Пересадочная тройка

Собственники "Киевской площади", "Ташира" и "Абсолюта" проявляют интерес к застройке трех ТПУ в Москве. Столичные чиновники провели роуд-шоу проектов застройки территорий ТПУ "Рассказовка", "Селигерская" и "Лефортово". Торги по ним назначены на 19 июля. Всего в Москве до 2020 года планируется создать 169 капитальных ТПУ. В их рамках будут построены свыше 7 млн кв. м недвижимости. Перспективы начала реализации этой программы обсудили наши эксперты.

Как вы оцениваете перспективность коммерческой застройки данных трёх ТПУ?

Марина Гордеева, заместитель директора, отдел стратегического консалтинга CBRE

ТПУ отличаются друг от друга размером и функциональным наполнением и, соответственно, могут представлять интерес для различных типов инвесторов. Концепция ТПУ "Рассказовка" предусматривает комплексное освоение территории и строительство жилого микрорайона с социальной и коммерческой инфраструктурой. Такой проект может быть интересен, прежде всего, крупным жилым девелоперам. Интерес к проекту могут проявлять, в том числе девелоперы, которые уже присутствуют на данном направлении, которое достаточно активно развивается. ТПУ "Лефортово" – это лот значительно меньшего размера и предполагает строительство объекта точечной жилой застройки. С одной стороны, учитывая более низкий порог входа, проект может быть интересен менее крупным инвесторам. С другой стороны, район характеризуется достаточно высокой конкуренцией, принимая во внимание строительство проекта "Символ".

Максим Морозов, управляющий партнер девелоперской компании M9 Development

ТПУ "Лефортово" может привлечь небольших инвесторов, которые смогут справиться с относительно небольшим по сравнению с другими транспортными узлами объёмом застройки. В рамках ТПУ "Рассказовка" существует потенциал для реализации проектов по строительству жилья эконом класса,

Константин Королев, директор по работе с ключевыми клиентами департамента управления NAI Becar

Я считаю, что наиболее понятный, но при этом экономически оправданный проект из представленных – ТПУ "Селигерская", а наиболее интересный экономически – "Рассказовка". Однако "Рассказовка" при этом будет очень сложно структурированным проектом по причине совмещения технологической, коммерческой и социальной функций в одном проекте, инвестор будет ограничен довольно большим количество разноплановых обременений – как чисто денежных, так и имущественных. Если говорить про "Селигерскую", то в этой локации действительно крайне мало качественных торговых центров, но нельзя недооценивать возможность реновации расположенного буквально через дорогу ТЦ "XL" - при открытии станции метро я бы на месте собственника провел косметический ремонт объекта и воспользовался бы новыми потоками пассажиров.

Евгений Киряев, генеральный директор "Трест №7"

У меня есть некоторые сомнения, что аукцион по ТПУ "Рассказовка" состоится с первого раза. В данном конкретном случае структура проекта слишком сложна и для инвесторов там много труднопрогнозируемых элементов.

Владислав Николаев, региональный директор департамента стратегического консалтинга Colliers International В России

Сравнивать потенциал этих объектов трудно, так как предполагается реализация разных видов недвижимости, в связи с этим пул потенциальных инвесторов будет разный. Так как ТПУ "Селигерская" предполагает реализацию крупного многофункционально торгового центра площадью более 173 тыс. кв. м, на такой объем будут претендовать крупнейшие девелоперы в сегменте торговой и многофункциональной недвижимости. В то время как "Рассказовка" будет интересна , на наш взгляд, крупнейшим девелоперам жилья Москвы и Московской области, которые имеют опыт реализации подобных проектов. Лефортово имеет достаточно небольшое пятно застройки, поэтому здесь возможен широкий круг инвесторов, скорее всего, этот участок будут рассматривать средние и мелкие застройщики.

Как вы оцениваете возможный размер инвестиции проекты, учитывая разрешённые параметры и формат застройки?

Марина Гордеева

ТПУ "Рассказовка" предполагает значительный объем инвестиций - до 20 млрд рублей и разбивку на периоды фазирования. Объем необходимых инвестиций в развитие ТПЦ "Лефортово" будет примерно в 10 раз меньше по сравнению с ТПУ Рассказовка.

Максим Морозов

Срок возврата от подобных проектов оценивается, как правило, в 10-15 лет при позитивном прогнозе. Однако, это инфраструктурный проект и на один вложенный рубль, экономика страны получает до 7 полученных рублей в итоге, инвестиции в этот проект могут дать ощутимый результат спустя годы, так как могут открыться новые возможности для компаний, которые решились вложиться в эти проекты. В ТПУ "Селигерская" уровень инвестиций может превышать десять млрд рублей. В рамках ТПУ "Рассказовка" объем инвестиций также превысит 10 млрд рублей. В ТПУ "Лефортово" на начальном этапе требуются вложения не больше нескольких млрд рублей.

Константин Королев

Большинство объектов и их стоимость реализации после проведения торгов будут переосмыслены инвесторами. Увеличить коммерческие площади в рамках проектов будет невозможно, а вот уменьшить их или не реализовывать отдельные коммерческие функции - да.

Евгений Киряев

Затрудняюсь ответить.

Владислав Николаев

Затрудняюсь ответить.

Как сегодня выглядит общий уровень интереса инвесторов к подобным проектам в столице и их форматным составляющим?

Марина Гордеева

В целом, к ТПУ наблюдается интерес со стороны инвесторов. Однако, как правило, такие проекты требуют значительного объема инвестиций, поэтому круг потенциальных инвесторов ограничен.

Максим Морозов

На мой взгляд, интерес среди инвесторов будет высоким, причем для каждого из проектов свой класс инвесторов. Например, если речь о ТПУ "Селигерская", то интерес к проекту будет со стороны крупных игроков, поскольку в рамках него возможно строительство крупного торгового объекта.

Константин Королев

Беспроигрышным и интересным вариантом будет создание жилья и апартаментов в составе многих ТПУ. В сочетании с торгово-сервисной функцией такие объекты могут быть крайне привлекательными для покупателей и арендаторов - в таком комплексе можно жить, совсем не имея автомобиля, что для Москвы становится все более актуальным с учетом сложной транспортной ситуации, расширения зон платных парковок, повышения акцизов на бензин.

Евгений Киряев

Все проекты такого формата могут быть интересны инвесторам. Даже если говорить о потенциальных сложностях реализации проектов с одной стороны, как, к примеру, в ТПУ "Рассказовка", то с другой стороны, ТПУ, включающих жилье в Москве будет не так много, что тоже весомое преимущество. Для жилого комплекса такое соседство дает существенные преимущества, поэтому я уверен, что так или иначе подобный проект может быть реализован.

Владислав Николаев

Каждый проект индивидуален и уникален, где-то более перспективен  ритейл, в некоторых местах будут востребованы апартаменты и гостиницы. В зависимости от этого интерес к проектам будут проявлять различные типы компаний, однако все проекты обладают высоким инвестиционным потенциалом.