Цены на офисы могут подняться

Ситуация ускоренного роста цен, которая была характерна для рынка в 2006-2007 годах, может повториться вновь.

Наблюдается тенденция к активизации кредитования, например, в 2010 г. были выданы кредиты на достройку проектов «Аквамарин III», БЦ на Ленинградском пр-те, 39. Однако, в целом, осторожное отношение банков к финансированию проектов недвижимости сохраняется, вследствие чего объемы нового строительства остаются на невысоком уровне. Мы прогнозируем, что в 2011 г. будет введено в эксплуатацию около 1 млн м2, что на 15-20% выше объемов 2010 г., но почти вполовину ниже докризисных показателей 2008 г. Учитывая сроки реализации строительных проектов офисных зданий в Москве (4 5 лет с момента получения разрешения на строительство), за период 2011-2013 гг. можно ожидать ввод в эксплуатацию только проектов, строительство которых началось еще до кризиса, отмечают аналитики компании Knight Frank Research.

В 2011 г. аналитики прогнозируют медленный, но устойчивый рост спроса на качественные офисные помещения в обоих классах, в том числе за счет стабильного спроса со стороны арендаторов, которые в настоящее время все еще занимают помещения класса B- и С и планируют переехать в помещения более высокого качества. Тенденция к приобретению компаниями офисных помещений в собственность сохранится и в 2011 г., и сделки по купле-продаже будут занимать до 50% в общем объеме реализуемых площадей.

Ввиду запрета строительства офисных зданий в пределах Третьего Транспортного кольца и небольших объемов ввода в эксплуатацию офисных площадей в этой деловой зоне, в 2011-2013 гг. здесь возникнет дефицит предложения офисов класса А с премиальным местоположением. На фоне возрастающего дефицита неизбежен рост ставок аренды и часть спроса может сместиться в сторону помещений класса B, что станет предпосылкой к росту ставок и в этом сегменте.

Прогнозируется снижение доли вакантных площадей в классе А с 17% до 10-12%. При этом около половины реализуемых площадей классе А составляет миграция арендаторов внутри сегмента. Причиной переезда в здание того же класса может служить поиск более комфортных коммерческих условий, желание арендатора расширить площади, арендовать офис в более новом бизнес-центре или сменить местоположение. За период 2003-2010 гг. доля подобных сделок составляла от 40% до 70% в годовом объеме поглощения. В сегменте класса B объем спроса по-прежнему будет находиться на уровне, недостаточным для поглощения свободных площадей, в том числе только что введенных в эксплуатацию. В связи с этим, для офисов класса B мы прогнозируем слабый рост доли свободных площадей на уровне 1-2 п.п. до 22%.