Московскую землю выведут на рынок

Столичные власти придумали, как в несколько раз повысить стоимость и без того дорогой московской земли. Согласно новым поправкам в городской закон о землепользовании, которые мэр Москвы Сергей Собянин вынес на рассмотрение Мосгордумы, стоимость аренды земли в Москве будет формироваться, исходя из рыночной стоимости участка, а не кадастровой.

Поправки в закон «О землепользовании в городе Москве» мэр Сергей Собянин внес в Мосгордуму на минувшей неделе. Дополнения к закону предусматривают, что арендные платежи за участки, принадлежащие Москве, а также за те участки, где права собственности не разграничены, будут определяться на основе их рыночной стоимости. После одобрения этих поправок депутатами будет выбран круг компаний, которые проведут независимую оценку земли и определят ее рыночную стоимость, пишет «Коммерсант».

Однако, как рассказал порталу «Арендатор.ру» Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG, в сегодняшних условиях не вполне понятен механизм «рыночной оценки» - коснутся ли изменения оценки земли или ставок аренды на нее. В свою очередь Максим Титов, руководитель проектов департамента оценки бизнеса и инвестиционных проектов консалтинговой группы «НЭО Центр» считает, что предложение об увеличении на 15% поступлений городского бюджета от арендных платежей за счет изменения расчетной базы некорректно. «Согласно п.3 ФСО 4 (Федерального стандарта, регламентирующего кадастровую оценку) под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости», - рассказал Максим Титов, добавив, что таким образом в принципе некорректно само противопоставление рыночной и кадастровой стоимости.

Между тем нововведения, в первую очередь, коснутся тех арендаторов, которые заморозили свои девелоперские проекты либо так и не начали строить. «Внедрение этой инициативы, в первую очередь, затронет девелоперов объектов, находящихся на стадии строительства. Что касается действующих объектов, то, в первую очередь, такая законодательная инициатива может коснуться зданий, которые прошли редевелопмент и перешли из категории промышленного назначения в иные, что позволило их владельцам извлекать из объекта бОльшую прибыль», - считает Денис Колокольников.

Однако многие, напротив, поспешат снизить арендную плату за участки. Ими станут те арендаторы, которые считают, что кадастровая стоимость их земельного участка, определенная в рамках массовой оценки, выше рыночной. «В данном случае арендаторы будут обращаться к независимым оценщикам для переоценки земли с целью снижения арендной платы», - не исключает Максим Титов. «Может случиться так, что после пересмотра участка рыночная стоимость будет даже ниже кадастровой», - соглашается Маргарита Трофимова, директор департамента оценки и консалтинга NAI Becar, добавляя, что рыночная стоимость зависит от доходности объекта и от потенциальных арендных ставок, которые могут быть на этом объекте. Вместе с тем, плата за участки, освоение которых требует значительных затрат для проведения сетей и расселения жителей, останется прежней: их цена будет определяться по кадастровой стоимости.

В результате изменения механизма исчисления арендной платы, платежи за ликвидные участки в центре Москвы могут вырасти в 1,5-2 раза, полагают эксперты. Так, в центре города для площадок под торгцентрами эти показатели изменятся с 15 млн рублей до 22,5-30 млн рублей, под офисами — с 12 млн рублей до 18-24 млн рублей. По информации Москомзема, средняя кадастровая цена 1 га под застройку торговой недвижимостью составляет 318 млн рублей, под офисную - 252 млн рублей, а под гостиницы - 284 млн рублей.

Кроме всего прочего, будучи владельцами земли, столичные власти могут в одностороннем порядке пересмотреть размер платежей в случае, если изменяется целевое или функциональное назначение недвижимости, находящейся на участке. Эта опция преследует своей целью установление порядка в тех случаях, когда, например, недвижимость в промзонах сдается под офисы, тогда как ставка аренды земли все еще взимается как с участка промышленного назначения – в среднем разница составляет 2,5 раза. В результате девелоперы, вероятно, захотят возвести на месте подобных объектов более качественную недвижимость, приносящую, соответственно, больший доход. Однако произойдет это только там, где целесообразно строительство коммерческих объектов, уверен Максим Титов. С этим мнением согласен также и Денис Колокольников. «К повсеместному строительству на месте промзон высокодоходных объектов изменение законодательства не приведет. Дело в том, что большинство столичных промзон расположены в не самых удачных для появления таких объектов местах. Кроме того, инвестиционный климат в столице еще не настолько привлекателен, чтобы можно было прогнозировать появление большого числа высокодоходных объектов», - резюмирует генеральный директор RRG.

Алексей Пастушин