Пассивные и очень эффективные

В удивительное время живем, товарищи! Можно, конечно, много говорить об итогах 2015 года на региональных рынках торговой недвижимости, о трендах и вызовах. Но мы же понимаем: главное, что эти итоги есть.Что открыты объекты и где-то даже продолжаются стройки вопреки экономическим реалиям и здравому смыслу. А в остальном все, как всегда: операционная эффективность, понимание бизнеса арендаторов, профессиональная работа с тенант-миксом ТЦ и полное отсутствие планирования даже на завтрашний день нас спасут.  

И тишина

По-хорошему, обзор любого сегмента российской экономики за 2015 год можно начинать цифрами с валютного табло: доллар – 77 (80, 90, 100) рублей, евро – 83 (90, 100, 120) рубля, нужное подчеркнуть. И если в Москве и, возможно, еще паре крупнейших городов страны ресурсом для поддержания потребительского рынка может стать массовый отказ населения от внешнего туризма, то в регионах уже не только никто никуда не едет, но и никто ничего не покупает. Напомним, что, только по официальным данным Росстата, инфляция в России за 2015 год составила 13%, при этом на отдельные категории продуктов, например фрукты, цены повысились на 25%. Во многих регионах России эти значения намного выше, поэтому неудивительно, что индекс потребительской уверенности, отражающий совокупные ожидания населения, снизился в IV квартале 2015 года на 2% по отношению к показателю III квартала и составил минус 26%. В итоге практически все сегменты потребительского рынка фиксируют падение товарооборота в штуках, а у некоторых компаний даже при таком уровне инфляции выручки в рублях ниже, чем в прошлом году.

Все эти факторы, естественно, негативно влияют на уровень арендных ставок, держать которые могут себе позволить только самые успешные моллы. Например, в Нижнем Новгороде средний уровень арендных ставок снизился на 12%, по данным компании Idem, а в Екатеринбурге — на 8% (по некоторым объектам — на 20%), по данным компании «Урал-Гермес». Приятным «комплементом от шеф-повара» для девелоперов также выглядят банковские ставки по рублевым девелоперским кредитам, стартующие от 18% годовых (14% под рефинансирование сегодня считается победой). И выдают эти заманчивые деньги не то что не все банки, а хорошо, если топ-3 самых крупных.

В итоге даже традиционно оптимистичные консультанты пожимают плечами. «Банковское финансирование сейчас практически недоступно, а если оно и есть, то настолько дорогое, что ни один проект такую экономику не выдерживает. Текущие рыночные условия ломают экономику проектов в принципе, а потому строительство коммерческой недвижимости сейчас под большим вопросом», — говорит Михаил Рогожин, управляющий директор отдела торговых помещений CBRE.

Видимо, дефолт, рухнувшие доходы населения и его покупательная способность, рост безработицы из-за закрывающихся заводов и уходящих с российского рынка иностранных компаний кажутся правительству РФ недостаточно жесткой проверкой для бизнеса. Поэтому оно постоянно меняет правила игры. Например, вводит санкции против стран, которые традиционно, десятилетиями выступали в числе самых активных торговых партнеров России. В результате российский ретейл одномоментно лишается качественных и надежных поставщиков, торговые центры — большого числа платежеспособных арендаторов (что опять уронит и без того просевший rent-roll), а население — многочисленных работодателей. Но главное, конечно, даже не конкретный кейс с Турцией, или принятие одиозных законов с новыми правилами изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд, направленными на лишение права аренды публичных земельных участков инвестиционных черт. Гораздо важнее тот общий градус неуверенности, который растет в геометрической прогрессии и фактически парализует бизнес в России. Особенно бизнес девелоперский, где слишком велика цена вопроса, чтобы принимать решения в условиях зашкаливающей волатильности рынка.  

Нет и не будет     

Результаты столь удачного стечения обстоятельств не заставили себя долго ждать, причем и федеральные, и региональные девелоперы на этот раз оказались удивительно единодушны. «В текущем году мы не откроем ни одного ТЦ. Основные усилия в девелопменте будут сосредоточены на завершении московских и подмосковных проектов. Новые площадки в регионах не рассматриваются», — заявляют в ГК «Ташир», открывшей в 2015 году ТРЦ «Рио» в Твери и торговую галерею «Гранд Марина» в Сочи. Схожая ситуация у другого крупнейшего федерального девелопера, «ТПС-Недвижимость», недавно завершившего свой последний региональный проект «Галерея Новосибирск» (техническое открытие – в 2014-м, официальное – в 2015-м). «Новых проектов в регионах России у нас нет, и в ближайшее время не планируется», — говорит Алексей Ванчугов, коммерческий директор «ТПС-Недвижимость». Не называют точных сроков начала строительства нового ТРЦ «Мега» и в IKEACentresRussia. Напомним, что ранее компания подтвердила заинтересованность в развитии в Челябинском регионе.  

Не страдают оптимизмом и региональные девелоперы. Некоторые переключаются с коммерческой недвижимости на жилую, рассчитывая на большую востребованность и быструю оборачиваемость средств в сегменте.

Игроки рынка торговой недвижимости полностью останавливают девелоперскую деятельность и фокусируются на управлении портфелем объектов. Достраиваются только те моллы, которые находятся на этапе запуска и которые слишком дорого «морозить». При этом девелоперы четко себе представляют, что у их объектов есть все шансы открыться практически пустыми, как, к примеру, открылся екатеринбургский «Пассаж». Уточним, что объект реализовывал один из самых опытных девелоперов Екатеринбурга — компания «Малышева, 73», также владеющая ТРЦ «Гринвич». Это не спасло от фиаско, одной из причин которого ретейлеры называют неготовность собственника договариваться по арендным ставкам. Еще более экзотично открылась в Красноярске первая очередь ТРЦ «Галерея Енисей» — без единого магазина, но с кинотеатром и фудкортом.

Кто успел — молодец

На самом деле, 2015 год показал совсем неплохую статистику по вводу торговых площадей в регионах России. Более миллиона квадратных метров (данные консультантов колеблются от 900 тыс. до миллиона с лишним) — это хорошо. Лучше был только 2013 год (полтора миллиона), на том же уровне 2014-й (около миллиона), ощутимо хуже будет 2016 год. И это само по себе не означает катастрофы, потому что рынку нужно бы эти площади «поглотить», девелоперам — постепенно заполнить объекты, ретейлерам — иметь возможность выбирать моллы для развития. Активный ввод площадей всегда означает коррекцию арендных ставок, которые со временем будут расти. Плохо другое. Никто из участников рынка — ни консультанты, ни девелоперы, ни тем более ретейлеры — не готов спрогнозировать, что будет с вводом начиная с 2017 года. Очевидно, что за пиком последует резкий спад, новые объекты не будут вводиться, максимум — будут достраиваться новые очереди. Это, по идее, должно помочь уже открытым торговым центрам сократить уровень вакансии, однако коллапс в экономике может привести к банкротству розничных сетей, и вакансия, наоборот, повысится. Поэтому в связи с полной бессмысленностью прогнозов на 2017–2018 годы, мы сосредоточимся на цифрах 2015 года.

Прошедший год ознаменовался открытием крупнейших, знаковых объектов, которые разрабатывались и строились на протяжении как минимум последних пяти лет. На рынок вышли «Алмаз» от девелоперской компании «Родник» в Челябинске, «Галерея Тау» от корпорации «ТДС» в Саратове, «Арена» от концерна «СВ» в Барнауле, «Мурманск Молл» от DorindaInvest в Мурманске, «Небо» от ГК «Электроника» и «Жар-Птица» от «Столицы Нижний» в Нижнем Новгороде, «Сильвер Молл» от «Интеграл Девелопмент» и «КомсоМолл» от DVIGroup в Иркутске, а также многие другие.

Для одних городов — Барнаула, Иркутска, Нижнего Новгорода — 2015-й стал годом рекордного прироста качественных торговых площадей. Для других, например Санкт-Петербурга, год запомнился выходом на рынок нового и очень востребованного сегодня формата — аутлета. Ровно через три года после московской премьеры ГК Hines открыла в Ленинградской области первую очередь OutletVillagePulkovo. «Мы стартовали с 15 работающими магазинами, сейчас их уже 33, арендаторы активно продолжают отделочные работы и готовятся к открытиям. Вообще для концепта outletvillage чрезвычайно важно открываться сразу по окончании строительства, вне зависимости от процента сданных площадей и магазинов, готовых начать работу с первого дня. Чем быстрее комплекс открывается, тем быстрее он начинает наращивать аудиторию и показывать ей на практике, что такое аутлет. Мы планируем открыть более 60 магазинов к лету 2016-го», — рассказывает генеральный менеджер комплекса Энтони Гаскон. Это редкий случай оправданного и подкрепленного финансовой отчетностью оптимизма — успешность формата сегодня подтверждают все ретейлеры, присутствующие хотя бы в одном из аутлетов России. Кроме того, в Санкт-Петербурге традиционно много туристов — как россиян, так и иностранцев, а цены на брендированные товары в России сегодня гораздо ниже, чем в Европе.

В очередь

По сути, единственная перспектива девелопмента торговой недвижимости, которую сегодня видят для себя игроки рынка, — это фазирование проекта, развитие очередями. Это, как известно, снижает инвестиционные риски и повышает шансы получить то самое, несбыточное банковское финансирование. Строительство энной очереди объекта не имеет жестких временных рамок и дает свободу маневра, необходимую сегодня, как никогда раньше, и крупным и небольшим региональным девелоперам. Екатерина Корякова, генеральный директор компании «АБИ Молл», управляющей ТК «Мегаторг» и рядом объектов стрит-ретейла во Владимире, отмечает: «Основной фокус сейчас направлен на удержание rent-roll и стимулирование посещаемости. Мы просчитываем варианты дальнейшего развития, важно выделить основные направления и окупаемость инвестиций, при этом прогнозы по выходу из кризиса очень противоречивы и обусловлены не столько экономическими факторами, сколько политическими. В таком контексте достаточно сложно рассчитывать емкость и долю рынка на ближайшие годы. Тем не менее компания реализует планы по развитию ТК «Мегаторг», завершая строительство его новой очереди. В 2016 году мы планируем ввести в эксплуатацию дополнительные площади объемом порядка 23 тыс. м², на которых разместится наш якорный арендатор — гипермаркет».

В Ростове-на-Дону концерн «Единство» вышел на строительство второй очереди ТЦ «Мегамаг», открытие которой планируется в 2017 году. В Екатеринбурге в 2016 году на рынок выйдут пятая очередь ТРЦ «Гринвич» и вторая очередь ТЦ «Максидом», первая очередь которого была открыта в прошлом году. В Красноярске на 2016 год планируется открытие второй очереди ТРЦ «Галерея Енисей», в результате чего GBA объекта составит 42 тыс. м², а GLA – 20 тыс. м². В принципе, рассматривает строительство второй очереди «Галереи Тау» и корпорация «ТДС».

Еще одним перспективным направлением считается сейчас соинвестирование ретейлеров в девелоперский проект. «Многие якорные арендаторы покупают либо землю под свой биг-бокс в рамках ретейл-парков, либо площади в проекте ТЦ. Таким образом, у девелопера проекта появляются средства на его развитие», — отмечает Михаил Рогожин. Это подтверждается девелоперской практикой, чаще всего сделки осуществляются по земельным участкам, однако факт покупки ретейлер старается не разглашать.