Инвестиции на взлёте

В подмосковном Жуковском открылся одноименный четвертый международный аэропорт Московского авиаузла. Строительство проекта продлится до конца 2020 года. В результате в воздушной гавани появится три пассажирских терминала, а общая пропускная способность аэропорта возрастет до 12 млн пассажиров в год. Тогда же ожидается, что рядом с аэропортом откроются гостиницы, торговый и офисный центры. Особенности проекта обсудили наши эксперты.

Как вы оцениваете перспективность развития коммерческой инфраструктуры в данном проекте?

Маргарита Аристархова, региональный директор PM-Департамента Colliers International

Очевидно, что наибольшей востребованностью на территориях, прилегающих к аэропорту, были, и будут пользоваться гостиницы. Никакой другой вид коммерческой недвижимости не обладает такими конкурентными приемуществами. 90% приезжающих в аэропорт – это пассажиры, основная задача которых – это вовремя и с комфортом добраться до аэропорта и улететь в точку назначения. Что касается самого города Жуковский и прилегающих к нему районов и агломераций, то насыщенность города торговой недвижимостью на сегодняшний день крайне низка: при населении 108 тыс. чел она составляет GLA 185 кв. м/1 тыс. чел. Всего в городе, по нашим подсчетам, имеется 20,1 тыс. кв. м GLA качественной торговой недвижимости. Однако в настоящее время в Жуковском заявлено к вводу в 2016/2017 гг. 73 тыс. кв. м торговых площадей. Если эти планы осуществляется, то Жуковский к 2017 году войдет в топ-10 городов Московской области по обеспеченности торговой недвижимостью.

Антон Коротаев, руководитель направления консалтинга в сфере торговых площадей компании JLL

На текущий момент в Жуковском открыт пока только один терминал, и его пропускная способность насчитывает 2 млн человек в год, тогда как для сравнения в "Шереметьево" и в "Домодедово" аналогичный показатель достигает почти 30 млн, во Внуково – 15 млн. При этом, фактически инфраструктура определяется, исходя из имеющегося траффика. Тем не менее, в средне- и долгосрочной перспективах потенциал развития коммерческой составляющей здесь велик, поскольку традиционны такие форматы, расположенные в аэропортовой зоне, востребованы.

Иван Артемов, руководитель отдела разработки концепций торговых центров CBRE

В настоящий момент перспективы коммерческой составляющей оцениваются консервативно, поскольку ожидается, что проект будет набирать пассажиропоток медленными темпами, что связано со снижением показателей на рынке авиаперевозок, постепенным развитием транспортной инфраструктуры проекта (в проекте не будет возможности запустить линию "Аэроэкспресса" в ближайшей перспективе), наличием выстроенного взаимодействия между крупнейшими авиаперевозчиками и существующими аэропортами. В Жуковском помимо потенциального торгового центра около аэропорта заявлены ряд крупных проектов ТРЦ, поэтому объемы ТРЦ в составе аэропорта необходимо будет планировать с учетом будущей конкуренции.

Илья Кузнецов, старший директор отдела стратегического консалтинга Cushman & Wakefield

Потенциал в среднесрочной перспективе очень ограниченный – торговля и общепит для пассажиров, гостиница. Чтобы повысить потенциал, аэропорт должен стать базовым для какой-либо крупной авиа-компании.

Анна Данченок, директор департамента консалтинга NAI Becar

Все будет зависеть от реального пассажиропотока аэропорта. При заявленных 1,8 млн пассажиров в год для первого терминала необходимый объем торговой инфраструктуры, по приблизительным оценкам, составит около 4–7 тыс. кв. м торговой площади. Что касается офисной недвижимости, то наиболее логичным в сегодняшних реалиях становится формат buit-to suit, под запросы операторов-авиакомпаний и сопутствующих предприятий. Спекулятивное строительство офисных площадей может быть чревато длительными сроками экспонирования и увеличением срока окупаемости.

Максим Морозов, управляющий партнер девелоперской компании M9 Development

Полагаю, что Жуковский сумеет перетянуть на себя пассажиропоток московских аэропортов, которые загружены до предела, поэтому коммерческие проекты просто обречены на успех, поток клиентов будет большой. И парковка на 200 плюс 300 мест еще покажется довольно скромной. Добавим к этому МАКС, который по нечетным годам проходит в Раменском, и получим еще больше посетителей.

В каком из уже функционирующих аэропортов МАУ наиболее удачно организована сопутствующая коммерческая инфраструктура?

Маргарита Аристархова

Не могу выделить какой-то из действующих аэропортов МАУ в плане наибольшего или наименьшего развития инфраструктуры – она везде примерно одинакова.

Антон Коротаев

На текущий момент самым развитым аэропортом в этом отношении является "Шереметьево". "Домодедово" также активно благоустраивается и наращивает темпы и объемы собственного развития.

Иван Артемов

Наиболее удачно коммерческая инфраструктура организована в аэропорту "Шереметьево", что обусловлено его лидерством по пассажиропотоку среди всех аэропортов страны, в том числе лидерством на статусных международных направлениях. "Шереметьево" регулярно получает различные международные награды и имеет статус "Воздушных ворот России". Торговая инфраструктура "Шереметьево" (особенно в терминалах "Аэроэкспресса" и "D") удачно вписана в общий механизм функционирования аэропорта и, как правило характеризуется низкой вакантностью арендопригодных помещений.

Илья Кузнецов

Думаю, наиболее удачным образом инфраструктура организована в "Домодедово". Если говорить о ритейле в самом аэропорте, то его больше, чем в "Шереметьево", присутствует больше брендов. С другой стороны, коммерческой недвижимости вокруг территории аэропорта гораздо больше в "Шереметьево".

Анна Данченок

Уровень развития всех столичных аэропортов сейчас выглядит в целом примерно одинаково.

Максим Морозов

На мой взгляд, коммерческая инфраструктура одинаково хорошо реализована и в "Шереметьево", и в "Домодедово", во "Внуково" - чуть слабее. Но все равно все эти три аэропорта очень загружены, и появление новой площадки создаст конкуренцию, будет способствовать улучшению качества услуг.

Как долго окупаются проекты подобного формата насколько сложно управлять такими комплексами как бизнес-кластером?

Маргарита Аристархова

Хотя шопинг в самом аэропорту – это устоявшаяся традиция, от классического дьюти-фри до лакшери-продукции, но это, скорее, одна из форм времяпрепровождения. Что же касается крупномасштабного шопинга вне стен аэропорта, но в непосредственной близости к нему, то, здесь целевую аудиторию, скорее всего, придётся искать не среди пассажиров. Но это не означает, что у торговой недвижимости в аэропортах нет потенциала. Очевидно, что он находится в области малых форматов или специализированных магазинов, рассчитанных на покупателей-путешественников, которые не успели полностью экипироваться в дорогу, а покупать что-то по завышенным ценам в аэропорту они не готовы. Соответственно, при управлении такими форматами надо четко понимать, какие продуктовые сегменты могут быть востребованы и соответственно выстраивать пул арендаторов.

Антон Коротаев

Особенный интерес аэропорты представляют для ритейлеров с точки зрения создания общепита, магазинов беспошлинной торговли, сопутствующих товаров, одежды и аксессуаров. Все вышеперечисленные форматы имеют все шансы успешно развиваться при условии дальнейшего развития аэропорта и транспортной инфраструктуры.

Иван Артемов

Затрудняюсь ответить.

Илья Кузнецов

Срок окупаемости крупного международного аэропорта, как правило, составляет в среднем от 7 до 10 лет.

Анна Данченок

Аэропорт – один из наиболее сложных видов коммерческой недвижимости с точки зрения управления. С одной стороны к таким объектам предъявляются повышенные требования к безопасности, с другой – необходимость обслуживания сразу трех категорий потребителей – это и пассажиры, и авиакомпании-резиденты, и арендаторы. Каждая группа предъявляет специфические и достаточно жесткие требования (к размещению, к обслуживанию, к составу предоставляемых услуг). При этом маржинальность аэропорта существенно ограничивается ценой авиабилета и существенно ограниченным сегодня ценовым спросом покупателей. Окупаемость всего проекта может составить до 10-15 лет, при этом существенную роль будут играть объем пассажиропотока, достижение договоренности с резидентами и сроки, и стоимость строительства.

Максим Морозов

Управление такими комплексами требует хорошей команды менеджеров и ПО, все это сейчас на рынке есть в большом количестве, и есть выбор. Окупаемость международного аэропорта составляет в среднем от порядка 10 лет.