Ритейл-парк с третьей попытки

Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК) Москвы согласовала проект планировки территории рядом с деревней Мешково в Ленинском районе, сообщается на официальном сайте Москомстройинвеста. Исходя из параметров проекта, в рамках земельного участка общей площадью в 112,5 га, расположенного на Киевском шоссе вблизи аэропорта «Внуково», застройщик получит право возвести многофункциональный административно-торговый комплекс на 300 000 кв. м.

Разработка проекта строительства коммерческих площадей на участке стартовала ещё до начала кризиса 2008 года. На тот момент ГК «Эспро» совместно с фондами Hines Russia & Poland Fund и Aton Real Estate Partners планировала возвести на данной локации торгово-офисный комплекс площадью 300 000 кв. м, инвестировав в строительство комплекса порядка 500 млн долларов. Однако позже, в 2011 году, параметры проекта, по причине снижения спроса, пришлось урезать до 130 000 кв. м., - сообщает «Ведомости».

Исходя из новой схемы, на 100 000 кв. м объекта планировалось разместить торговые площади, в том числе аутлет Outlet Village Kievsky. Оставшаяся часть комплекса отводилась под офисы. Однако ещё через год проект вновь уменьшили уже до 88 000 кв. м., из которых 38 000 кв. м отводилось под аутлет. Ещё на 50 000 кв.м. должен был разместиться ритейл-парк.

Андрей Васюткин, руководитель отдела исследований и консалтинга МАГАЗИН МАГАЗИНОВ, говорит о том, что сам формат ритейл-парков перспективен. «Но необходимо учесть, что большая часть заявленных проектов ритейл-парков пока находятся на бумажной стадии. Отчасти, это связано в т.ч. с рентабельностью таких проектов – небольшая торговая галерея при крупных гипермаркетах не вытягивает экономику, а большая – будет пустовать. Пока это точечные проекты девелоперов, доходность которых формируется за счет схемы build-to-suit, либо проекты самих ритейлеров, работающих в формате гипермаркетов FMCG», - заключил Васютин.

В ходе последней корректировки параметров проекта было принято решение вернуться к изначальным техническим планам. Исходя из новейшей схемы, в состав проекта войдёт торгово-развлекательный комплекс с детским тематическим парком на 150 000 кв. м., аутлет площадью 30 000 кв. м,. а также спортивный комплекс площадью 25 000 кв. м. Помимо этого в рамках комплекса будет функционировать бизнес-парк площадью 45 000 кв. м.

Проект будет оборудован паркингом на 7800 машино-мест. Суммарные инвестиции в реализацию проекта с учётом покупки земли, подведения коммуникаций и создания инфраструктуры, по информации издания, составят около 900 млн долларов. Ввод комплекса в эксплуатацию запланирован на конец 2017 — начало 2018 года.

Полина Жилкина, директор отдела стратегического консалтинга CBRE, считает, что заявленый объем инвестиций представляется несколько завышенным. «По нашим оценкам, с учетом стоимости земли и коммуникаций, инвестиции в 1 кв. м общей площади проекта торговой или офисной недвижимости в данной локации не должны превышать 2200-2500 долларов, в противном случае, финансовая целесообразность всего проекта будет под сомнением. Однако экономическая модель детского тематического парка и спортивного комплекса принципиально отличается от моделей ТРЦ и бизнес-парков, и, вероятно, значительная часть инвестиций приходится именно на эти функции», - добавила эксперт.

По словам Александра Шибаева, директора департамента консалтинга, аналитики и исследований, Киевское направление сейчас является одним из наиболее динамично развивающихся как с точки зрения загородной жилой недвижимости, так и с точки зрения коммерческой недвижимости. «У данного направления уже есть свой сформировавшийся «имидж» на рынке как региона с преобладанием загородной жилой застройки уровня «средний плюс» и выше. Дополнительным конкурентным преимуществом проектов здесь является отличная транспортная доступность. С этой точки зрения развитие в данной локации крупного торгового проекта представляется оправданным», - отметил специалист.