, начальник отдел стратегического консалтинга компании JLL

Наиболее активно, по нашей информации, ведется строительство объектов на достаточно высокой стадии готовности в сегментах торговой и складской недвижимости.

Евгений Попов, партнер, руководитель отдела стратегического консалтинга Cushman & Wakefield

По нашим данным, наиболее активно в Подмосковье сейчас развиваются производственно-складские и торговые проекты.

Александр Самодуров, вице-президент, генеральный директор NAI Becar Apartments

В основном это склады и производство. Востребованность же в офисных помещениях сегодня, в условиях нестабильности, вызывает большие сомнения. Если спрос на торговые помещения диктуется возросшей численностью жителей, то офисные проекты испытывают трудности с заполнением даже в центре Москвы, не говоря уже о проектах-за МКАД

Максим Раевский, член совета директоров девелоперской компании "СтройИнвестТопаз"

В этом году мы наблюдаем большую активность в строительстве и обустройстве коммерческой недвижимости в Подмосковье, особенно в сегменте розничных магазинов, а также небольшие офисные помещения. Небольшие являются наиболее востребованными, так как бизнес сокращает занимаемые площади, многие перебираются из Москвы в Подмосковье с целью сэкономить на затратах на аренду. Бизнес становится все более мобильным, и наличие офиса в черте города уже не является обязательным атрибутом, равно как и рабочие места (вместо хоум-оффисов).

Светлана Григорьева, директор по маркетингу делового квартала NEOPOLIS

Безусловный лидер – торговая недвижимость, ее строится больше всего. Причем как в формате биг-боксов, так и небольших локальных торговых центров в подмосковных городах. Сегмент офисной недвижимости сконцентрирован в направлении между Рублевским и Калужским шоссе. Новая Москва выгодно отличается от офисов в центре размещением в зеленой зоне и доступностью к стратегическим объектам (аэропорт Внуково, метро, автотрассы). И предложений там намного больше. Рядом с новыми станциями метро (Румянцево и Саларьево) в 2015 вводится несколько крупных объектов: Деловой квартал Neopolis, бизнес-парки G10, К2, Comcity, Premium West.

Какие районы региона находятся в лидерах по темпам возведения коммерческой недвижимости и инвестиционной привлекательности?

Валентин Гаврилов

Традиционно наиболее популярные направления – это северо-западное и южное. Их развитие связано, прежде всего, с возможностями для бизнеса на основе логистических потоков по импорту и сельскому хозяйству.

Юлия Никуличева

В отношении объектов ритейла самой востребованной локацией является непосредственно Москва и прилегающая к ней зона в радиусе 50 км. С точки зрения складских объектов – зона между МКАД и ЦКАД, а также южное и северное направления.

Евгений Попов

По нашим наблюдениям, активнее всего строительство торговых проектов ведется в Красногорском и Мытищинском районах. Что касается офисной недвижимости, наиболее динамично сегмент развивается в Химкинском районе как продолжении одного из наиболее развитых офисных московских субрынков вдоль Ленинградского шоссе. Как правило, в районах Московской области офисные проекты реализуются в формате built-to-suit, как, например, недавно построенная штаб-квартира Объединенной авиастроительной корпорации в Жуковском, если же говорить о спекулятивных проектах, то они строятся в непосредственной близости к Москве – это также Химки, Красногорск, Мытищи и др.

Александр Самодуров

Одинцовский и Красногорский районы, а также городской округ Химки.

Максим Раевский

Наиболее перспективный район, конечно – это Новая Москва. И прилегающие к ней районы Подмосковья.

Светлана Григорьева

В офисном сегменте однозначным лидером в 2015 является Новая Москва.

Как вы прогнозируете дальнейшее развитие динамики закладки проектов и скорости прироста рынка коммерческой недвижимости в области?

Валентин Гаврилов

В ближайшие 2 года девелоперская активность будет переживать спад под влиянием высокого объема нового предложения в 2014-2015годах и сформированной вакансии. Соответственно, в 2016-2017 годах мы ожидаем кратный спад объемов девелопмента, например, в офисах и торговой недвижимости. Исключение буду составлять проекты, напрямую поддерживаемые подмосковными властями.

Юлия Никуличева

В целом в краткосрочной перспективе до 3-х лет мы прогнозируем меньший объем ввода объектов и начала строительства, чем, к примеру, в этом году. В первую очередь необходимо улучшение макроэкономической обстановки, восстановление рынка, а затем возобновление проектного финансирования.

Евгений Попов

Мы ожидаем прироста новых проектов в агропромышленном сегменте – теплицы, распределительные центры, агропродовольственные кластеры и т.д. В целом темпы развития коммерческой недвижимости в ближайшие 2-3 года будут сокращаться, поскольку многие проекты не могут получить проектного финансирования со стороны банков и отложены. Мы наблюдаем сокращение спроса в регионе на фоне довольно насыщенного рынка недвижимости.

Александр Самодуров

Мы прогнозируем временное снижение динамики закладки офисных проектов, да и в целом скорость прироста рынка замедлится. Также считаем перспективным развитие апарт-отелей в крупных городах МО, этот сегмент будет активно расти.

Максим Раевский

Мы ожидаем, что в 2016 году темпы прироста количества построенных квадратных метров коммерческой недвижимости будут сокращаться, многие участники рынка занимают выжидательную позицию. Будет построено меньше процентов на 10-15%, снизятся цены на аренду тех же коммерческих площадей. А вот уже в 2017 году можно рассчитывать на восстановление и спроса, и предложения в этом сегменте

Светлана Григорьева

Будет продолжать развиваться сегмент торговой недвижимости, т.к. степень насыщения рынка в различных городах Подмосковья всё ещё различная. Рынок офисной недвижимости в ближайшей среднесрочной перспективе, к сожалению, будет сокращаться. В том числе в Новой Москве будут появляться лишь единичные проекты, и они уже не будут такими амбициозными и масштабными, как построенные и запущенные в этом году.