Курс на неопределённость

Ровно год назад Санкт-Петербург, находящийся на границе всё больше отдалявшихся друг от друга деловых миров России и Европы, готовился встречать не самые лёгкие времена. Еще не было известно, с какими трудностями столкнётся бизнес и рынок недвижимости, но то, что трудностей не избежать, было понятно всем. Приближающийся 2016 год также не сулит быть простым. Однако на смену общей атмосфере паники и неразберихи сегодня пришёл сдержанный оптимизм.

Бизнес-аритмия

Если коротко охарактеризовать 2015 год, как в сфере политики, так и в сфере экономики, то вернее всего будет сравнить его с "партией в лото". На протяжении 12 месяцев невидимая рука истории наугад вытаскивала из тёмного мешка с бочонками событий произвольные номера. Прогнозировать то, какие числа выпадут в тот или иной момент, и в какой последовательности это произойдёт, просто невозможно. Поэтому остаётся только научиться успевать быстро подстраиваться под каждое внезапно выпадающее событие и рассчитывать на то, что оно не испортит всей игры.

Главные тенденции рынка коммерческой недвижимости Северной столицы во многом были схожи с общероссийскими и московскими веяниями, однако присутствовала и своя специфика. Тоже можно сказать и о тех прогнозах, которые делали эксперты относительно развития того или иного сегмента рынка.

Александр Паршуков, директор по инвестициям АО "ВТБ Девелопмент", говорит о том, что санкции, падение курса рубля и международные конфликты обрушились на экономику нашей страны и повлияли на все её сектора, не исключая и рынок недвижимости. "К счастью, кризис 2008 года закалил наш бизнес, поэтому он достаточно стойко переживает тяжёлую ситуацию, гнётся, но не ломается. В то же время всё, что связано с прогнозированием деятельности, стало если ни невозможным, то, как минимум, неточным. К примеру, из-за волатильного курса невозможно оценить валютную составляющую расходов", - отметил Паршуков.

В целом, если говорить об общих тенденциях, то для 2015 года была характерна крайне высокая активность рынка в сфере аренды уже функционирующих объектов различного формата, и, напротив, крайне низкая активность девелоперов по запуску новых проектов. Первой тенденции способствовало общее снижение рыночных ставок аренды, наряду с корректировкой стратегий и оптимизацией бизнеса многих компаний-арендаторов, независимо от сегмента рынка. Большинство арендаторов вели переговоры по условиям текущей аренды, многие изучали перспективу релокации в другие объекты. Как результат, было много перезаключенных на новых условиях договоров и переездов в новые объекты (особенно в офисном сегменте). Вторая же тенденция была связана с сокращением экономического потенциала нового девелопмента, высокой стоимостью капитала и общей неопределенностью в экономике. При этом можно констатировать тот факт, что практически весь рынок коммерческой недвижимости, за редкими исключениями, в 2015 году перешел в "рублевую зону".

Главная причина все этих явлений - это общие сложности в функционировании экономики, которые фронтально отразились практически на всех сегментах коммерческой недвижимости. Снижение платежеспособного спроса со стороны, как населения, так и бизнеса, предопределило снижение номинальных ставок аренды. С учетом высокого уровня инфляции, падение реальных ставок на 20-25% было весьма ощутимым. Кроме того, влияние девальвации продолжилось и дополнительно ограничило развитие ритейла и нового девелопмента за счет увеличения себестоимости строительства. Рынок капитала влиял на рынок недвижимости в меньшей степени, ведь неопределенность и так существенно сдерживала интерес инвесторов, а в сфере девелопмента экономические показатели новых проектов были неблестящими и без учета стоимости финансирования.

Андрей Косарев, генеральный директор компании Colliers International в Санкт-Петербурге, считает, что в 2016 году мы увидим продолжение существующих тенденций, наблюдаемых на рынке: снижение платежеспособного спроса, что будет влиять на торговый сегмент. "Также характерным будет низкий уровень доступа к дешевым деньгам и сохранение текущего уровня ставок, что будет ограничивать возможности для коммерческого и жилого девелопмента. Кроме того, дополнительными рисками для рынка выступают внешние геополитические факторы и стоимость нефти, оказывающие непосредственное влияние на курс рубля с одной стороны и на макроэкономические показатели (ИПЦ, инфляция) с другой стороны. Вместе с тем, в текущих условиях мы видим изменения стратегий девелоперов в работе с существующими проектами: реконцепции, привлечение внешних управляющих компаний, способных оптимизировать затраты на управление объектами и проектами, готовность взаимодействовать с консультантами на более широком поле деятельности, которое ограничивается не только привлечением арендаторов в тот или иной проект", - заключил эксперт.

По мнению Николая Пашкова, генерального директора Knight Frank Saint-Petersburg, движение рынка было разнонаправленным. "Глобальная экономическая ситуация не улучшается, прежде всего, для конечных пользователей: малого и среднего бизнеса, арендаторов БЦ, ритейлеров, которые зависят от доходов граждан. С одной стороны, это является фактором, оказывающим давление на рынок. С другой стороны, мы отмечаем увеличение инвестиционной активности, потому что многие инвесторы и девелоперы почувствовали, что рынок находится на нижней точке и сейчас наиболее благоприятный период для приобретения активов и проектов. С осени постепенно увеличивается количество обращений, связанных с инвестиционными продажами. В этом сегменте можно ожидать определенной активности", - добавил Пашков.

Под сырьевой опекой

Говоря об офисном сегменте, стоит отметить, что эта сфера приняла на себя основной удар экономических неурядиц. Ситуация вынудила собственников совершить переход на рублевые договоры даже в тех бизнес-центрах, которые ранее номинировали ставку в иностранной валюте. Также характерными явлением для рынка стал массовый пересмотр условий договоров, инициаторами которого выступали преимущественно арендаторы. Помимо этого, всё чаще девелоперы заявляют о переносе сроков ввода целого ряда бизнес-центров, находящихся в высокой стадии готовности. В некоторых случаях ввод объектов отложен до появления якорного арендатора. Сейчас в офисном сегменте наблюдается серьезный рост вакансии, особенно в классе А, где вакансия в 2015 году перешагнула за 20%.  Средние ставки в классе А по итогам года в среднем увеличились на 1,6% до 1 590 рублей за кв. м в месяц. В классе В ставки снизились на 0,9% до 1 140 руб. за кв. м в месяц, включая НДС и операционные расходы. Ключевые игрока пока выдерживают давление кризиса и не обваливают рынок, поддерживая общий уровень ставок. 

При этом настоящим спасением для всей офисной индустрии и не только стал приход в город компании "Газпром". Сырьевой гигант в течение всего года планомерно переводил свои многочисленные структуры в Санкт-Петербург. Гигантский штат компании занимал один за другим высококлассные деловые комплексы города, зачастую в полном объёме. Таким образом, компания не только весомо пополнила казну Северной столицы налоговыми поступлениями, но и поддержала офисный рынок. При этом в определённый момент в ходе расчётов стало понятно, что площадей новой штаб-квартиры компании не хватит для размещения всех департаментов "Газпрома". Поэтому опасения того, что после завершения строительства "Лахта-центра" концерн обрушит офисный рынок города, покинув бизнес-центры Северной столицы, скорее всего, напрасны. В целом, в офисном сегменте за год были введены в эксплуатацию 16 бизнес-центров классов А и В.

По словам Дмитрия Золина, управляющего директора сети бизнес-центров "Сенатор", в сегодняшних условиях наиболее уязвимыми стали небольшие компании, которые были вынуждены сократить издержки. "Некоторые из них переезжали в помещения меньшей площади или в бизнес-центры на класс ниже. Тем не менее, некоторые компании чувствовали себя уверено и наоборот расширялись. Как правило, это компании нефтегазовой отрасли и IT-сферы. Если говорить о тех, кто строит бизнес-центры, то, безусловно, в текущей конъектуре рынка мы не отрицаем ухода ряда девелоперов с рынка, но их место придут более сильные игроки", - подчеркнул Золин.

Юлия Серебрякова, директор по продажам проекта "Невская Ратуша", считает, что девелоперы в течение 2015 года не заморозившие строительство, закончат его и выведут объекты на рынок в 2016 году. "Как нам говорят наши консультанты, в 2016 году объем ввода новых офисных площадей не превысит 250 тыс. кв. м, включая спекулятивное предложение и строительство для собственных нужд. В действующих же БЦ ставки аренды могут быть повышены в рамках ежегодной индексации. Во вновь введенных комплексах потенциальным арендаторам будут предложены индивидуальные условия отличные от рынка в целом. Также по-прежнему рынок будут "подогревать" структуры "Газпрома", которые еще не переехали окончательно", - заявила Серебрякова.

Споры и демократизация

Говоря о торговой недвижимости, стоит отметить, что в 2015 году экспансия девелоперов в этом сегменте недвижимости и ритейлеров замедлилась, а основной тенденцией уходящего года стала оптимизация бизнес-процессов. Низкие объемы нового ввода торговых центров отчасти нивелируют невысокую активность арендаторов. В 2015 году на рынок вышли только два проекта: вторая очередь торгово-развлекательного комплекса "Питер радуга" (уровень заполняемости - 84%.) и "Outlet village Пулково" рядом с аэропортом. При этом основная работа по привлечению новых брендов ведется в существующих объектах. Результатом этой работы стал выход на рынок Петербурга ряда новых операторов, выбравших площадки в наиболее успешных действующих торговых комплексах. Среди новых арендаторов такие бренды, как Uniqlo в ТРК "Галерея", Pimkie в торговых центрах "Мега" Run&Fit (новый концепт от сети Intersport) и украшения UNOde50 в ТРК "Галерея", магазин обуви CCC в ТРК "Лето", магазины одежды Conte de Florence и La Fée Maraboutée в ТЦ "Невский Центр".

Основная активность с точки зрения появления новых игроков ощущается в сегменте общепита, где наблюдается как появление новых сетей, так и расширение уже существующих. Среди новых игроков игроки в сегменте общественного питания такие сети, как "АндерСон", Hardy’s Street Food, Tutti Frutti, Frozen Yogurt. Кроме того, в торговых центрах увеличивается развлекательная составляющая. Так, среди открытий 2015 года - "Батутный парк №1" в ТРК "Лето" и ТРЦ "Жемчужная Плаза", Angry Birds Activity Park в ТРК "Европолис", семейный парк активного отдыха "Хлоп-Топ" в ТРК "Питерлэнд" и ТРК "Лето". Кроме того, в новой очереди ТРК "Питер Радуга" открылся второй город профессий "Кидбург" и музей науки для детей "ЛабиринтУм".

Что касается ухода брендов, то стоит отметить, что основная часть брендов все же сократила свое присутствие или вовсе приостановила работу в России еще в прошлом году, в то время как в 2015 году баланс прихода/ухода брендов был положительным. На российском уровне можно отметить уход таких брендов, как Lindex, Chevignon, American Eagles Outfitters и ряд других. Также свои универмаги в России продала компания Stockmann. В то же время положительным трендом на рынке ритейла стал возврат ряда компаний, но уже с новыми партнерами. Так, например, в этом году на рынок вернулись такие бренды как Desigual и DIM, а из общепита можно отметить возвращение сети быстрого питания Carl’s Junior.

Андрей Амосов, глава офиса компании JLL в Санкт-Петербурге, указывает на то, что структура рынка стрит-ритейла меняется в сторону сокращения доли fashion ритейлеров и увеличения доли продуктового ритейла. "Кроме того, заметна ориентация всех категорий арендаторов на работу в более демократичных сегментах, что связано с сокращением доходов населения и соответствующим изменением структуры спроса. Сроки договоров немного сократились, в них закладываются опции по изменению условий в случае улучшения или ухудшения макроэкономической ситуации. Вследствие высокой волатильности курса стороны переговоров очень внимательно относятся к договорам с номинированием ставок в валюте, хотя они и стали редкостью. Кроме того, все чаще появляется пункт о зависимости размеров индексации от общерыночной ситуации, мониторинг которой осуществляется третьей независимой стороной", - подчеркнул специалист

Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar, отмечает, что также арендаторы в текущих условиях получают скидки по арендным ставкам и арендные каникулы (например, в случае необходимости проведения ремонтных работ). "В целом, на основных торговых коридорах Петербурга отмечается появление вакантных площадей, которые активно пытаются заполнить продуктовые операторы и недорогой фаст-фуд", - заключила эксперт.

Сегодня большинство крупных игроков рынка настаивают на заключении долгосрочных договоров аренды. Арендодатели идут на подписание пяти- или десятилетних контрактов при условии индексации в размере процента от уровня инфляции или при условии оплаты процента от товарооборота. Фиксированная индексация в размере 5-7% становится спорным вопросом при согласовании долгосрочных контрактов.

Также важно отметить локальную тенденцию по бурному росту сетей алкогольных магазинов, которые продолжают набирать обороты и усиливать внутреннюю профильную конкуренцию.

К сожалению рынок торговой недвижимости  сейчас приходит к состоянию стагнации. ТаК, в 2016 году планируется открытие всего двух  крупных объектов: ТРК "Охта Молл" компании SRV, а также второй очереди торгового центра "Порт Находка". В 2017 году новых крупных запусков не намечается вовсе. При этом сейчас девелоперы остановили начало строительства новых проектов, ожидая конца кризиса.

Складская самостоятельность

В сегменте складской недвижимости в 2015 году наблюдался рост вакансии и активное строительство объектов в формате built-to-suit. При этом сегмент спекулятивных складов сегодня рынком востребован, куда в меньшей степени. В целом, рынок складов стал профицитным в конце 2014-начале 2015 годов. До этого момента рынок считался дефицитным и наиболее стабильным, в текущих условиях ситуация меняется. Объем ввода складских площадей за 2015 год уже превысил 100 тыс. кв. м, при этом еще ряд объектов могут быть сданы в эксплуатацию в последних числах декабря. Однако более 90% ввода приходится на объекты, возводимые различными компаниями под собственные нужды. Среди крупнейших объектов складской недвижимости, введенных в эксплуатацию в 2015 году, можно назвать такие объекты, как Bee Logistic II (15 тыс. кв. м), складской комплекс компании ETM (24 тыс. кв.м), комплекс Minimaks (22,7 тыс. кв. м), а также объект компнаии "Юлмарт" (22,5 тыс. кв. м). Все они были построены для личных нужд компаний. Помимо этого в 2015 году складской рынок фактически завершил переход к рублёвым ставкам аренды.

Евгений Иванченко, директор по капитальному строительству компании "Юлмарт Девелопмент", говорит о том, что динамика сегмента также пошла на спад, но нельзя не заметить того, что в 2015 году было заключено рекордное количество сделок именно в сегменте складской недвижимости. "Да, процент пустующих площадей достаточно высок, но он обусловлен активным темпом строительства складских помещений за последние несколько лет. Важно отметить и тот факт, что настоящая ситуация весьма привлекательна для инвестирования в строительство новых складских комплексов. После того как экономическое положение нормализуется, рынок потребует новых качественных складских объектов, которые должны будут соответствовать самым высоким требованиям арендаторов. Учитывая проседание рынка в этом году (объем строящихся площадей резко сократился), качественное предложение будет весьма низким", - прогнозирует эксперт.

Нужно отметить, что часть ритейлеров уже сейчас понимает данную особенность рынка, сложившуюся в столь сложных экономических условиях, и стремится развивать логистическую сеть силами собственных девелоперских департаментов.

Прорыв гостепреимства

На фоне общего негативного фона, настоящее "чудо" продемонстрировал гостиничный рынок Санкт-Петербурга. В 2015 году уровень заполняемости отелей города был самым высоким за последнее десятилетие. Индустрия гостеприимства Петербурга выиграла от известных политических событий: в результате поток туристов увеличился, поспособствовав повышению и загрузки отелей, и стоимости номера. При этом в городе одновременно повысилось, как число внутренних туристов, так и иностранных. Если брать ситуацию в целом по городу, то туристический поток прирастает преимущественно бюджетными гостями, что вполне закономерно. Однако работающие в высоком сегменте отели, цен не снижают, а текущий спрос делает это возможным.

По словам Кристины Кузнецовой, генерального менеджера Domina Russia, управляющей Domina Prestige St. Petersburg, на примере петербургской гостиницы их итальянской отельной сети отмечается увеличение туристического потока практически вдвое, причем высокие показатели загрузки наблюдались не только в сезон, но и в течение всего года. "Число иностранных гостей увеличилось в течение 2015 года примерно на 10%. Общее по отрасли снижение корпоративных клиентов мы компенсировали притоком индивидуальных туристов - их число ощутимо изменилось, рост составил примерно 20%", - отметила Кузнецова.

Исходя из полученных данных, можно предположить, что наметившиеся в этом году тренды получат дальнейшее развитие - туристический поток будет расти, и в первую очередь за счет индивидуальных туристов. Не случайно Петербург в уходящем году впервые был официально признан лучшим направлением для путешествия по Европе.

Неочевидное и вероятное 

Говоря об общем инвестиционном фоне в городе, и том, какие меры предпринимали власти Санкт-Петербурга, необходимо отметить несколько важных событий. Так, чиновники всё-же приняли решение о сохранении в 2016 году льготного размера налога в отношении объектов недвижимости, находящихся в собственности юридических лиц и налогообложение которых осуществляется исходя из кадастровой стоимости. Ставка налога остается на уровне 2015 года - 1% от кадастровой стоимости. С точки зрения жилого девелопмента, смена куратора строительной отрасли в очередной раз привела к пересмотру правил игры. В результате дело дошло уже до обсуждения взимания "десятины" с застройщиков будущих проектов. А перекладывание строительства социальной инфраструктуры, так же как и инженерии на девелоперов уже не вызывает у бизнеса эмоций.

К сожалению, все это не способствует стабильной ситуации на этом рынке. Ведь бизнес ожидает от властей в непростые времена упрощения согласовательных процедур, льгот для инвесторов, лояльного изменения функциональных зон, стабильного законодательства и градостроительных норм. В реальности же эти упрощения рынок не наблюдал. Так, изменение зонирования происходит крайне сложно и точечно, предложенные льготы носят крайне ограниченный характер и вряд ли окажут влияние на рынок.

Андрей Косарев указывает на то, что в сфере градостроительства инициировано множество изменений, которые в целом лишь добавляют неопределенности и интерес девелоперов к новым проектам, а многие конкретные предложения лишь снизят экономический потенциал проектов. "Впрочем, большинство и спорных, и позитивных законодательных инициатив касаются резонансного жилого девелопмента" , - уверен он.

По мнению Ольги Шарыгиной, деятельность властей в вопросах регулирования работы девелоперского рынка находится скорее на неудовлетворительном уровне: затягивается принятие решений, генпланы согласовываются долго, ППТ практически не выдаются. "Наиболее сй законодательной инициативой является, пожалуй, проект введения ограничений по высотности строительства в Санкт-Петербурге до 40 м", - подчеркнула специалист.

В целом, исходя из анализа совокупности различных факторов, можно отметить, что в первой половине завершающегося года инвестиционная активность значительно снизилась. Игрокам рынка было не вполне ясно, по каким ценам продавать и покупать объекты, в какой валюте индексировать цены. Ближе к концу второго кавртала ситуация выровнялась, инвесторы привыкли к тем условиям, которые сложились на рынке, стало понятно как торговаться с собственниками. В третьем квартале на рынке наблюдалось временное снижение объема инвестиционных сделок, возможно, связанное с тем, что лица, принимающие решения, в этот момент времени, чаще всего, находятся в отпусках. По результатам четвертого квартала эксперты ожидают, что инвестиционная активность в некоторых сегментах рынка приблизится к показателям четвертого квартала прошлого года. На первом месте, исходя из статистических данных, по инвестиционной привлекательности сегодня стоят земельные участки. На втором - офисная недвижимость, которая в первом полугодии была своего рода аутсайдером (сегодня, учитывая низкую стоимость офисных помещений, инвесторы стремятся приобрести активы по наиболее привлекательной для них цене). На третьем месте - торговый сегмент, на четвертом - складская недвижимость, которая традиционно располагается на одном из последних мест по числу инвестиционных сделок.

Даже в этих условиях инвесторы продолжают искать новые возможности для выгодных вложений и внимательно отслеживают предложение, следят за появлением на рынке ликвидных объектов по привлекательным ценам. Однако ожидания инвесторов и предложения собственников не могут совпасть в цене экспонируемых объектов. Многие собственники не спешат продавать свои активы и ждут наиболее благоприятного момента для их реализации, запрашивая стоимость, существенно превышающую рыночную. Инвесторы также находятся в ожидании: снижения цен, предложения залоговых активов от банков и тому подобного.

По словам Андрея Амосова, инвестиционные сделки в Петербурге носят разовый характер, поэтому опередилть их структуру практически бесполезно. "Приобретение компанией Fort Group портфеля бизнес-центров группы ЛСР в 2013 году и дальнейшая их реализация определила превалирование офисного сегмента в 2013-2014 годах в структуре сделок. В этом году из трех инвестиционных сделок в Петербурге две также относятся к офисному сегменту, но они небольшие по объему, поэтому сделка по покупке дилерского центра "Олимп-2" группой Major перекрывает по объему все офисные сделки", - подытожил Амосов.

Андрей Бойков, партнер ГК Rusland SP, заявляет, что с учетом экономического спада и серьезного снижения инвестиций в коммерческий сегмент в целом, развитие новых проектов в городе имеет, скорее, точечный характер без выделения какого-либо ключевого тренда по локациям. "В разных районах реализуются несколько точечных знаковых проектов, например, "Лахта Центр" в Приморском районе, "Охта Молл" в Красногвардейском, "Outlet Village Пулково" в Пушкинском, Fort Tower в Московском, "Невская Ратуша" в Центральном и другие. Нельзя не отметить также сетевые продуктовые компании, одни из немногих, кто продолжает так или иначе активно развиваться в кризис, как по арендной схеме, так и по приобретению площадок под строительство своих ТЦ", - анализирует Бойков.

Подводя итоги, можно вполне смело заявить, что никогда ещё составление аналитических прогнозов не было столь неблагодарным делом. Объективно обрисовать гипотетическую экономическую картину 2016 года сейчас фактически невозможно и любые высказывания на эту тему относятся скорее к сфере предположений. Слишком многое сейчас зависит от спонтанных политических событий, которые за один день кардинально могут изменить расстановку сил на международной арене ведения бизнеса. Таким образом, знаменитый тезис Маркса о том, что политика всегда диктуется экономикой, которая и является главной управляющей силой развития человечества, опровергается сегодняшними событиями полностью. Как ни жаль признавать, но сегодня именно политика диктует правила игры в экономическом пространстве. Поэтому бизнесу остаётся только успевать подстраиваться под эти изменения и продолжать профессионально делать своё дело.

Сергей Михайлов