STONE SKY: Ходынка прирастет премиальным офисным небоскребом

В конце лета девелопер STONE представил новое направление премиальных офисных небоскребов STONE SKY. Первой ласточкой в линейке высотного строительства заявлен премиальный бизнес-цeнтр (БЦ) STONE SKY Ходынка, а в ближайших планах девелопер намерен пополнить линейку еще двумя офисными высотками. В этом материале оценим перспективы высотного делового проекта в сегменте премиальной коммерческой недвижимости за пределами привычной «Москва-Сити» и рассмотрим динамику развития рынка офисных небоскребов и деловых кластеров столицы.

На деловой карте Москвы небоскребы все еще остаются дефицитным продуктом премиальной офисной недвижимости, а вне ММДЦ «Москва-Сити» — единичным. Знаковые высотные объекты столицы для размещения штаб-квартир выбирают крупнейшие российские и международные компании, а также представители государственных структур, такие как Транснефть, ВTБ, Норникель и другие лидеры рынка. На август 2026 года в столице анонсировано и строится лишь восемь бизнeс-центров высотой более 200 метров суммарной офисной площадью 968 тыс. кв. м, что постепенно расширяет географию офисных небоскребов за пределами «Москва-Сити».

На данный момент тройка самых высоких офисных премьер на рынке коммерческой недвижимости Москвы выглядит так: на первом и втором месте расположились два будущих небоскреба в ММДЦ «Москва-Сити» — высотная штаб-квартира Wildberries&Russ (400 метров) и БЦ Top Tower (303 метра). STONE SKY Ходынка станет первым офисным небоскребом в локации Ходынского поля и займет третье место по высоте среди будущих высотных бизнeс-цeнтров в Москве (255 метров).

Отсутствие желания у девелоперов массово масштабировать этот формат вполне обосновано: строительство офисного небоскреба класса Prime требует длительного горизонта планирования и глубокой экспертизы на всех этапах — от проектирования до последующего управления объектом коммерческой недвижимости. Также не стоит забывать и об увеличенной себестоимости от 500 тыс. руб./кв. м, что более чем на 30% выше средних затрат на строительство объекта класса А. Наконец, к таким зданиям предъявляются повышенные требования в части архитектурных и инженерно-технических решений, поэтому за такие проекты готовы браться лишь крупные системные девелоперы, экспертиза которых позволяет работать с технологически сложными форматами офисной недвижимости.

Расположение и деловой кластер Ходынка

Офисный небоскреб формирует значительный объем площадей, для поглощения которого необходим высокий спрос со стороны бизнеса на покупку и аренду офисов. И далеко не каждая локация способна обеспечить достаточный спрос для успешной реализации проекта такого масштаба.

Если посмотреть географию анонсов новых офисных проектов от STONE, невооруженным взглядом видно, что девелопер очень любит и верит в локацию Ходынского поля. Ведь помимо STONE SKY Ходынка, у компании в этой локации есть еще три свежих проекта в активной стадии строительства. Это премиальные офисные кварталы STONE Ходынка 1 и STONE Ходынка 2, где офисы распроданы более чем на 95% и 50% соответственно, а также БЦ класса Prime STONE Ходынка 3 с высотной отметкой 150 м. И премиальный офисный небоскреб STONE SKY Ходынка с максимальной высотной отметкой 255 м завершит продуктовую палитру этой разноформатной офисной линейки STONE на Ходынке, органично дополняя текущую витрину предложения.

Начнем с аналитики рынка коммерческой недвижимости. По данным IBC Real Estate, объем существующих площадей в деловом кластере Ходынка составляет 227 тыс. кв. м, причем 54% от всего объема представлено качественными бизнес-центрами класса А, основными арендаторами которых являются крупные компании. На данный момент уровень свободных площадей в этой локации составляет 6,1%, а средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды офисов по классам A – 56,5 тыс. руб./кв. м в год (без учета НДС, OPEX и КУ). Предложение на продажу в готовых объектах отсутствует. Цены экспонирования на строящиеся и проектируемые oфисы класса A в субрынке, реализуемые на продажу блоками и этажами, по итогам I полугодия 2026 года составили от 366 тыс. руб./кв. м (с учетом НДС) до 811 тыс. руб./кв. м (с учетом НДС) — ориентир для тех, кто рассматривает инвестиции в коммерческую недвижимость делового кластера.

По мнению Андрея Кухара, директора департамента продаж офисной недвижимости Nikoliers, Ходынка превращается в полноценный деловой кластер благодаря метро, близости ТТК и Ленинградского проспекта, развитой жилой и коммерческой инфраструктуре и появлению штаб-квартир крупных компаний. Низкая вакантность в Ленинградском деловом коридоре подтверждает востребованность локации у бизнеса.

В свою очередь, Елена Акатова, директор департамента офисной недвижимости NF GROUP уверена, что рынок уже фактически признал Ходынку, входящую в состав Ленинградского делового коридора, самостоятельным деловым кластером: «Он еще продолжает формироваться, но его позиционирование уже очевидно: район выгодно расположен между наиболее развитыми и привлекательными деловыми направлениями Москвы — Москва-Сити и Белорусской. Среди дополнительных преимуществ — близость к центру, хорошая транспортная и пешеходная доступность, развитая инфраструктура и парковые зоны. Дальнейшее развитие кластера будет усиливать деловую функцию района и может создавать предпосылки для роста арендных ставок и стоимости квадратного метра».

Екатерина Белова, член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate, отмечает, что с интенсивной застройкой данного кластера проектами класса A и Prime от ведущих игроков рынка офисной недвижимости спрос начал перетекать именно на Ходынку. «Стоит также отметить, что высотные бизнeс-цeнтры, как существующие, так и строящиеся и проектируемые, представлены преимущественно в Москва-Сити, что наделяет проект STONE SKY Ходынка безусловным конкурентным преимуществом. Не менее динамично развивается данный субрынок и с точки зрения жилой застройки, транспортного сообщения, сопутствующей инфраструктуры и рекреационных зон, что повышает здесь спрос на офисную недвижимость. В условиях благоприятных предпосылок для динамичного развития этой локации и все еще низкого порога входа, для инвесторов сложилась уникальная возможность при низком пороге войти в проект с повышенной доходностью, а конечным пользователям приобрести офис премиального качества по ценам ниже среднерыночных. Таким образом, локация и качество, обуславливающие уникальность и ограниченность таких продуктов как STONE SKY Ходынка, увеличивает потенциал и определяет рост их стоимости в ближайшие 5 лет», — считает эксперт.

По словам старшего директора, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP Полины Афанасьевой, по соседству с кластером Ходынка также планируется развитие территории бывших конструкторских бюро МИГ, «Ильюшина» и «Сухого», в том числе с применением программы КРТ. Эти территории заключают в себе градостроительный резерв как всего Большого Сити, так и ближайшего окружения Ходынки. Благодаря этому в среднесрочной перспективе можно ожидать значительное изменение ландшафта застройки всей северной части Большого Сити, а также ввод новой деловой и общественной инфраструктуры, что будет способствовать росту значимости локации как центра притяжения», — отмечает эксперт.

Концепция нового офисного небоскреба

STONE SKY Ходынка представляет собой две разновысотные башни премиального бизнeс-цeнтра с общим стилобатом, где сосредоточится насыщенная внутренняя инфраструктура. Архитектура и запоминающиеся экстерьеры проекта принадлежат перу бюро Kleinewelt Architekten.

В высотной 55-этажной башне F1 девелопер предусмотрел насыщенную палитру офисных форматов класса А. Здесь представлены видовые офисы от 65 кв. м, представительские этажи с панорамным обзором площадью от 1,6 тыс. кв. м, рассчитанные на размещение команд до 250 сотрудников, а также уникальное предложение для крупного бизнеса — высотная резиденция площадью 21,2 тыс. кв. м, которая будет реализована единым блоком и сможет вместить до 2,3 тыс. сотрудников.

Продуктовая линейка офисов F1 меняется по мере набора высоты: каждый формат отличается не только площадью и вместимостью, но и характером панорамы. На этажах с 4-го по 19-й расположены офисные резиденции на высоте от 15 до 80 метров преимущественно с видами на парк «Ходынское поле». Следующий уровень занимают этажи с 21-го по 36-й: из окон офисных резиденций на высоте от 90 до 150 метров открывается широкая панорама на ММДЦ «Москва-Сити». В верхней части небоскреба — на этажах с 38-го по 52-й — размeстится высотная резиденция площадью 21,2 тыс. кв. м. Офисный блок рассчитан на размещение до 2,3 тыс. сотрудников и отличается увеличенной до 3,9 м высотой потолков.

Для тех, кто хочет купить офис и при этом не сильно отрываться от земли, оставаясь ближе к природе, представлена камерная 16-этажная офисная башня F2. За счет своего «разворота» из окон офисов клубного корпуса открывается максимальный обзор на ландшафтный парк Ходынское поле. Так же, как и в небоскребе F1, в камерной башне предусмотрено панорамное остекление с возможностью естественного проветривания. На конец августа офисы в составе F2 распроданы уже более чем на 30%: сегодня в реализации представлены востребованные угловые лоты от 102 кв. м и компактные видовые офисы от 50 кв. м.

В STONE SKY Ходынка предусмотрены премиальные инженерные системы, которые поддерживают оптимальный микроклимат даже на самых высоких этажах офисного небоскреба: приточно-вытяжная вентиляция с функциями охлаждения и подогрева дополнена многоступенчатой очисткой воздуха и центральным круглогодичным кондиционированием. Бесшумные скоростные лифты с интеллектуальным управлением пассажиропотоком помогут минимизировать время ожидания до 30 секунд. А для сервисного обслуживания здания предусмотрены обособленные лифты.

Развитая инфраструктура премиального бизнес-цeнтра позволит сотрудникам закрывать повседневные потребности, фактически не покидая территории офисного комплекса — это 16 тыс. кв. м торгово-сервисных площадей для удовлетворения потребностей «здесь и сейчас». На первых этажах расположены просторные двусветные лобби с потолками до 10 м, которые станут визитной карточкой компаний-резидентов и местом встречи с партнерами. Ключевой элемент общественных пространств — каскад озелененных террас с выходом в крупнейший ландшафтный парк столицы, образующий уникальное рекреационное пространство. Помимо кафе и ресторанов на первых этажах, точкой притяжения резидентов в комплексе станет гастрохаб и фитнес-студия для резидентов с выходом на террасу. Насыщенная спортивная инфраструктура в STONE SKY Ходынка станет дополнением действующего спорткластера на Ходынке и позволит резидентам поддерживать активный образ жизни.

Андрей Кухар отмечает, что проект выглядит достаточно сбалансированным по продуктовым характеристикам: здесь есть и небольшие инвестиционные лоты, и целые этажи, и крупные блоки для корпоративных пользователей. «Стартовый прайс в целом соответствует уровню качественного нового предложения в этой части Москвы, при этом часть премии объяснима архитектурой, видовыми характеристиками и соседством с парком. Важное преимущество проекта — возможность работать сразу с несколькими типами спроса», — считает он.

Екатерина Белова полностью солидарна в том, что данный проект может быть интересен широкому кругу лиц: от розничных и институциональных инвесторов до конечных пользователей, представленных малым, средним и крупным бизнесом (в зависимости от площади и этажа блока).

Резиденция в облаках для компаний становится своеобразным архитектурным манифестом: способом заявить о масштабе бизнеса без дополнительных слов, где высота, продуманная архитектура и качество среды складываются в единый образ резидента и формируют первичное впечатление для потенциальных партнеров. С опытом и профессионализмом команды STONE можно только порадоваться за будущих резидентов высотных премиальных бизнес-цeнтров и с интересом ожидать свежих анонсов в новой линейке офисных небоскребов STONE SKY.